Vermietung Noch teurer wohnen

Für Mieter kann eine eingerichtete Wohnung auch Vorteile haben. Sie ersparen sich nicht nur den Möbelkauf. Auch die Instandhaltung von Herd und Sofa ist Sache des Vermieters.

(Foto: dpa-tmn)

Immer mehr Mietwohnungen werden möbliert angeboten. Vermieter können so die Mietpreisbremse aushebeln - und mehr Geld verlangen. Doch diese Praxis liegt in einer rechtlichen Grauzone.

Von Berrit Gräber

Für Hunderttausende Studenten, die zu Beginn dieses Wintersemesters verzweifelt eine bezahlbare Bleibe in der Großstadt suchen, sind sie oft die letzte Wahl: möblierte Wohnungen. Nur wenige können es sich leisten, für ein 55-Quadratmeter-Apartment im Landkreis München fast 1300 Euro Warmmiete im Monat hinzublättern. Oder 749 Euro für winzige 9,7 Quadratmeter in Berlin-Kreuzberg. Oft bleibt den jungen Leuten aber nichts anderes übrig, als erst mal für sehr viel Geld möbliert unterzukommen. Was in England schon lange Trend ist, hat auch Deutschland erreicht: Immer mehr Vermieter bieten Unterkünfte nur noch eingerichtet an. So lässt sich mehr Miete verlangen, denn die Mietpreisbremse greift dann nicht richtig. Für Geringverdiener ist die neue Entwicklung am ohnehin angespannten Wohnungsmarkt verheerend, "Möblierte Unterkünfte treiben die Preise hoch", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Wer möbliert wohnt und überdurchschnittlich viel Geld dafür zahlt, sollte wenigstens seine Rechte kennen.

Warum gibt es immer mehr möblierte Unterkünfte?

Ein Grund ist die veränderte Arbeitswelt. Weil es eine wachsende Zahl an Fernpendlern gibt, die vor allem in Ballungsräumen zeitlich befristet eine Bleibe suchen, gehe dort auch das Angebot an möblierten Zimmern, Wohnungen und Häusern nach oben, erklärt Voigtländer. Eine fertig eingerichtete Unterkunft sei häufig sehr interessant für diese Zielgruppe. Wer sich möbliert einmietet, braucht nur wenig mitzubringen. Der Vermieter muss Zeit und Geld in die Einrichtung von Küche, Bad, Wohnraum investieren, nicht der Mieter. Was eine Wohnung zur möblierten Bleibe macht, ist zwar nirgends definiert. Gut ausgestattete Wohnungen sind aber gang und gäbe. Auch wenn die Annehmlichkeit ihren Preis hat: Für viele Gutverdiener ist das immer noch billiger als dauerhaft im Hotel zu wohnen. Ein gewichtiger Grund sei zudem das Interesse der Vermieter an höheren Mieteinnahmen, betont Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Immer mehr Immobilienbesitzer in deutschen Großstädten hebeln mit der Möblierung die Mietpreisbremse aus, kommen auch Experten des Bonner Forschungs- und Beratungsunternehmens Empirica zum Schluss.

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Was dürfen Vermieter verlangen?

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie eingerichtet vermietet, darf einen Zuschlag für die Möblierung verlangen, wie Ropertz erläutert. So weit, so fair. Das Problem daran: Nirgends ist festgeschrieben, wie hoch der ausfallen kann. Vieles ist bis ins Detail geregelt am Mietmarkt - bei Möblierungszuschlägen aber existiert eine Art Grauzone. Die Folge: Verlangt wird oft, was der Markt hergibt. "Die Höhe ist immer auch von der Ausstattung der Wohnung und dem Zeitwert des Mobiliars abhängig", betont Julia Wagner, Juristin des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin. Die wenigen Gerichtsurteile, die bislang ergangen sind, geben kaum Orientierung. Das Landgericht Berlin hält beispielsweise einen Zuschlag von zwei Prozent des Einrichtungszeitwerts pro Monat für gerechtfertigt. Danach dürfte eine Wohnung, die für 5000 Euro eingerichtet wurde, monatlich 100 Euro teurer sein als eine unmöblierte. Für das Landgericht Mannheim ist ein Aufschlag von moderaten elf Prozent des Zeitwerts im Jahr angemessen. Bei Möbeln für 5000 Euro wären das knapp 46 Euro extra im Monat. Abseits aller Rechenexempel sieht die Realität nach den Analysen von Empirica aber eher so aus: Möblierte Apartments in Großstädten werden 60 bis 80 Prozent teurer vermietet als leere Wohnungen. Demnach kann etwa in München ein möbliertes Apartment im Schnitt gut 26 Euro pro Quadratmeter kosten. Leere Mietwohnungen schlagen mit gut 16 Euro zu Buche. Je luxuriöser das Quartier, desto teurer wird es. Und: Von Jahr zu Jahr steigen die Mieten.

