Gestaltung des Zentrums: Die kritische Masse

Die Ortsmitte mit dem Pertrichhof (links) ist zurzeit nur eine verwilderte Wiese in Petershausen.

(Foto: Toni Heigl)

Der Gemeinderat in Petershausen pocht bei der Ortsmitte auf einen 380 Quadratmeter großen Anteil an Gewerbeflächen. Der Investor will ihn erheblich unterschreiten, was planungsrechtlich bedenklich ist

Noch im Mai hatten die Gemeinderäte gehofft, das Thema Ortsmitte endlich vom Tisch zu haben. Doch weit gefehlt: Der jetzt von Investor Martin Daurer vorgelegte Bauantrag für das zentrale Grundstück im Dorf wirft neue Probleme auf. Die Planung, die zwei parallele Gebäude vorsieht, entspricht zwar von den Abmessungen her exakt dem Konzept, das die Gemeinderäte im Frühjahr gebilligt hatten. Allerdings würden fast nur Wohnungen entstehen, die vorgesehene Gewerbefläche ist mit 72 Quadratmetern marginal. Diese Reduzierung ist der kritische Punkt.

Denn im Ortskern sollten Neubauten ein Drittel der Baufläche für Läden, Geschäfte und Büros vorsehen, erläuterte Bauamtsleiter Thomas Schleicher. "Wir sind auch gegenüber den bestehenden Betrieben in der Pflicht, diesen Charakter zu erhalten." Investor Daurer sieht dagegen in Petershausen keine Nachfrage für Gewerbeflächen, auch gebe es Probleme mit den notwendigen Stellplätzen. Dennoch lehnte der Rat mit einer Gegenstimme den Bauantrag ab. Für eine neue Planung wünscht sich der Rat einen Gewerbeanteil von 380 Quadratmetern. Das entspricht der Erdgeschossfläche im Vordergebäude.

Zwei dreistöckige Gebäude sind genehmigt

Die Bebauung des zentralen Grundstücks im Dorf, das seit Jahren als verwilderte Wiese daliegt, scheint sich zu einer unlösbaren Aufgabe zu entwickeln. Eine ambitionierte Bauleitplanung konnte bekanntlich nach verschiedenen Anläufen und Widerstand aus der Bürgerschaft nicht erfolgreich abgeschlossen werden. Danach scheiterte ein Baukonzept am Veto des Landratsamts, ein neuer Plan missfiel dann dem Gemeinderat, wurde aber im Mai um des lieben Friedens willen abgesegnet. Damit sind zwei dreistöckige Gebäude genehmigt, die parallel zur Münchner Straße verlaufen.

Allerdings: Wie viel Wohn-, wie viel Gewerbefläche in den Neubauten entsteht, wurde in der Bauvoranfrage nicht thematisiert. Genau diese Frage bringt das Projekt nun wieder ins Wanken. Dabei geht es nicht um Kulanz. Wenn der Gemeinderat nämlich erlaubt, fast völlig auf Gewerbeflächen zu verzichten, könnte sich das Zentrum langfristig zum Wohngebiet wandeln. Und ein Viertel, in dem überwiegend gewohnt wird, gilt baurechtlich nicht mehr als Mischgebiet, sondern eben als Wohngebiet. Mit massiven Konsequenzen: "Wenn das Areal zum Wohngebiet umschwenkt, gibt es für ansässige Unternehmen massive Probleme", erklärte Bürgermeister Marcel Fath (FW). Nicht sofort, aber in Zukunft. Denn im Wohngebiet gelten striktere Grenzwerte, was etwa Lärmemissionen betrifft. "Für bestehende Betriebe gilt Bestandsschutz." Aber jede Änderung an Gebäude oder Nutzungskonzept löst eine Überprüfung aus. Wer also seinen Laden umbaut oder ein neues Geschäftsmodell auflegt, müsste die strengen Wohngebiets-Werte einhalten. "Das könnte Ansiedlungen verhindern."

Wünsche scheitern an Stellplatzverordnung

Aber wieviel Potential für neues Gewerbe gibt es im Dorf? Im Rathaus gebe es regelmäßig Anfragen für barrierefreie Flächen über 200 Quadratmetern, wie sie Arzt- oder Physiotherapiepraxen benötigen, so Fath. "Da haben wir nichts." Die Räte waren sich aber rasch einig, dass ein Anteil von einem Drittel beim Projekt Ortsmitte zu viel ist. Aber die Erdgeschossfläche des Vordergebäudes an der Münchner Straße, das sind 380 Quadratmeter, soll Gewerbefläche werden, so der Kompromissvorschlag. Das wäre nicht ein Drittel, sondern etwa 15 Prozent der Baufläche.

Ein frommer Wunsch, der an der Stellplatzverordnung scheitert, erklärte prompt Planer Georg Starringer. Denn Gewerbe braucht mehr Stellfläche als Wohnen. "Momentan könnte es sein, dass ein Arzt in den Neubau möchte. Aber die notwendigen Parkplätze sind nicht unterzubringen". Seine Forderung: "Wenn ihr Gewerbe wollt, muss man über eine flexible Stellplatzsatzung reden." Bauherr Martin Daurer sieht zudem nicht den Bedarf für Gewerbe, wie er von der Zuhörerbank aus anmerkte. Der Gemeinderat blieb beim Veto. Und empfiehlt eine neue Planung mit etwa 380 Quadratmeter Gewerbe. Der Bürgermeister erbat zudem Informationen zu den geplanten Wohnungsgrößen und eventuell sozialer Mietpreisbindung. "Dann werden wir uns mit der Stellplatzsatzung auseinandersetzen." Gegen dieses Vorgehen stimmte Günther Rapf (FW).