(SZ) Wird ein Mietshaus verkauft, machen sich viele Mieter Sorgen, schließlich "erwirbt" sie der neue Eigentümer gleich mit: Wird die Miete erhöht? Gibt es einen neuen Vertrag? Muss man gar aus der Wohnung?
Der alte Besitzer übergibt dem neuen das bestehende Mietverhältnis.
(Foto: Foto: Photodisc)Keine Panik: Nichts von alledem tritt gleichsam automatisch nur auf Grund des Besitzerwechsels ein. Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein.
Das bedeutet: Mietverträge - auch mündliche - gelten weiter. Kein Mieter muss sich auf neue Vertragsverhandlungen einlassen. Auch eine Mieterhöhung folgt nicht postwendend: Der neue Hausbesitzer hat sich an die üblichen gesetzlichen Vorgaben zu halten.
Empfängerkonto
Bevor ein Mieter jedoch Geld auf ein anderes als das ihm bekannte Konto zahlt, sollte er sicher sein, dass der neue Eigentümer tatsächlich schon der berechtigte Empfänger der Miete ist. Das wird er, sobald er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Allein die Vorlage des unterschriebenen Kaufvertrages berechtigt ihn noch nicht, gegenüber dem Mieter Forderungen zu stellen - entscheidend ist allein der Grundbuchauszug. Bis dahin muss der Mieter seine Miete auf das bisherige Konto zahlen, es sei denn, der früherer Eigentümer fordert seine Mieter ausdrücklich schriftlich dazu auf, das Geld nur noch an den Käufer zu überweisen.
Kündigungsschutz
Mit einer Kündigung muss kein Mieter rechnen: Er hat weiterhin den üblichen gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsschutz.
Nebenkosten
Der neue Vermieter ist für die künftige Betriebskostenabrechnungen zuständig. Dies gilt in der Regel auch für die laufende Abrechnungsperiode. Sind allerdings noch Nachzahlungen für Heiz- und andere Nebenkosten aus der Vergangenheit offen, stehen sie meist dem alten Eigentümer zu, schließlich ist er dafür in Vorleistung getreten. Auch Ansprüche auf Rückzahlungen müssen gegen den früheren Vermieter geltend gemacht werden.
Kaution
Zum Knackpunkt könnten Kautionen werden. Zieht der Mieter aus und fordert rechtmäßig seine gezahlte Kaution zurück, muss sie der neue Eigentümer nur dann zurückzahlen, wenn der die Mietsicherheit von seinem Vorgänger tatsächlich erhalten oder er gegenüber dem alten Vermieter die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat. Ist dies nicht der Fall, bleibt der alte Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.
Fazit
Ein Vermieterwechsel geht mit Unsicherheiten für alle Seiten einher. Der Erwerber ist nicht in allen Dingen Rechtsnachfolger des Ex- Eigentümers. Der Verkäufer kann sich auf der anderen Seite durch den Verkauf auch nicht von seiner Haftung für etwaige Vertragsverletzungen entziehen. Unter Umständen kann der Verkäufer gegenüber dem Mieter noch in der Pflicht stehen. Im Einzelfall können auch zwischen früherem und neuem Eigentümer Sonderregelungen vereinbart sein. Im Zweifel ist also immer juristischer Rat angebracht.