Der junge Mann von der Hausverwaltung geht auf Socken durch die Wohnung. Das, was jetzt kommt, hat er in den vergangenen Jahren hundert, vielleicht tausend Mal gemacht. Er öffnet ein Fenster, streicht mit dem Finger durch die Kerbe. Eine kaum sichtbare Staubschicht bleibt hängen. Ernst dreht er sich zu den Putzkräften um: "Hier müssen Sie noch einmal etwas tun." Als er das Fenster schließt, ist es beschlagen. Die Spur einer Wischbewegung zeichnet sich ab. Skeptisch schaut er zu den neuen Mietern: "Ist das für Sie okay? Oder sollen wir die Fenster noch einmal putzen lassen?"
Wer in der Schweiz eine Wohnung mietet, lernt eine Gründlichkeit kennen, die es in Deutschland so nicht gibt. Schon bei der Suche nach einer Wohnung in Zürich, wo ein Leerstand von derzeit 0,22 Prozent als Entspannung bezeichnet wird, muss man sich als Mieter darauf einstellen, genau durchleuchtet zu werden. Jedes Standardformular kennt den Punkt Referenzen: Dort sind Vermieter und Arbeitgeber einzutragen, mit Telefonnummer und gegebenenfalls einem Hinweis, wann diese am besten zu erreichen sind. Das heißt, der Chef muss Auskunft geben: Ist Arbeitnehmer Müller zuverlässig? Wie sicher ist sein Arbeitsvertrag? Könnte die Stelle demnächst nach Shanghai verlagert werden? All die Fragen also, auf die man selbst gern eine Antwort hätte. Nicht ausgeschlossen, dass einen die Hausverwaltung über die Zukunfts-Chancen im Unternehmen informiert.
Für Deutsche, die das erste Mal in der Schweiz eine Wohnung suchen, ist das nur eine von vielen Herausforderungen. "Viele müssen am Anfang in eine überteuerte Wohnung ziehen", sagt Walter Angst vom Zürcher Mieterverband. "Nach einiger Zeit, wenn sie sich besser auskennen und Beziehungen geknüpft haben, steht der Umzug in eine günstigere Wohnung an." Das heißt auch: Die halbe Stadt ist ständig auf der Suche nach einer neuen Wohnung. Vor bezahlbaren Räumen in guter Lage stehen Dutzende Pärchen mit Hochglanz-Bewerbungsmappe in den Händen.
Wer dem Background-Check der Verwaltungen nicht standhält, also etwa in der Vergangenheit seine Rechnungen nicht bezahlt oder eine unsichere Anstellung hat, wird an den Rand gedrängt. "Da gibt es schlimme Geschichten. Stickige Kellerabteile ohne Badezimmer, die für 1000 Franken vermietet werden - an Leute, die keine andere Wahl haben." Mietervertreter Walter Angst hat immer wieder mit solchen Fällen zu tun.
"Die richtig teuren Wohnungen stehen dagegen oft Monate lang leer", sagt Fredy Hasenmaile aus dem Research Team der Credit Suisse. Die Bank veröffentlicht jedes Jahr eine Studie zum Schweizer Immobilienmarkt. Im obersten Preissegment hätten sich die Wohnungsbauer zum Teil verkalkuliert. Mieten von 5000 Franken, umgerechnet etwa 4500 Euro, und mehr können auch in Zürich nur wenige Leute dauerhaft bezahlen.
Mietervertreter sehen diese Leerstände als völlig irrelevant an: Was bringt es einer Familie, die seit Monaten nach einer 3,5-Zimmer-Wohnung für maximal 2200 Franken sucht, wenn Lofts mit der doppelten Quadratmeterzahl leer stehen? Dort, wo sie suchen, ist alles dicht. Eine Wohnung, die in Zürich fast zu günstig ist, um wahr zu sein, hat die folgenden Koordinaten: 3,5 Zimmer, 100 Quadratmeter, moderner Ausbaustandard, 2600 Franken (etwa 2400 Euro) warm.
Erst langsam beginnen Wohnungsunternehmen auch im mittleren Preissegment zu bauen. "Bei den niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt ist die Cashflow-Rendite auf dem Mietmarkt traumhaft", sagt Credit-Suisse-Mann Hasenmaile. Dennoch. Zum Wohnungskauf aus Anlagezwecken rät Hasenmaile aufgrund des Zinsänderungsrisikos nicht mehr: "Das war um das Jahr 2007, als die erste Welle deutscher Arbeitnehmer in die Schweiz kam, eine sehr gute Idee." Damals seien die Preise sprunghaft angestiegen, der Wohnraum wurde knapp wie nie zuvor. Inzwischen entstehen überall in Zürich Neubau-Wohnungen, auch in den umliegenden Gemeinden entstanden sogenannte "Überbauungen". Nun könnten die Mieten in Zürich sogar sinken.
