Der Staat ist der größte Erbe von Wohnungen und Häusern. Mehr als 10 000 waren Ende 2016 in seinem Besitz. Einige davon waren heruntergekommen oder standen in so entlegenen Regionen, dass die Nachkommen die Erbschaft ausgeschlagen haben. Viele aber fielen an den Staat, weil die Verstorbenen niemanden hatten, dem sie ihr Haus vererben konnten. Diese Menschen hätten sich ihren Lebensabend durch eine Verrentung ihrer Immobilie finanziell versüßen können.
Im Kern funktioniert die Verrentung so: Ein Rentner verkauft seine Immobilie zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis an einen Investor. Dieser garantiert ihm dafür ein lebenslanges Wohnrecht in seinem Haus und eine zusätzliche, monatliche Rente. Die Höhe dieser Rente hängt wesentlich vom Alter des Verkäufers und dem Wert der Immobilie ab.
Dieses Konstrukt gibt es zwar schon lange. Aber die Nachfrage danach war bisher eher verhalten. Das lag zum einen daran, dass die Zahl der Rentner mit Immobilienvermögen erst mit dem demografischen Wandel deutlich zunimmt. Zum anderen lag es aber auch an einigen gravierenden Schwächen im Verrentungssystem. Oft fehlte es in den Verträgen an einer Absicherung des Rentners für den Fall, dass der Käufer zahlungsunfähig wird oder an einer Eintragung seines Wohnrechts als erstrangig im Grundbuch. Dann konnte es vorkommen, dass der Rentner nicht nur auf die Rente verzichten musste, sondern auch noch aus dem Haus vertrieben wurde, weil der insolvente Investor es verkaufte.
Das Nießbrauchrecht endet erst mit dem Tod. Und es sichert den Verkäufer besser ab
Inzwischen ist das meist anders. Es gibt mehrere Anbieter von Verrentungs-Produkten, die die Fehler der Vergangenheit behoben haben. Einer davon ist das Münchener Makler-Unternehmen Haus plus Rente. Das von Geschäftsführer Otto Kiebler entwickelte Verrentungsmodell basiert auf dem deutschen Nießbrauchrecht. Dieses Recht geht über das reine Wohnrecht hinaus, das mit dem Auszug aus der Wohnung endet. Das Nießbrauchrecht dagegen endet erst mit dem Tod. Das ist für den Fall wichtig, dass ein alter Mensch in ein Pflegeheim wechseln muss. Das Nießbrauchrecht kann außerdem an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Damit ist es insolvenzfest. Im Unterschied zu einer klassischen Leibrente bekommen die Rentner den Kaufpreis für ihr Haus in bar ausbezahlt. Nur wer will, kann daraus mit einer Versicherung einen Vertrag für eine sogenannte sofort beginnende Rentenversicherung abschließen.
"Wir haben unser Modell auf der Basis von Befragungen vieler älterer Menschen entwickelt und dabei herausgefunden, dass ihnen die Sicherheit am wichtigsten ist", sagt Kiebler. Aus seiner Erfahrung lassen sich die Interessenten an seinem Verrentungs-Modell in drei Gruppen einteilen. Da sind zum einen alte Menschen mit einer sehr kleinen Rente, die sich kaum Reparaturen an ihrem Haus leisten könnten. Dann sind es vermögende Rentner, die ihr Geld nicht vererben, sondern schon zu Lebzeiten verteilen wollen. Die dritte Gruppe umfasst Menschen mir einer auskömmlichen Rente, die sich etwas mehr leisten wollen, große Reisen etwa oder Annehmlichkeiten im Alltag.
Etwa 60 Prozent der Rentner über 68 Jahren verfügen nach einer Erhebung des Instituts für Versicherungswissenschaft an der Universität zu Köln heute über eine eigene Immobilie. Trotz dieses potenziell großen Marktes ist die Verrentung nicht zu einem Massenprodukt geworden. Das liegt vor allem daran, dass nur Häuser in guten Lagen infrage kommen, für die es auch nach Jahrzehnten noch eine Nachfrage gibt. Sonst würde sie der Käufer ja nicht wieder los. Anders als der Makler Haus plus Rente, der sich bisher auf den Großraum München konzentriert, bietet die kirchliche Stiftung Liebenau die Verrentung von Immobilien bundesweit an. Noch etwas ist hier anders: Die Rente wird auf Wunsch meist befristet, also nicht lebenslang gezahlt. "Viele Interessenten wollen lieber früher mehr Geld monatlich. Denen ist es egal, ob sie mit 90 Jahren noch genug haben, falls sie so alt werden sollten", sagt Christoph Sedlmeier über die sogenannte Zustifterrente der Stiftung.
Eine Alternative wäre die Umkehrhypothek, aber sie hat sich in Deutschland nicht durchgesetzt
Die Stiftung Liebenau ist ein traditionsreicher Träger, etwa in der Altenpflege oder der Betreuung von Menschen mit Behinderungen tätig. Sie kauft die zu verrentenden Immobilien aus Eigenmitteln. Nach Vertragsablauf vermietet, verpachtet oder verkauft sie die Häuser oder nutzt sie auch selbst. Der Makler Haus plus Rente vermittelt die Immobilien an Investoren, die eine langfristig wertsichere Geldanlage wollen. Die Nachfrage ist groß. "Wir haben im Moment tausend Adressen, die am Kauf dieser Nießbrauchobjekte interessiert sind", sagt Makler Kiebler.
Es gibt auch Alternativen zur Verrentung von Immobilien. Eine davon ist die "Sale and lease back"-Möglichkeit, bei der man sein Haus verkauft und mit dem Käufer einen langfristigen Mietvertrag abschließt. Der Vorteil ist, dass ein Rentner sofort Bargeld bekommt und gleichzeitig die Sicherheit hat, eine bestimmte Zeit wohnen bleiben zu können. Das könnte beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn jemand schon einen Platz in einem Pflegeheim reserviert hat, den er aber erst in ein paar Jahren bekommen kann.
Eine andere Möglichkeit ist die sogenannte Umkehrhypothek. Dieses Modell kommt aus dem angelsächsischen Raum, wo es unter dem Begriff "reverse mortgage" bekannt ist. Dabei beleiht ein Rentner seine schuldenfreie Immobilie über einen bestimmten Zeitraum und bekommt damit monatlich eine bestimmten Betrag ausgezahlt. Man baut also sukzessive ein Darlehen auf. Nach Ablauf des Vertrags wird das Darlehen fällig. Die Bank kann dann das Haus verwerten. In Deutschland hat sich die Umkehrhypothek nicht am Markt etablieren können.
Für alle Modelle gilt: Verkäufer sollten die Angebote sehr genau prüfen. Das gilt nicht nur für den ausgehandelten Preis der Immobilie. Insbesondere sollten Interessenten auch auf Pflichten wie die Instandhaltung achten, raten die Verbrauchzentralen. Außerdem müsse klar geregelt sein, wer welche Risiken trage.