Nach dem Jahreswechsel können bestimmte Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden: die wichtigsten Fristen für Mieter und Vermieter.

Mit dem Jahreswechsel 2005/2006 endet für Mieter und Vermieter auch die Frist für die Durchsetzung bestimmter Ansprüche. Darauf weist der Deutsche Mieterbund hin. Habe die so genannte Regelverjährung früher 30 Jahre betragen, seien es nun nach In-Kraft-Treten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nur noch drei Jahre.

"Die Verjährungsfrist beginnt ab Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat", erläutern die Experten das Prinzip.

So gilt die dreijährige Verjährungsfrist den Angaben zufolge beispielsweise bei:

- Ansprüchen von Vermietern auf Mietzahlung,

- Rückforderung von Mietern wegen Mietwuchers,

- Zahlungsansprüchen von Vermietern oder Mietern aus Betriebskostenabrechnungen,

- Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untermietung,

- Rückzahlung zu Unrecht oder zu viel bezahlter Maklerprovision.

Auch Kautionsansprüche von Vermietern oder Mieteransprüche auf Rückzahlung der Mietkaution fallen den Angaben zufolge unter diese Regelung.

Abweichende Verjährungsfristen

Allerdings gibt es den Experten zufolge auch eine Reihe gesetzlicher Sondervorschriften, bei denen andere Verjährungsregelungen gelten, so etwa Ersatzansprüche von Vermieterseite auf Grund einer Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjektes. Hier gilt laut Mieterbund eine Frist von sechs Monaten ab Rückerhalt des Mietobjektes.

In diesem Zusammenhang weist der Mieterbund jedoch darauf hin, dass der Ablauf der Verjährungsfrist gestoppt werden kann, zum Beispiel durch Erhebung einer Klage oder durch die Zustellung eines Mahnbescheides. Informationen hierzu gibt es beim örtlichen Mieterverein.

Auch für Betriebskostenabrechnung gilt den Angaben zufolge eine andere Abrechnungs- und Ausschlussfrist. "Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben", erläutert der Mieterbund.

"Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern." Laufe die Abrechnungsperiode beispielsweise vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004, müssten die Betriebskostenabrechnungen spätestens Silvester 2005 beim Mieter eingetroffen sein. "Kommt die Abrechnung erst im Januar 2006 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern."

Versende der Vermieter in diesem Zeitraum eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, sei damit die Frist eingehalten, auch wenn diese möglicherweise Fehler enthalte, berichtet der Mieterbund unter Berufung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes weiter.

"Eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung können auch noch nach Fristablauf, das heißt nach den zwölf Monaten, korrigiert werden." Dies dürfe aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen.

Last-Minute-Fax zu Silvester nicht ausreichend

Geht die Nachforderungsrechnung des Vermieters allerdings erst am späteren Silvesterabend per Fax ein, gilt die Frist als nicht gewahrt, wie die Deutsche Anwaltauskunft (DAV) unter Berufung auf ein Urteil des Amtsgerichtes Köln berichtet. Der Adressat müsse noch die Möglichkeit haben, das Schreiben zur Kenntnis zu nehmen.

Dies war nach Ansicht der Richter in dem vorliegenden Fall nicht gegeben, da zum Zeitpunkt des Eintreffens des Faxes um 19.11 Uhr die Geschäftszeit längst beendet gewesen sei.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 115/04.

(AP)