(SZ-Bericht) Fremdvermietete Wohnimmobilien gelten als eine besonders sichere und steuerlich attraktive Form der privaten Altersversorgung.
Wertsteigerung
Von anderen steuerbegünstigten Kapitalanlagen unterscheiden sich Immobilieninvestitionen dadurch, dass die steuerrelevanten Verluste nur Buchverluste und keine echten Vermögensminderungen sind. Denn bei guter Pflege behalten Immobilien nicht nur ihren Wert, sondern können diesen oft über die Beschaffungskosten hinaus sogar erheblich steigern.
Trotzdem dürfen die Erwerbskosten des Gebäudes steuermindernd geltend gemacht werden, während die Anschaffungskosten für den Grund und Boden steuerlich irrelevant sind und daher möglichst niedrig sein sollten.
Verkauf ohne Steuern
Nach einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren können private Immobilien steuerfrei verkauft werden. Die aus der steuermindernden Geltendmachung der Investitionskosten resultierenden Ersparnisse werden also - anders als bei Investitionen im Betriebsbereich - nicht rückgängig gemacht.
Faustregel für die Abschreibung
Bei der steuerorientierten Auswahl der Immobilie kommt es auf die Abschreibungsbedingungen an. Je schneller die Gebäudekosten steuermindernd "abgeschrieben" werden können, desto interessanter sind die erzielbaren Steuervorteile. Hier bestehen erhebliche Unterschiede. Besonders interessant sind Altbaumodernisierungen.
Degressive Abschreibung für Neubau
Wer einen Wohnungsneubau spätestens im Jahr der Fertigstellung erwirbt, kann die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen. Diese beträgt zunächst fünf Prozent im Jahr des Erwerbs oder der Fertigstellung und den folgenden sieben Jahren.
Danach fällt der Abschreibungssatz für sechs Jahre auf 2,5 Prozent.
Ab dem 15. bis 36. Jahr beträgt der Abschreibungssatz nur noch 1,25 Prozent.
Damit können 40 Prozent der Gebäudekosten bereits in den ersten acht Jahren steuermindernd abgesetzt werden.
Bei einem Steuersatz von 50 Prozent können somit 20 Prozent der Gebäudekosten durch die Steuervorteile der ersten acht Jahre finanziert werden.
Degressive Abschreibung für Altbau
Gebrauchte Immobilien dürfen normalerweise nur mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Im Jahr der Anschaffung können zudem nur die anteiligen Monatsbeträge geltend gemacht werden, während bei der degressiven Abschreibung der volle Jahresbetrag abgesetzt werden kann, auch wenn die Investition erst zum 31.12. getätigt wird.
Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, beträgt der Abschreibungssatz 2,5 Prozent pro Jahr. Damit verbessern die Abschreibungen zwar die laufende Mietrendite, helfen aber kaum bei der Finanzierung der Erwerbskosten.
Modernisierung
Wer ein Gebäude nach einer Haltedauer von mehr als drei Jahren renoviert, darf Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe steuermindernd absetzen. Im günstigsten Fall kann somit die Hälfte der Renovierungskosten aus Steuerersparnissen finanziert werden.
Zu Erhaltungsaufwendungen führen Maßnahmen, die lediglich der Modernisierung des Gebäudes dienen. Sämtliche Kosten für die Erneuerung bereits vorhandener Teile (Dach, Fenster, Fassade, Heizung, Sanitär- und Elektroinstallationen) sind im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.
Nach neuer Rechtsprechung kommt es nicht darauf an, ob diese Maßnahmen über einen längeren Zeitraum oder geballt im Rahmen einer sog. Generalüberholung durchgeführt werden. Es ist auch unschädlich, wenn die eingebauten Teile aufgrund der technischen Entwicklung besser sind als der vorhandene Standard (Umstellung vom Einzelkohleofen auf Ölzentralheizung).
