Wohnung mieten:Was muss im Mietvertrag stehen?

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Es gilt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Gibt es Unklarheiten, geht das zu Lasten des Vermieters.

(Foto: Dieter Assmann/dpa)

Ein Mietvertrag wird meist schriftlich geschlossen, aber auch mündliche Abmachungen gelten - und sie können für den Mieter sogar von Vorteil sein. Worauf Sie in Ihrem Mietvertrag achten sollten.

Von Sabrina Ebitsch

Zwei bis drei Millionen neue Mietverträge werden nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes jedes Jahr neu abgeschlossen. In erster Linie regeln sie, dass der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zum Gebrauch überlässt und der Mieter dem Vermieter dafür eine bestimmte Summe zahlt. Darum herum gibt es aber noch eine ganze Reihe von Punkten, die man wissen und beachten sollte.

Es gibt mehrere Arten von Mietverträgen - auch mündliche, wobei diese die Ausnahme sind. Sie besitzen aber genauso Gültigkeit, solange klar ist, wer Mieter und wer Vermieter ist und für welche Wohnung ab wann welcher Preis bezahlt wird. Und der Mieter kommt dabei sogar gut weg, weil dann die gesetzlichen Regelungen gelten und Verpflichtungen wie Schönheitsreparaturen oder das Zahlen von Nebenkosten, die per Mietvertrag gerne vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden, wegfallen.

Schon allein deswegen sind Mietverträge fast immer schriftlich verfasst. Das heißt, man unterschreibt in der Regel einen Standardtext, in dem die Rechte und Pflichten von Mieter (hier finden Sie weitere Informationen zu Mieterrechten bezüglich Haustieren, Grillen, Schönheitsreparaturen, Umbauten und Untervermietung) und Vermieter festgehalten werden.

Mietverträge sind entweder befristet (Zeitmietvertrag) oder unbefristet. Bei Zeitmietverträgen ist das Ende der Mietdauer festgeschrieben. Davor können beide Seiten das Mietverhältnis nur aus schwerwiegenden Gründen beenden und fristlos kündigen. Wenn ein Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, muss das in der Regel - etwa mit Eigenbedarf - begründet werden und dieser Grund auch im Vertrag vermerkt sein.

Bei Staffelmietverträgen werden Mietsumme und -erhöhungen zu Beginn bereits festgelegt. Meist sind solche Verträge befristet, wobei der Vermieter nicht kündigen darf, der Mieter aber nach Ablauf von maximal vier Jahren. Ähnlich sind beim Indexmietvertrag Mietsteigerungen bereits inbegriffen: Sie orientieren sich am Preisindex für die allgemeine Lebenshaltung und beinhalten jährliche Mietsteigerungen von zwei bis drei Prozent.

Den Vertrag sollte man sich vor Unterschrift genau durchlesen, auch wenn es sich meist um Standardmietverträge handelt. Mieter sollten auch bei der tollsten Wohnung wissen, worauf sie sich einlassen - etwa, welchen Anteil die Nebenkosten ausmachen und dass sie regelmäßig zum Schneeräumen oder Treppenputzen verpflichtet sind. Gerade der Winterdienst ist auch mit Haftungsansprüchen verbunden. All das kann über Individualvereinbarungen gesondert festgelegt werden.

Unzulässige Klauseln ignorieren

Auch Vorschriften und Verbote sind im Mietvertrag geregelt - etwa, ob Haustiere erlaubt sind oder ob man im Innenhof grillen darf. Entdecken Neumieter im Mietvertrag eine unzulässige Klausel wie etwa in regelmäßigen Abständen zu renovieren oder die Wände in einer bestimmten Farbe zu streichen, rät Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund dazu, diese nicht anzusprechen: "Das ist für den Mieter sogar vorteilhaft. Wenn es relevant wird, kann er sich darauf berufen, dass die Klausel unwirksam ist." Sonst gebe es nur Ärger bei den Vertragsverhandlungen um eine Wohnung, die man ja eigentlich gerne wolle.

Die Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag sind dagegen mehr als reine Information, sondern ein wichtiger Wert, der überprüft werden sollte. Dem Deutschen Mieterbund zufolge sind die Quadratmeterangaben bei etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen falsch. Lassen Sie sich nicht darauf ein, wenn im Mietvertrag etwas von unverbindlichen Quadratmeterangaben steht. Abweichungen von bis zu zehn Prozent sind zwar zu tolerieren, wenn es aber darüber hinaus geht, haben Mieter das Recht auf eine Mietminderung oder auf fristlose Kündigung mit entsprechender Rückzahlung. Als Faustregel gilt: Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner als angegeben, dürfen Mieter ihre Zahlungen um 15 Prozent reduzieren. Ausgenommen von der Wohnfläche sind Abschnitte der Wohnung, die niedriger als zwei Meter Raumhöhe sind.

Für Wohngemeinschaften gilt: Steht nur ein Bewohner im Mietvertrag, ist er der Hauptmieter, der auch für die Mietzahlungen haftet. Die anderen WG-Mitglieder sind dann nur Untermieter. Stehen aber alle im Vertrag, kann dieser auch nur gemeinsam gekündigt werden. Die sinnvollste Lösung ist daher, im Mietvertrag festzuschreiben, dass an eine WG vermietet wurde - nur dann können einzelne Bewohner problemlos ausziehen und Zimmer weitervermietet werden. Darüber sollte der Vermieter durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag informiert werden.

Egal ob WG, Staffel- oder unbefristeter Vertrag: Nach der Unterschrift sollten künftige Mieter die neue Wohnung noch einmal sehr genau anschauen und Schäden und Mängel dokumentieren - von kaputten Steckdosen über undichte Fenster bis zu Kratzern im Parkett (wie Sie Streitereien mit dem Vermieter beim Auszug vorbeugen, erfahren Sie hier).

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