Die Stadt München wertet die Mietanzeigen der SZ aus. Das Ergebnis: Mieten für Wohnungen zwischen 20 und 100 Quadratmeter geben nochmals nach, nur große Wohnungen mit mehr als 100 Quadratmeter verbuchen ein Plus.
Die gute Nachricht: Auch das Wohnungsbarometer der Stadt München verzeichnet einen Rückgang der Mietpreise. Die schlechte Nachricht: Die Preise sind immer noch sehr hoch.
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In Zahlen ausgedrückt heißt das, dass die Wiedervermietungssmieten durchschnittlich um 2,1 Prozent gefallen sind und die Miete pro Quadratmeter nun 11,23 Euro kostet. In neu gebauten Wohnungen haben die Erstvermietungsmieten sogar um 3,7 Prozent auf 11,59 Euro pro Quadratmeter nachgegeben.
Für das Wohnungsmarktbarometer wurden knapp 13.000 Anzeigen ausgewertet, die in den Monaten April, Mai und Juni im Online-Immobilienmarkt der Süddeutschen Zeitung veröffentlicht worden sind. "Allerdings sind die Zahlen für die Erstvermietungsmieten nur eingeschränkt interpretierbar, da sich nur knapp 300 Anzeigen auf Neubau-Wohnungen bezogen haben", sagt Christian Piesch, der als wissenschaftlicher Sachbearbeiter der Stadt München für das Wohnungsmarktbarometer zuständig ist.
Preise für Wiedervermietungen
Die Datenlage mit mehr als 9200 Anzeigen für Wiedervermietungsmieten, also für Wohnungen, die schon mindestens das zweite Mal vermietet werden, erlaubt dagegen differenzierte Aussagen. Die Wohnungen werden nicht nach Zimmerzahl unterteilt, sondern nach Quadratmeterfläche.
Das Wohnungsbarometer verzeichnet für 20 bis 40 Quadratmeter große Wohnungen ein Plus von 0,3 Prozent und einen Preis von 12,90 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen zwischen 80 und 100 Quadratmetern haben dagegen innerhalb eines Jahres 2,8 Prozent an Wert verloren und kosten 10,65 Euro pro Quadratmeter.
Preise in den Stadtvierteln und im Umland
Das Wohnungsmarktbarometer berücksichtigt in der Auswertung auch die Lage: Demnach musste der Münchner Osten den größten Rückschlag mit 7,6 Prozent hinnehmen, wo der Quadratmeter nun mit 10,16 Euro zu Buche schlägt. Moosach ist der zweite Verlierer in der Statistik. Hier ist die Miete um 6,6 Prozent günstiger geworden und kostet 10,27 Euro pro Quadratmeter. Zugelegt haben dagegen Wohnungen in Nymphenburg. Dort steigen die Preise um 1,8 Prozent auf 12,17 Euro pro Quadratmeter. Ein Prozent Plus machten die Mieten in Haidhausen (11,67 Euro pro Quadratmeter).
Die teuersten Münchner Stadtteile sind Schwabing mit 12,33 Euro, gefolgt von Nymphenburg mit 12,17 Euro und dem Zentrum mit 12,04 Euro pro Quadratmeter.
Auffällig ist, dass die meisten Wohnungsangebote mit mehr als 1400 Anzeigen aus dem beliebten Viertel Schwabing stammen. "Das liegt daran, dass Schwabing in den Annoncen sehr großzügig interpretiert wird. Statt Milbertshofen wird lieber Nord-Schwabing angebeben", erklärt Piesch. "Außerdem werden weniger beliebte Viertel nicht beim Namen genannt, sondern werden zum Beispiel weitläufig mit Münchner Norden umschrieben."
Mehr als 3300 Online-Anzeigen betreffen das Münchner Umland: Die Wiedervermietungsmieten in den Nachbarlandkreisen kosten im Durchschnitt 9,53 Euro und haben gegenüber 2004 3,9 Prozent an Wert verloren. Im Landkreis Freising mussten Vermieter mit 10,3 Prozent die größten Rückschläge hinnehmen und akzeptieren nun Mieten von 9,02 Euro. Der Landkreis Erding ist der günstigste im Münchner Umland. Die Vermieter finden dort nur mit 8,16 Euro pro Quadratmeter neue Mieter.
Von der Nähe der Landeshauptstadt profitiert der Landkreis München. Dort ist der Quadratmeter mit 10,20 Euro am teuersten im Umland-Vergleich, trotz Minus von 2,9 Prozent. Dagegen legte der Landkreis Lech zwar 8,3 Prozent zu, zählt aber mit 8,20 Euro pro Quadratmeter immer noch zu einem der günstigsten Gebiete.
Drei Statistiken, drei Ergebnisse?
Das Wohnungsbarometer ist jedoch nicht die einzige Methode, um die Entwicklung der Mietpreise zu analysieren. Da gibt es den Münchner Mietspiegel, der laut Gesetz alle zwei Jahre aktualisiert wird und die Marktberichte des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd, die im Frühjahr und Herbst herausgegeben werden. Ihre Ergebnisse: Im Münchner Mietspiegel 2005 sind die Mieten im Vergleich zu 2003 um 3,6 Prozent gestiegen auf 8,72 Euro pro Quadratmeter. Der IVD Süd stellt im Frühjahrsvergleich 2004 und 2005 für Wohnungen einen Rückgang von durchschnittlich 2,2 Prozent fest, das macht 10,50 Euro pro Quadratmeter. 11,23 Euro, 8,72 Euro oder 10,50 Euro - welcher Wert stimmt denn nun?
Alle drei Statistiken rechnen nettokalte Mieten aus, die Betriebskosten bleiben also außen vor. Das Wohnungsmarktbarometer wertet 12.857 Immobilien-Anzeigen aus, der IVD Süd befragt 180 Makler, Hausverwaltungen, Bauträger und Sachverständige, der Münchner Mietspiegel beruft sich auf 3118 Haushalte. Das Wohnungsmarktbarometer und die Marktberichte des IVD Süd erfassen Mieten, die in neuen Verträgen vereinbart werden. Der Mietspiegel soll wiederum die Durchschnittswerte für die ortsübliche Miete darstellen. Deshalb werden im Mietspiegel auch Mietpreise berücksichtigt, die in den vergangenen vier Jahre abgeschlossen worden sind. Ebenso fließen aktuelle Wiedervermietungsmieten ein. Der Mietspiegel ist kein punktueller Wert, sondern es werden Spannen angeben.
Auch wenn die Durchschnittswerte sich nicht decken, kommen die drei Studien trotzdem zu ähnlichen Ergebnissen, wenn man ein Beispiel durchrechnet: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung, in guter Lage und mit guter Ausstattung ist laut Wohnungsmarktsbarometer 10,99 Euro, laut Mietspiegel 10,33 Euro und laut IDV Süd 10,50 Euro pro Quadratmeter wert.
Christopher Lee zum 90.