Was steht im Gesetz?

Eigentlich gilt seit dem 1. Juni 2015 in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse. Das Gesetz soll dafür sorgen, dass die Höhe der Miete bei neuen Verträgen auf maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete begrenzt wird. Diese basieren auf dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt. So weit die Theorie. Weil möblierte Wohnungen im Mietspiegel aber gar nicht vorkommen, wird die Preisbremse praktisch unwirksam "Der Möblierungszuschlag verschleiert die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete", kritisiert Ropertz. Weil er nicht einmal im Vertrag extra aufgeführt wird, kann letztlich auch kein Interessent durchschauen, ob die Mietforderung gerechtfertigt oder überzogen ist. Nur ein Gutachter könnte das klären. De facto haben Mieter daher kaum Chancen, sich gegen überhöhte Preise zu wehren, kritisieren Mietervereine. Betroffenen bleibt meist nur die Wahl: Akzeptieren oder weiter auf Wohnungssuche gehen.

Welche Rechte haben Mieter?

Mieter von möblierten Wohnungen haben grundsätzlich die gleichen Rechte wie andere Mieter auch. Kündigungsschutz, Betriebskosten, Mietminderung und -erhöhung, das Recht zur Tierhaltung - all das ist rechtlich nicht anders geregelt als bei leeren Wohnungen. Es gibt allerdings zwei Ausnahmen. Die erste betrifft Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet wird, wie etwa Pensionszimmer, Ferienapartments, Monteurs- oder Messeunterkünfte. Hier gelten weder die üblichen Kündigungs- noch Mieterschutzrechte, noch eine Mietpreisbremse. Die Abgrenzung ist fließend. Die Vermietung an Studenten für mehr als ein Semester wäre beispielsweise kein "vorübergehender Gebrauch" mehr. Eine zweite Ausnahme gibt es für einzelne Mieter, die zur Untermiete in das klassische möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters einziehen. Ihnen kann kurzfristig gekündigt werden.

Wer muss für Schäden zahlen?

Der große Vorteil beim möblierten Wohnen: Der Eigentümer muss das von ihm gestellte Mobiliar sowie die Elektrogeräte selbst instand halten. Der Kratzer im Parkett, die kaputte Jalousie oder die tropfende Dusche müssen vom Vermieter repariert werden. Er muss für normale Abnutzung, Verschleiß und Defekte aufkommen. Sorglos sollte der Mieter allerdings nicht mit der fremden Einrichtung umgehen, mahnt Ropertz. Hat ein Mieter Elektrogeräte schuldhaft oder durch falsche Bedienung beschädigt, weil er beispielsweise die Gebrauchsanweisung vorher nicht gelesen hat, gehen Reparatur oder Ersatz auf seine Rechnung. Der Vermieter kann aber nicht den Neupreis verlangen, sondern muss sich einen Abzug "neu für alt" gefallen lassen. Verlangt er bei Vertragsabschluss vorsorglich eine Haftpflichtversicherung wie häufig der Fall, kann sich der Mieter dem kaum entziehen.

Außerdem gilt: Wer den Sessel in eine andere Ecke rückt oder den Esstisch durch einen eigenen ersetzt, darf das tun. Das Vermieter-Mobiliar muss zwischenzeitlich sicher gelagert sein und bei Auszug wieder heil an die ursprüngliche Stelle zurück. Um Streit zu vermeiden, sollten Mieter immer auf einer Auflistung der Möblierung bestehen. Die Inventarliste gehört als Anhang in den Mietvertrag hinein.

Wie ich einmal eine Wohnung suchte ...

... und fast daran zerbrach. Warum die Wohnungssuche mit einem das Gleiche macht wie ein schlimmer Liebeskummer. mehr... jetzt