Von Andrea Nasemann

Der Mieter kann von heute auf morgen ausziehen, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist.

Kein schöner Anblick: In der Wohnung wimmelte es von Krabbeltieren. Der Vermieter sprühte ein Insektizid. Daraufhin war er aber nicht nur die Käferplage los, sondern auch seinen Mieter. Der machte geltend, die Wohnung sei nun so stark mit Schadstoffen belastet, dass er sie nicht länger bewohnen könne, ohne seine Gesundheit zu schädigen. Die fristlose Kündigung ging in Ordnung, urteilte das Amtsgericht Trier (14. August 2001, 6 C 549/00).

Ist die Benutzung von Räumen mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden, kann der Mieter von heute auf morgen ausziehen. Die Gesundheitsbeeinträchtigung muss noch nicht eingetreten sein, aber konkret drohen. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter die möglichen Risiken beim Abschluss des Mietvertrages kannte. Es geht auch nicht dadurch verloren, dass der Mieter längere Zeit mit der Kündigung wartet.

Allerdings berechtigt nicht jede Empfindlichkeit oder Befürchtung den Mieter dazu, fristlos zu kündigen. Vielmehr muss ein objektiver Maßstab angelegt werden. So reicht der Bau einer Mobilfunkanlage nicht aus, wenn die maßgeblichen Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzgesetzes eingehalten wurden (Landgericht Freiburg, Urteil vom 3. März 2005, 3 S 19/01).

In einem anderen Fall hatten die gesundheitlichen Beschwerden der Mieter ständig zugenommen, es kam zu Hauterkrankungen und Bronchialbeschwerden. Nach dem Auszug stellte sich heraus, dass die Wohnung überhöhte Formaldehyd-Konzentrationen aufwies: Die Kündigung war damit zu Recht erfolgt (Amtsgericht Stade, Urteil vom 14. März 2000, 63 C 437/98). Auch wenn es schimmelt, kann ein Verbleib dem Mieter unzumutbar sein und seine fristlose Kündigung begründen (Amtsgericht Flensburg, Urteil vom 2. Februar 1996, 63 C 246/95).

Lärm und nächtliche Ruhestörungen aus der Nachbarwohnung können bei gesundheitsgefährdendem Zustand ebenfalls eine fristlose Kündigung begründen. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liegt insbesondere vor, wenn durch häufigen nächtlichen Lärm der Schlaf gestört wird (Amtsgericht Köln, Urteil vom 11. Juli 1997, 201 C 37/97).

Bei einer konkreten Gefahr für die Gesundheit ist in der Regel keine Abmahnung vor der Kündigung notwendig. Ausnahme: Lässt sich der Mangel leicht beheben, muss der Mieter dem Vermieter vor einer Kündigung Gelegenheit zur Abhilfe geben. Eine korrekte schriftliche Kündigung muss den Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ benennen und alle Tatsachen detailliert aufführen, aus denen sich die gesundheitsbedrohenden Umstände ergeben.