Die Agglomeration, kurz Agglo, wie die Vororte größerer Städte in der Schweiz genannt werden, ist durch den Boom der letzten Jahre gewachsen. "Für Stadt-Zürcher war immer klar: Niemals im Leben nach Schlieren. Auch wenn die Bahnverbindung super ist. Schlieren, das ging einfach nicht" sagt Hasenmaile mit einem Lachen. Dann kamen die Deutschen. Sie sahen: elf Minuten mit der S-Bahn zum Hauptbahnhof, günstigere Mieten, neu gebaute Wohnungen mit Fenstern bis zum Boden und praktischem, gut abwaschbaren Beton. In einer deutschen Großstadt wäre das ein Sechser im Lotto. "In der Schweiz denken wir viel kleinräumiger", sagt Walter Angst vom Mieterverband. Zürich, die größte Stadt des Landes, hat 400 000 Einwohner. Die Agglo beginnt dort, wo in Berlin und Hamburg Szeneviertel sind.
Das Zürcher Stadtgebiet ist in 12 Kreise aufgeteilt, grob zusammengefasst kann man sagen: Je höher die Zahl, desto Agglo. Schon zehn Minuten mit der Tram sind ein echter Standortnachteil. Wer eine bezahlbare Wohnung im Kreis 3 oder 4 gefunden hat, verlässt diese kaum mehr. Die immer neuen Betonklötze mit großen Fenstern, schicken Bädern und so praktischem Betonboden kommen bei denen, die seit Jahren in einer charmanten Altbauwohnung leben, mäßig gut an. Baukräne und Lärm, dazu Nachbarn, die bereit sind, für die gleiche Quadratmeterfläche 1000 Franken mehr zu zahlen. Dass sie die Miete im Viertel nach oben treiben, ist noch einer der netteren Vorwürfe. Es ist immer ein Abwägen zwischen den Interessen derer, die schon da sind und derer, die neu hinzuziehen", sagt Hasenmaile. Das mag überall so sein. In der Schweiz, wo die Bürger 2014 beschlossen, die Zuwanderung aus den europäischen Nachbarländern mit Kontingenten zu begrenzen, ist dieser Spagat besonders schwierig.
Während Zuzügler sich mit aufwendigen Bewerbungen an Wohnungen versuchen, die ein gutes Drittel ihres Gehalts auffressen würden, leben die, die in Zürich gut vernetzt sind, nicht selten in staatlich subventionierten Innenstadtlagen. Wer einmal eine solche Wohnung bekommen hat, vielleicht als Student oder als bedürftige junge Familie, zieht auch dann nicht aus, wenn er längst dreimal so viel Miete zahlen könnte. Und: Wie in jeder Stadt werden viele Wohnungen unter der Hand vergeben. "Wenn ich mitbekomme, dass bei mir im Haus etwas frei wird, habe ich sicher jemanden, dem ich Bescheid sagen kann", sagt Hasenmaile.
Wer neu in der Stadt ist, kann auf solche Tipps noch nicht hoffen. Auch deshalb gibt es im Internet eine Fülle von Angeboten, die sich speziell an Arbeitskräfte aus dem Ausland richten und mit viel Pathos erklären, sie wollten den Wohnungsmarkt für "Expats" ein wenig gleicher und gerechter machen. Die meisten dieser Portale sind kostenpflichtig - während man andernorts umsonst inserieren und suchen kann.
Ein anderes Portal, flatfox.ch, arbeitet mit Vermittlungsgebühren: Wer eine Wohnung haben möchte, kann dem, der sie anbietet, eine Art Provision zahlen. Das Portal behält ein Viertel dieser Summe ein. In der Schweiz, wo es kaum Makler gibt und Besichtigung, Übergabe und Instandsetzung der Wohnung stets vom Vermieter getragen werden, ist das eine Art Tabubruch.
Doch wer schnell eine Wohnung finden muss, zahlt die Provision gern - oder legt seiner Bewerbung gleich ein Couvert mit Scheinen bei. Hasenmaile warnt: "Verwaltungen mögen das gar nicht. So einen Umschlag müssen sie eingeschrieben zurücksenden, das ist ein unnötiger Zusatzaufwand - dann nehmen sie Sie sicher nicht."
Trotzdem: Viele Ausländer dürften bei der Suche nach einer Wohnung in Zürich auch positive Überraschungen erleben. Eine ganze Industrie hat sich darauf verlegt, Wohnungen nach dem Auszug so zu reinigen, dass der Verwalter in der Küche auf einen Stuhl steigen und mit dem Finger über einen der oberen Schränke gehen kann, ohne auch nur das kleinste bisschen Fett zu spüren. Kostenpunkt: Etwa 600 Franken für 50 Quadratmeter.
Auch sonst ist der Standard hoch. Wohnungen werden nach wenigen Jahren neu gestrichen, kleinste Kratzer im Parkett fotografiert und protokolliert. Wenn der Mülleimer ein bisschen langsam zugeht, entschuldigt sich der Vertreter der Hausverwaltung persönlich. Für den Mieter ist das der Moment, Großmut zu zeigen.
Fünf Minuten später ist die Tür zu, das Team aus Putzkräften, Malern, Verwaltung und Vormietern verabschiedet sich draußen auf der Straße. Und die blank polierte Küche spiegelt ein fragendes Gesicht wider.
Die SZ berichtet in dieser Serie in loser Folge über den Wohnungsmarkt in den wichtigen Metropolen der Welt. Bisher erschienen: Madrid (23.10.), Peking (30.10.), Rio de Janeiro (6.11.), Sydney (13. 11.), London (20.11.), Tokio (27.11.), Wien (11.12.), Goma (2./3.1.), Tel Aviv (8.1.), Paris (15.1.), Brüssel (22.1.), New York (29.1.) und Vancouver (5.2.).