Eigenheim, Glück allein! Ein flotter Spruch, der hierzulande weit verbreitet ist. Immerhin sehnen sich diversen Erhebungen zufolge vier von fünf Deutschen nach den eigenen vier Wänden. Zwischen Wunsch und Wirklichkeit aber liegen Welten. Deutschland gehört mit seiner durchschnittlichen Eigentumsquote von knapp 45 Prozent zu den Schlusslichtern in Europa. Nur in Schweden und in der Schweiz liegt sie noch niedriger. Und in Großstädten wie Berlin fällt die Quote mit gerade mal 15 Prozent noch viel kümmerlicher aus. Ein Verbändebündnis aus der Bau-, Immobilien- und Architektenbranche will das nun ändern. Mit ihrer Initiative "Wohnperspektive Eigentum" wollen die sechs Verbände bis 2020 wenigstens ein Eins-zu-eins-Verhältnis zwischen Mietern und Wohneigentümern schaffen. Auf dem Weg dahin aber müssten nach Berechnungen der Initiatoren pro Jahr mindestens 60 000 von ihren Besitzern selbst genutzte Eigentumswohnungen zusätzlich gebaut werden und darüber hinaus etwa 340 000 Mieter zu Eigentümern "aufsteigen". Doch selbst dann würde Deutschland im europäischen Vergleich weiterhin zu den Schlusslichtern gehören.
Billige Kredite mit unbegrenzter Laufzeit, Steuerbefreiung und Kapitalzuschüsse sollen helfen
Zu diesem Befund gelangt das Pestel-Institut für Systemforschung, das im Auftrag der Verbände dazu eine Studie erarbeitet hat. Eine Trendwende, heißt es darin, sei nicht absehbar. Im Gegenteil, der Anteil der 25- bis 45-Jährigen, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, sei seit 2008 von 37 auf 32 Prozent zurückgegangen. Dass gerade in dieser - eigentlich für den Wohnungskauf und Hausbau typischen - Altersgruppe die Eigentumsquote rückläufig ist, hat für Pestel-Institutsleiter Matthias Günther vielerlei Gründe. Zum einen behindere die Liberalisierung des Arbeitsmarktes den Kauf einer Wohnung. Schließlich werde von den Beschäftigten viel mehr als früher die Bereitschaft zu Ortswechseln verlangt. Außerdem seien immer mehr Arbeitsverträge befristet, habe sich der Niedriglohnsektor weiter ausgebreitet, wachse die Zahl der Mini-Jobber und Teilzeitbeschäftigten. Zum anderen aber hätten sich auch die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungskauf drastisch verschlechtert. Die von den Kommunen erhobene Grunderwerbsteuer falle immer üppiger aus. Zugleich habe die Politik mit der Abschaffung der Eigenheimzulage vor mehr als zehn Jahren die Wohneigentumsförderung praktisch eingestellt und seitdem fast ausschließlich auf den Mietermarkt und den sozialen Wohnungsbau gesetzt, sagt Günther: "Wir haben jetzt die schlechtesten Rahmenbedingungen; in Sachen Wohneigentum hat die Politik ganz klar die Schulnote sechs verdient."
Bei ihren Rezepturen für mehr Wohneigentum und gegen die Wohnungsnot im Mieterland Deutschland haben die Verbände vor allem Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen von 1300 bis 2500 Euro (netto) im Blick. Unter diesen Einkommensbeziehern sehen die Autoren der Studie ein großes Potenzial, Wohneigentum zu erwerben - nicht gerade in den Metropolen, aber in Städten wie Bremen, Nürnberg, Lübeck, Darmstadt oder Chemnitz. Und nicht durch den Kauf eines Neubaus, sondern einer gebrauchten Immobilie.
Voraussetzung dafür sei, dass die bundeseigene Förderbank KfW diesen etwa drei Millionen Deutschen bei Bedarf einen Baukredit zum Zinssatz von 1,5 Prozent mit einer unbegrenzten Laufzeit, also bis zur Abzahlung der Schulden gewähre, fordern die Verbände. Von diesem Geld könnten die Haushalte eine Wohnung kaufen, die ihnen selbst bei längerer Arbeitslosigkeit "sicher" sei. "Vorausgesetzt, die Wohnung ist nach den Hartz-IV-Gesetzen angemessen", erklärt Günther. "Dann könnten die Jobcenter die Zahlung der Raten übernehmen." Dann müssten die Sozialkassen keine teuren Mieten mehr zahlen, und den Menschen drohe im Alter keine Verdrängung durch steigende Mieten mehr.
Die Finanzierung der KfW-Kredite ist für den Pestel-Chef kein großes Problem. Schließlich bekomme der Staat derzeit Geld zum Nulltarif. "Eine so gestaltete Eigentumsförderung beinhaltet keine Risiken für den staatlichen Kreditgeber."
Auch für Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), bietet die Eigentumsförderung große Chancen zur Lösung vieler Probleme. Angesichts der Zinsentwicklung auf den Finanzmärkten sei das der "beste Weg zu einer kapitalgedeckten Altersvorsorge". Auf die Entwicklung der Quartiere wiederum wirkten Wohneigentümer "stabilisierend", weil sie sich mehr mit ihrem Wohnumfeld identifizierten. Kontraproduktiv dagegen seien regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt. In Berlin etwa plane die neue rot-rot-grüne Landesregierung, durch die Ausweitung des Milieuschutzes die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen noch mehr zu erschweren.
Schick und Co. haben in ihrer Verbände-Initiative eine lange Wunschliste formuliert. Neben den KfW-Krediten sollen Schwellenhaushalte beim Eigenkapital durch Zuschüsse entlastet werden, ergänzt durch eine Lockerung der strengen Kreditwürdigkeitsrichtlinien. Erst-Erwerber von selbst genutztem Wohnraum sollen von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Von den Kommunen wird eine Bauland-Offensive erwartet, vor allem durch die Mobilisierung von Grundstücksreserven. Hinzukommen müssten eine Verbesserung der Infrastruktur in Ballungsräumen und eine bessere Anbindung der "Speckgürtel" an die Metropolen.
Ob das Verbändebündnis damit bei der Politik Erfolg hat, ist offen. Gehör findet es schon. So hat Bundeskanzlerin Angela Merkel bei der Ankündigung ihrer vierten Kandidatur die Wohneigentumsförderung für Familien in Aussicht gestellt. Bundesbauministerin Barbara Hendricks bringt Eigenkapitalzuschüsse bis zu 20 000 Euro ins Gespräch. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Fraktion, schlägt hohe Grundfreibeträge bei der Grunderwerbsteuer vor. Ob diese Ankündigungspolitik bei Pestel-Experte Günther schon zu einer besseren Schulnote reicht?