Ob Neubau oder Modernisierung: Wenn die Handwerker ihre Arbeit beendet haben, müssen die Kunden die Arbeit abnehmen. Mit der Abnahme der Bauleistung bestätigt der Auftraggeber, dass die Arbeit vertragsgemäß erbracht wurde. Das führt oft zu Konflikten.
Die Abnahme eines Bauwerks hat weitreichende Folgen, denn mit ihr gehen alle Risiken auf den Bauherrn über. Außerdem beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen, und die Vergütung wird fällig. Deshalb sollten Bauherren der Abnahme die größte Aufmerksamkeit widmen. "Der Bauherr sollte immer auf einem offiziellen Termin direkt auf der Baustelle bestehen, die sogenannte förmliche Abnahme", sagt Bernhard Riedl im Verband Privater Bauherren (VPB) in München/Bayern. Damit bei der Abnahme keine Fehler passieren, sollte sich der Bauherr von einem Sachverständigen zum Abnahmetermin begleiten lassen. Den Termin zur Übergabe sollte er frühestens dann vereinbaren, wenn das Haus innen bezugsfertig ist und die Fassadenarbeiten im Wesentlichen abgeschlossen sind. Die endgültige Abnahme erfolgt dann erst nach der Gesamtfertigstellung.
Wer die Abnahme verhindern will, muss mindestens einen Mangel benennen
Wer ein Haus bauen lässt, muss das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen, wenn es fertig ist. Unwesentliche Mängel ändern daran nichts. Summieren sich allerdings viele kleinere Mängel oder gibt es wesentliche Mängel, müssen Bauherren das Werk nicht abnehmen. Zieht der Bauherr dennoch ein, sollte er auf jeden Fall auch später nachvollziehbar klarstellen, dass dies keine Abnahme bedeutet. Auch bei der Bezahlung der Schlussrechnung gilt: Wer diese vorbehaltlos leistet, hat damit auch in der Regel den Bau offiziell akzeptiert und durch schlüssiges Verhalten abgenommen. Das kann schon passieren, wenn man den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Auch deshalb ist es wichtig, eine förmliche Abnahme im Vertrag zu vereinbaren und auch durchzuführen.
Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass eine konkludente - also eine stillschweigende - Abnahme immer dann in Betracht kommt, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf (Az. VII ZR 26/12). Eine fiktive Abnahme enthält auch eine Regelung des neuen Bauvertragsrechts, das seit 1. Januar gilt: Hat die Firma dem Bauherrn einen Termin zur Abnahme gesetzt, und äußert sich daraufhin der Bauherr nicht oder verweigert die Abnahme, ohne einen ausreichenden Grund zu benennen, gilt das Werk als abgenommen - selbst dann, wenn noch wesentliche Mängel vorhanden sind. "Will der Bauherr die Abnahme verhindern, muss er sich aktiv äußern und mindestens einen Mangel benennen", sagt Riedl.