Vermietete Immobilie verkaufen Tipps von Experten

Veräußerungsgewinne aus vermieteten Immobilien wird ab Anfang 2003 pauschal mit 15 Prozent versteuert. Experten warnen vor Panik-Verkäufen.

Auf der Suche nach neuen Finanzquellen ist die rot-grüne Bundesregierung auch bei den Eigentümern von Immobilien fündig geworden. Wer künftig eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, sie also nicht selbst nutzt, soll beim Verkauf der Immobilie auf den dabei erzielten Gewinn eine Pauschalsteuer in Höhe von 15 Prozent zahlen.

Altbesitz und Stichtag

Für Altbesitz soll in Zukunft eine Wertzuwachssteuer von 1,5 Prozent des Verkaufserlöses erhoben werden. Die bisher gültige Spekulationsfrist von zehn Jahren, nach deren Ablauf der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei war, soll wegfallen. Wahrscheinlicher Stichtag für die geplante Neuregelung ist der 21. Februar 2003 - dann wollen die Regierungsparteien das Gesetz im Bundestag verabschieden.

Fehler vermeiden

Die Besitzer von vermieteten Immobilien sind verunsichert. Sie fürchten um ihre Altersvorsorge, die sie mit dem steuerfreien Gewinn beim Verkauf nach frühestens zehn Jahren absichern wollten. Doch wer angesichts der Regierungspläne nun bis zum Jahresende oder spätestens bis zum Stichtag seine nicht selbst genutzte Immobilie noch rasch verkaufen will, handelt nach einhelliger Meinung von Steuer- und Immobilienfachleuten vorschnell und macht womöglich einen Fehler.

Teurer Verkauf innerhalb zehn Jahren

"Panikverkäufe bringen nichts", warnt Bettina Wirth, Expertin für Steuern beim Grundeigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Sie rät zur Besonnenheit. Jeder Besitzer einer vermieteten Immobilie müsse ganz genau die möglichen Folgen der geplanten Gesetzesänderung kalkulieren. Wer etwa auf die Schnelle ein vermietetes Objekt verkaufe, das er noch keine zehn Jahre besitzt, müsse den Gewinn zum normalen Einkommenssteuersatz versteuern. Für Immobilienbesitzer mit höherem Einkommen lohne es sich unter Umständen auf die neue Pauschalsteuer zu warten.

Verkauf von Altbesitz

Problematisch sei die Situation für die Immobilienbesitzer, die schon aus der Spekulationsfrist heraus sind, sagt Christiane Lange, Fachredakteurin für Immobilien bei der von der Stiftung Warentest in Berlin herausgegebenen Zeitschrift "Finanztest". Sie gehören zu den so genannten "Altfällen", die vor dem 21. Februar 2003 eine vermietete Immobilie angeschafft haben und folglich müssen sie nach dem neuen Gesetz beim Verkauf nach dem Stichtag mit einer pauschalen Wertzuwachssteuer von 1,5 Prozent des Gesamterlöses rechnen.

Steuern vermeiden

Bis zum Jahresende hingegen könnten alle, die vor mehr als zehn Jahren eine nicht selbst genutzte Immobilie erworben haben, das Haus oder die Wohnung noch steuerfrei veräußern, betonen die Experten von "Finanztest". Doch Immobilienbesitzer sollten sich fragen, ob es vernünftig ist, unter Zeitdruck zu verkaufen, gibt Christiane Lange angesichts der gegenwärtig schlechten Marktlage zu bedenken. "Wer mit Gewinn verkaufen kann, soll das natürlich tun", empfiehlt die Immobilienexpertin.

Schlechter Markt für Verkäufer

Zum vernünftigen Abwägen der Vor- und Nachteile eines schnellen Verkaufs rät auch Hans-Eberhard Langemaack, Geschäftsführer beim Ring Deutscher Makler (RDM) in Hamburg. Grundsätzlich sei es eher angeraten, nicht vor dem 21. Februar kommenden Jahres zu verkaufen, sagt Langemaack mit Blick auf den derzeit schwierigen Markt für Immobilien. "Panikverkäufe würden die Preise nur weiter nach unten drücken", ergänzt Grundeigentümerverbands-Expertin Bettina Wirth.

Juristische Probleme

Dass die betroffenen Immobilienbesitzer die geänderten Regelgungen einfach still hinnehmen, hält Wirth für fraglich. Denn die Behandlung der "Altfälle" gilt als juristisches Problem. "Es stellt sich die Frage, ob das überhaupt verfassungsgemäß ist", sagt Wirth.

Bedenken haben sie und andere Rechtskundige, vor allem mit der Besteuerung von Immobilien-Verkäufen, bei denen die bis dahin geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Schon gegen die Ausdehnung der Frist 1999 von zwei auf zehn Jahre hatten zahlreiche Immobilienbesitzer Klage eingereicht. Eine endgültige Entscheidung der Gerichte steht noch aus. Sollte die Spekulationsfrist jetzt völlig abgeschafft werden, raten manche Juristen den betroffenen "Altfällen" nun wieder zur Klage.

Dass die Bundesregierung als Messlatte für die Besteuerung von Altbesitz nach dem Stichtag einen pauschalen Gewinn von zehn Prozent des Verkaufserlöses annimmt und dem Verkäufer die Beweislast für einen geringeren Gewinn oder einen Verlust zuweist, hält Bettina Wirth ebenfalls für anfechtbar. Laut Abgabenordnung seien Schätzungen nur in Ausnahmefällen zulässig. "Da muss der Fiskus ermitteln, nicht der Steuerpflichtige", sagt Wirth.

(sueddeutsche.de/ dpa)