Stichwort:Vergleichsmiete

Wollen Vermieter die Miete erhöhen, müssen sie das immer begründen, etwa mit der ortsüblichen Miete. Aber was ist das eigentlich?

Von Andrea Nasemann

Wer die Miete erhöhen will, kann dies dann tun, wenn sie ein Jahr unverändert war. Der Vermieter muss die Mieterhöhung aber immer begründen. Er muss darlegen, warum sie in Ordnung geht und warum die ortsübliche Miete höher liegt als die bisher gezahlte Miete.

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete. Wie hoch diese ortsübliche Miete ist, ergibt sich aus dem Mietspiegel oder aus der Auswertung von Vergleichsmieten. Nur wenn diese ortsübliche Miete bisher unterschritten wurde, kann der Vermieter die Erhöhung durchsetzen.

Die Vergleichsmiete kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden: Gibt es in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel muss die Mieterhöhung zwingend mit diesem Mietspiegel begründet werden. Gibt es in der Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel oder handelt es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus, für das der Mietspiegel keine Anwendung findet, kann der Vermieter für die Mieterhöhung auch auf eine Mietdatenbank zurückgreifen oder sich auf ein Sachverständigengutachten berufen.

Zudem kann die Vergleichsmiete auch mit drei Vergleichswohnungen ermittelt werden: Diese müssen hinsichtlich Baujahr, Größe und Ausstattung in etwa der Mietwohnung entsprechen, für die die Mieterhöhung geltend gemacht werden soll. Zudem müssen die Vergleichsobjekte in derselben Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden liegen. Es kann aber nur dann auf vergleichbare Wohnungen in Nachbargemeinden abgestellt werden, wenn in derselben Gemeinde keine vergleichbaren Wohnungen zu finden sind und wenn die Wohnungsmärkte der beiden Gemeinden im Wesentlichen dieselben Merkmale aufweisen. Die zitierten Wohnungen können auch im gleichen Haus sein, in dem der Mieter wohnt. Die Vergleichswohnungen können auch dem Vermieter selbst gehören.

Nur dann, wenn die Mieten der Vergleichswohnungen höher sind, kann eine Mieterhöhung durchgeführt werden. Die Vergleichsmiete ist dann die Obergrenze für die Mieterhöhung. Die in der Mieterhöhung aufgeführten Vergleichsobjekte müssen so genau bezeichnet sein, dass sie der Mieter auch finden kann. Deshalb müssen Straße, Hausnummer, Stockwerk und die Lage innerhalb des Stockwerks angegeben werden.

Der Vermieter muss zusätzlich die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent beziehungsweise in vielen Gemeinden nicht um mehr als 15 Prozent steigen - egal, wie weit die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

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