Die Mietpreise im Landkreis Dachau steigen immer weiter. Das liegt vor allem an der stetig wachsenden Nachfrage nach Wohnraum. Doch wie hoch darf die Miete tatsächlich sein? Damit Mieter und Vermieter eine Vergleichsbasis für Mietpreise haben, erhebt die Stadt Dachau gemeinsam mit der Gemeinde Karlsfeld alle vier Jahre einen qualifizierten Mietspiegel. Er gibt unter anderem Auskunft darüber, wie sich die Mietpreise entwickelt haben und kann als Grundlage für Mieterhöhungen oder deren Ablehnung dienen. Am Sonntag, 1. April, wird der Mietspiegel für das Jahr 2018 veröffentlicht.
Wer in Dachau eine Immobilie mieten möchte, muss durchschnittlich etwa 10,13 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Im Jahr 2016 waren es noch knapp 9,10 Euro. Objekte in der Gemeinde Karlsfeld sind sogar noch teurer: 11,18 Euro müssen Mieter hier zahlen. Damit liegt Karlsfeld fast auf Münchner Niveau. Dort liegt der Preis pro Quadratmeter laut Angaben des Sozialreferats bei 11,23 Euro. Die Nähe zur Landeshauptstadt macht sich bemerkbar. Aber auch große Firmen wie MAN und MTU locken viele Berufstätige in die Gemeinde. Der Wohnraum wird durch die große Nachfrage immer knapper. Konsequenz: Die Mietpreise steigen ins Astronomische.
Den Mietspiegel zu erheben ist "sehr aufwendig", sagt die Leiterin des Bürgerbüros Beate Boll. Stichprobenartig werden möglichst viele Dachauer und Karlsfelder Mieter interviewt, 457 waren es zuletzt. Basis für die Befragungen ist ein Fragebogen, den die Stadt Dachau, Karlsfeld, der Verein Haus und Grund, sowie der Mieterverein und die Hamburger Firma Gewos, ein Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, gemeinsam erarbeitet haben. Er beinhaltet Kriterien, die sich auf den Mietpreis auswirken, also Faktoren wie die Lage des Objekts und seine Ausstattung, ob es beispielsweise einen Parkettboden hat oder wann es zum letzten Mal renoviert wurde. Anhand dieser Befragung errechnet das Hamburger Institut die ortsübliche Vergleichsmiete, also die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Das passiert alle vier Jahre, wobei die Zahlen alle zwei Jahre angepasst werden.
"Der Mietspiegel zeigt nun einmal nicht, wie die Situation sein sollte, sondern ist schlicht eine statistische Abbildung der Wirklichkeit", sagt Wolfgang Winter, Vorsitzender des Mieterverein Dachau und Umgebung. Auch, wenn beide Parteien, Vermieter und Mieter, sich gleichermaßen am Mietspiegel orientieren können, so nütze er vor allem den Mietern. Durch ihn sind Mietpreise überprüfbar. Fällt einem Mieter auf, dass er deutlich mehr zahlt als der Mietspiegel vorgibt, kann er rechtlich gegen den Vermieter vorgehen. Der Spiegel hat somit eine Art Beweisfunktion. Nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf der Mietpreis liegen.
Doch was tun, wenn die rechtskräftigen Mieten einfach zu hoch sind? Laut dem IVD-Institut für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung sind es vor allem Familien mit Kindern, die in die Umlandgemeinden ziehen, wo die Wohnkosten deutlich unter Münchner Niveau liegen. Auch einigen Dachauern wird ihre Stadt zu teuer. Bereits in Markt Indersdorf oder Petershausen sind die Preise gemäßigter: durchschnittlich 1600 Euro kostet ein Haus in Indersdorf zur Miete, in Petershausen etwa 1300 Euro. Auch die Kaufpreise schnellen in die Höhe: im Fünf-Jahres-Vergleich des IVD liegen die Landkreise Dachau mit einem Anstieg von knapp 73 Prozent, Freising mit 57 Prozent sowie Erding mit 52 Prozent ganz vorne.
Ein Sinken der Mietpreise steht kaum in Aussicht. Doch einen Trost hat Wolfgang Winter vom Mieterverein: "Dachau und Karlsfeld werden nie das Münchner Preisniveau erreichen."