Wohnungsmarkt Vermieten an Verwandte

Wer an die Kinder oder andere im Verwandtschaftskreis vermietet, weiß, woran er ist. Ein Mietvertrag ist nicht unbedingt nötig, aber dennoch ratsam, denn das Finanzamt erkennt Aufwendungen in der Regel nur an, wenn etwas Schriftliches vorgelegt wird.

(Foto: Axel Heimken/dpa)

Angehörige als Mieter - das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn alle die Spielregeln einhalten.

Von Monika Hillemacher/dpa

Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Da passt es gut, wenn jemand in der Verwandtschaft eine Bleibe zu vermieten hat. Um des lieben Friedens willen und des Geldes wegen sollten beide Seiten aber klare Regeln vereinbaren. Wichtige Fragen und Antworten.

Ist ein Mietvertrag erforderlich?

Im Prinzip nein. Aber: Wollen vermietende Eltern, Großeltern, Onkel und Tanten Aufwendungen für die Wohnung, zum Beispiel Hypothekenzinsen, von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt etwas Schriftliches zum Beleg verlangen. Ein Mietvertrag ist die unproblematischste Variante.

Wie sollte er gestaltet sein?

Schriftlich ist am besten. Diese Form hält sowohl der Kontrolle des Finanzamts als auch von Gerichten stand. Wichtig ist, dass drinsteht, was jeder andere Mietvertrag ebenfalls beinhalten muss: Beginn des Mietverhältnisses, Miethöhe, Lage der Wohnung. Das gilt auch für ein mündlich geschlossenes oder für ein stillschweigend vereinbartes Mietverhältnis. "Für dieses reicht es, wenn die Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts überlassen wird und die Möglichkeit besteht, das nachzuweisen", erläutert die Berliner Anwältin Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV). Als Beweis könnten Kontoauszüge herhalten, aus denen zum Beispiel hervorgeht, dass die Enkelin für ein Zimmer monatlich 250 Euro ihrer Azubi-Vergütung an die Oma überweist.

Darf mietfrei gewohnt werden?

Das ist grundsätzlich möglich. Für Kinder in der Ausbildung und bedürftige Eltern ist das prima. Aber: Für Vermieter hat es finanzielle Nachteile. Nicht nur, dass ihnen Mieteinnahmen entgehen, sie können auch keine Ausgaben rund um die Wohnung als Steuer mindernde Werbungskosten geltend machen. Denn das Finanzamt würde unterstellen, dass der vermietende Angehörige keinen Gewinn erzielen will. Wer das in Kauf nimmt, kann die Verwandtschaft kostenlos einziehen lassen.

Wie kann Verwandtschaft trotzdem billiger wohnen?

Um Steuervorteile zu nutzen und Angehörigen weniger Geld abzunehmen als anderen Mietern, muss genau gerechnet werden. Aus Sicht des Finanzamts liegt die Mietgrenze nach unten bei zwei Dritteln der sonst erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete. Eingeschlossen sind kalte Betriebskosten und Heizung. Liegt die Miete bei 66 Prozent der Vergleichsmiete oder darüber, können anfallende Wohnungskosten in vollen Umfang in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Unterhalb der 66-Prozent-Grenze kürzt das Finanzamt.

Was bedeutet das?

Zahlt ein Student für seine Bleibe 60 Prozent der Vergleichsmiete an die Eltern, "so sind auch 60 Prozent der mit der Wohnung in Verbindung stehenden Kosten bei der Steuer absetzbar", erläutert Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer. Bei Eigentumswohnungen zahlen Vermieter ein Hausgeld. Dessen Höhe wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um die Zwei-Drittel-Grenze zu erreichen. Erlegen vermietende Eltern ihren Kindern lediglich das Hausgeld als Miete auf, dürften sie unterm Strich draufzahlen.

Sollte bar gezahlt werden?

Das ist zunächst egal. Zumindest, solange Vermieter daran denken, dass Mieteinnahmen so oder so zu versteuern sind. Sollen Werbungskosten geltend gemacht werden, guckt das Finanzamt in den Mietvertrag. Wichtig ist auch, "dass Miete und Nebenkosten wie vereinbart gezahlt werden", sagt Fischer. Als Beleg dienen Überweisung oder Einzugsermächtigung. Außerdem prüft der Fiskus, ob die Miete durch die Hintertür wieder zurückfließt, also nur zum Schein gezahlt wird. Werbungskosten würden dann nicht anerkannt.

Was passiert, wenn der Familienfrieden dahin ist?

Unabhängig davon, ob das innerfamiliäre Mietverhältnis mündlich, schriftlich oder stillschweigend vereinbart ist: "Es liegt ein ganz normales Mietverhältnis vor", betont Beate Heilmann. Einschließlich der üblichen Rechte - wie das Einhalten von Kündigungsfristen - und Pflichten für beide Parteien. Bis hin zum Rauswurf: "Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen."

Natürlich sind dann alle anderen gesetzlichen Vorgaben ebenfalls einzuhalten: Der Vater muss dem säumigen Sohn förmlich kündigen. Zieht der nicht aus, kann der Vater auf Räumung klagen. Es steht den Vertragsparteien jedoch frei, Kündigungsmöglichkeiten mietvertraglich auszuschließen.

Was ist mit Reparaturen?

Zum Mietverhältnis gehört es auch festzulegen, wer zahlt, wenn in der Wohnung etwas kaputt geht. Üblicherweise regelt das die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Sie regelt, was der Mieter (höchstens) zahlen muss. Ohne eine solche Klausel gilt stets, was das Bürgerliche Gesetzbuch dazu vorschreibt: Dem Vermieter obliegt die Instandhaltung der Räume, inklusive der Kleinreparaturen wie bei tropfenden Wasserhähnen und wackligen Fenstergriffen, wie der Deutsche Mieterbund erläutert. Folglich könnten vermietende Eltern Reparaturen auf ihre Kappe nehmen, um mietende Kinder finanziell zu entlasten.