Spar-Tipp für Bauträger
Bauträger können die Sofortabzugsmöglichkeit für Erhaltungsaufwendungen dadurch nutzen, dass sie eine renovierungsbedürftige Immobilie im Rahmen einer Personengesellschaft erwerben und nach Ablauf der Dreijahresfrist weitere Gesellschafter zur Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen aufnehmen.
Die neuen Gesellschafter können die Erhaltungskosten in voller Höhe sofort steuermindernd geltend machen, weil der Beitritt zu einer Personengesellschaft nach bundeseinheitlicher Verwaltungsmeinung nicht die Dreijahresfrist neu beginnen lässt.
Soweit die Substanz eines Gebäudes vermehrt wird, handelt es sich nicht um sofort abzugsfähige Aufwendungen, sondern um verteilungspflichtige Herstellungskosten (Dachgeschossausbau, erstmaliger Einbau von Bädern oder Anbau von Balkonen, Gebäudeaufstockung).
Der Aufwand kann nur noch über Abschreibungen verteilt steuermindernd berücksichtigt werden, die Kosten können normalerweise mit zwei beziehungsweise 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.
Erhaltungsmaßnahmen
Das gleiche gilt, wenn ein Gebäude innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung modernisiert wird: Dann können die dabei anfallenden Renovierungskosten im Regelfall selbst dann nicht sofort steuermindernd geltend gemacht werden, wenn es sich ausschließlich um Erhaltungsmaßnahmen handelt.
Ein Sofortabzug ist nur möglich, sofern die Renovierungskosten 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen. Wird diese Grenze auch nur geringfügig überschritten, soll der gesamte Aufwand nicht mehr sofort abzugsfähig sein.
Noch kein rechtsgültiges Urteil
Aller Voraussicht nach wird die Sonderbehandlung des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwandes noch in diesem Jahr durch den Bundesfinanzhof gekippt. Ob es dadurch allerdings möglich wird, sofort nach Anschaffung eines renovierungsbedürftigen Gebäudes sämtliche Erhaltungsaufwendungen steuermindernd geltend zu machen, muss bezweifelt werden.
Vielmehr wird es künftig darauf ankommen, ob eine Maßnahme zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führt oder nicht. Was hierunter zu verstehen ist, wird die Rechtsprechung erst noch klären müssen. Die Rechtslage wird daher eher komplizierter, wenn die erwartete Rechtsprechungsänderung kommt, zumal auch Renovierungen außerhalb der Dreijahresfrist betroffen sein werden.
Modernisierung in den neuen Bundesländern
In den neuen Bundesländern fördert der Gesetzgeber Altbaumodernisierungen noch bis zum Jahr 2004 durch Gewährung einer 15-prozentigen Investitionszulage (maximal 180 DM pro Quadratmeter). Dies ist ein nicht zu versteuernder Zuschuss auf die Baukosten. Die Zulage wird unabhängig davon gewährt, ob es sich steuerlich um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand oder ab-schreibungspflichtige Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten handelt.
Denkmäler von außen
Bei einem denkmalgeschützten Gebäude kann der Teil der Modernisierungskosten, der von der Denkmalbehörde als zur Erhaltung oder wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Gebäudes für notwendig erachtet worden ist, mit zehn Prozent pro Jahr steuermindernd abgeschrieben werden.
Über einen Zeitraum von 10 Jahren ergibt sich somit bei einem persönlichen Steuersatz von 50 Prozent eine Steuerersparnis von 50 Prozent der Baukosten. In welchem Umfang die Denkmalbehörde die Förderungswürdigkeit der Baukosten bescheinigt, ist regional höchst unterschiedlich. So beträgt die Quote beispielsweise in Leipzig 100 Prozent, während sie in Berlin nur bei 30 Prozent liegen soll.
Denkmäler von innen
Von dieser Genehmigungspraxis hängt es jedoch ganz wesentlich ab, wie vorteilhaft die Renovierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist. Sofern nur ein Ensembleschutz besteht, können nur die Kosten für die Erneuerung der Fassade und des Daches mit zehn Prozent abgeschrieben werden. Der Löwenanteil der Modernisierungskosten im Innenbereich ist damit nicht begünstigt.
