Urteil zu Werbungskosten: Wie ein Münchner Vermieter einmal keinen Mieter fand

In der Stadt der Wohnungsnot stand eine 70-Quadratmeter-Wohnung jahrelang leer. Trotzdem machte der Vermieter Ausgaben beim Finanzamt als Werbungskosten geltend. So geht es nicht, entschieden nun Richter des Bundesfinanzhofes: Vermieter müssen vermieten wollen.

Vielleicht hat der Mann ja wirklich ein schlechtes Händchen beim Vermieten. Vielleicht ist er aber auch ein echter Steuer-Fuchs. So oder so kassierte er Jahr für Jahr einen satten Steuerabzug - und das für nichts anderes als ein paar leer stehende Zimmer in seinem Eigentumshaus. Bis das Finanzamt genug davon hatte und die Abzüge nicht mehr anerkannte. Zu Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) nun entschied (Aktenzeichen IX R/14/12).

Der Hausbesitzer hatte die 70-Quadratmeter-Wohnung im ersten Stock jahrelang an seine Mutter vermietet. Doch seit die 1997 starb, stand die Wohnung leer. Er bemühe sich ja um Mieter, erklärte der Mann. Und zwar indem er alle zwei Monate eine Anzeige in der Zeitung schalte. Doch es fand sich einfach kein Mieter. Nun muss man wissen, dass sich die Sache in einer bayerischen Großstadt abspielte, die regelmäßig Erwähnung findet, wenn es um Dinge wie Wohnungsnot und verzweifelt suchende Mieter geht.

Doch trotz seiner Erfolglosigkeit beim Vermieten war die Sache nicht ganz umsonst für den Mann. Denn alle für sein Haus anfallenden Kosten, die er mit der leeren Wohnung in Verbindung bringen konnte, machte er beim Finanzamt als Werbungskosten geltend. In den strittigen Jahren 2004 bis 2006 waren das immerhin Summen zwischen 8600 und 8900 Euro. Mit den Kosten zu verrechnende Einnahmen: null Euro.

Gut sieben Jahre ging das so, bis das Finanzamt die Geduld verlor und anzweifelte, ob der Hausbesitzer überhaupt vermieten wolle. Tatsächlich war es keineswegs so, dass sich keine Interessenten meldeten. Es war nur niemand darunter, der dem Eigentümer genehm gewesen wäre. Eine Rolle mag auch gespielt haben, dass der Mann nicht ganz unbescheiden war: 720 Euro sollte die möblierte Wohnung monatlich kosten. Und auch als die Wohnung schon einige Zeit unbewohnt war, senkte er nicht den Preis. Er erhöhte ihn sogar - dem Mietspiegel stoisch folgend. Auf die Idee, einen Makler einzuschalten, kam der Mann offenbar nicht. Er hielt lieber an seiner Strategie der Kleinanzeigen fest.

So geht es nicht, entschied nun der BFH. Um den Fiskus an ihren Kosten zu beteiligen, müssen Vermieter ihre Absicht zur Einkünfteerzielung erkennen lassen. Dazu gehört auch, dass sie sich bereit zeigen müssen, von ihren Forderungen abzurücken - sowohl beim Mietpreis als auch bei den Mietern.