In diesen Fällen ist es besser, die Dreijahresfrist abzuwarten und Erhaltungsaufwendungen voll abzusetzen. Noch umstritten ist, ob Neubaumaßnahmen (Errichtung einer Tiefgarage) dann mit 10 Prozent abgeschrieben werden können, wenn die Denkmalbehörde diese Maßnahme für die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes als notwendig bescheinigt.
Eigentumswohnung im ausgebauten Dach
Soweit ein Dachgeschossausbau nicht als denkmalbegünstigte Maßnahme anerkannt wird, kann die degressive Abschreibung für Neubauten in Anspruch genommen werden, wenn im Dach eine Eigentumswohnung geschaffen wird. Wird ein zu modernisierendes Baudenkmal samt Modernisierungspaket von einem Bauträger erworben, ist es besonders wichtig, dass im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages mit den Baumaßnahmen noch nicht begonnen wurde. Denn nur die nach Abschluss des Kaufvertrages angefallenen Baukosten sind begünstigt.
Sanierungsgebiete
Die gleichen Vergünstigungen wie denkmalgeschützte Gebäude erhalten Altbaumodernisierungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten. Die Genehmigungsbehörde ist allerdings die Gemeinde, deren Bescheinigungspraxis großzügiger ist als die der Denkmalbehörden.
In der Regel werden hier 100 Prozent der Modernisierungskosten als begünstigte Aufwendungen bescheinigt. In manchen Regionen ist allerdings die Lage in einem Sanierungsgebiet mit erheblichen wirtschaftlichen Einschränkungen verbunden, so dass die Steuervorteile im Einzelfall sehr stark entwertet werden können, insbesondere wenn Mietpreisbindungen bestehen.
Finanzierungs-Tipp: Disagio statt Tilgung
Bei jeder Immobilieninvestition können zusätzliche Einkommensteuervorteile durch die Art und Weise der Finanzierung erreicht werden. So ist es üblich, bei der Kreditaufnahme ein zehnprozentiges Disagio zu vereinbaren, das dann sofort als Werbungskosten abgesetzt werden kann. Dadurch wird Zinsaufwand vorverlagert, was meist sinnvoll ist.
Wesentlich wichtiger als das Aushandeln der letzten Kommastelle bei den Zinskonditionen ist die Frage, wie die Fremdfinanzierung getilgt werden soll. Steuerlich nicht optimal ist eine bankübliche annuitätische Tilgung. Hierbei wird jeweils der gleiche Monatsbetrag an die Bank zurückgeführt. Darin enthalten ist jedoch ein Tilgungsbeitrag, der steuerlich nicht abgesetzt werden kann. Je mehr getilgt worden ist, desto geringer wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil. Nach Steuern steigt dadurch die Finanzierungsbelastung.
Wesentlich sinnvoller ist es, eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren. In diesem Fall bleiben die Zinsen und damit die Steuervorteile hieraus stets gleich hoch. Die Tilgung wird in diesen Fällen über eine Kapitallebensversicherung oder einen Aktieninvestmentfondssparplan angesammelt. Deren Erträge bzw. Wertsteigerungen sind nämlich steuerfrei.
Wird die Tilgung in einer steuerbegünstigten Kapitallebensversicherung angesammelt, sind jedoch einige Fallstricke zu beachten. Anderenfalls geht die Steuerbefreiung für die Ablaufleistung der Lebensversicherung verloren (vgl. dazu Meyer-Scharenberg, Finanzierung mit Lebensversicherungen. Strategien zur steueroptimalen Gestaltung, DStR-Schriftenreihe, 2. Aufl., München 1996).
Der Autor ist Professor an der Universität Regensburg, Institut für Betriebswirtschaftslehre.