Steuererklärung: Bonus für Vermieter

Eigentümer sollten Belege lange aufbewahren, denn die meisten Kosten müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

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Bei einer vermieteten Wohnung können Vermieter, die in ihre Immobilie investieren, zahlreiche Ausgaben beim Finanzamt geltend machen. Ein Überblick.

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der Steuererklärung werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Sind die Einnahmen höher als die Ausgaben, muss der Vermieter die Differenz versteuern. Verluste aus Vermietung und Verpachtung senken dagegen die Steuerlast des Vermieters: Er kann sie in voller Höhe mit seinen anderen Einkünften, zum Beispiel aus seiner beruflichen Tätigkeit, verrechnen.

Anschaffungskosten

Vermieter können die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen: Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie werden auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt. Allerdings gibt es eine Abnutzung in steuerlicher Hinsicht nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. "In der Regel werden Immobilien 50 Jahre lang abgeschrieben", erklärt die Münchener Fachanwältin für Steuerrecht, Kathrin Gerber. Schon im notariellen Kaufvertrag kann aufgeschlüsselt werden, welcher anteilige Preis auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. "Manche Finanzämter setzen auch für den Grundstücksanteil einen pauschalen Betrag von 20 bis 30 Prozent des Gesamtkaufpreises an", sagt Gerber. Im Streit mit dem Finanzamt kann deshalb im Einzelfall die Erstellung eines Wertgutachtens für den Gebäudeanteil sinnvoll und lohnend sein.

Zusätzlich können auch alle Kosten, die mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, die Steuerlast mindern. Darunter fallen Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten sowie Fahrtkosten zur Besichtigung der zu erwerbenden Immobilie.

Werbungskosten

Doch nicht nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten senken die Steuerlast. Dies gilt auch für alle Kosten, die notwendig sind, um Einnahmen zu erzielen, etwa Finanzierungskosten oder laufende Zinsen, nicht jedoch die Tilgungsraten des Kredits. Auch das an die Verwaltung zu bezahlende Hausgeld mindert die Steuern, ebenso die Kosten für Renovierungen und Reparaturen als sogenannter Erhaltungsaufwand. Grundsätzlich gilt: Nur das, was Sie als Vermieter tatsächlich zahlen, können Sie von den Mieteinnahmen abziehen. Kosten, die der Mieter übernimmt, zählen nicht dazu.

Bei den Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung gilt: Sie sind keine Werbungskosten. Erst wenn Instandhaltungen aus der Rücklage tatsächlich bezahlt wurden, können Vermieter diese Beträge als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Den jahrelangen Streit zwischen Finanzämtern und privaten Vermietern, ob die Kosten für eine vollständige Erneuerung einer Einbauküche sofort abgezogen werden dürfen, hat der Bundesfinanzhof geklärt: Eine neue Einbauküche muss zehn Jahre lang abgeschrieben werden (Urteil vom 3. August 2016, IX R 14/15).

Bauliche Maßnahmen

Auch Reparaturen und andere bauliche Maßnahmen können Vermieter steuerlich geltend machen. Wer die Immobilie laufend instand setzt oder instand hält oder Teile und Einrichtungen erneuert, kann dies als Erhaltungsaufwand in dem Jahr absetzen, in dem er angefallen ist. Größere Beträge kann der Vermieter bei Wohnraumvermietung wahlweise auch auf zwei bis fünf Jahre abschreiben. Hier ist zu unterscheiden: Wer erstmalig einen Aufzug einbaut, kann diesen nur über Jahrzehnte abschreiben, es handelt sich um sogenannten Herstellungsaufwand.

Wird dagegen ein bereits bestehender Aufzug durch einen neuen ersetzt, können die Kosten einmalig abgezogen werden. Als Herstellungskosten bewertet das Finanzamt auch die Kosten für Renovierungen und Reparaturen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt werden und fünfzehn Prozent des Kaufpreises oder der Herstellungskosten, die auf das Gebäude entfallen, übersteigen. "Wer die Kosten also auf einmal absetzen will, sollte darauf achten, dass die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird", empfiehlt die Münchener Steuerrechtsexpertin Claudia Finsterlin. Erweitert der Vermieter die Immobilie durch einen Dachgeschossausbau oder Anbau, handelt es sich immer um Herstellungskosten, die man nur über Jahre abschreiben kann. Dasselbe gilt, wenn Fenster vergrößert oder Wände versetzt werden.

Nutzt der Eigentümer die Immobilie zum Teil selbst und vermietet er sie nur teilweise, werden die Kosten nach dem Verhältnis der vermieteten und der selbst genutzten Fläche aufgeteilt. Dann kann grundsätzlich nur der vermietete Teil abgeschrieben werden.

Vermietung an nahe Angehörige

Oft wollen Eltern ihren Kindern eine eigene Wohnung kostengünstig zur Verfügung stellen. Soweit sie sich den vollen Steuerabzug erhalten wollen, muss die Miethöhe mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete betragen. "Liegt die Miete unter dieser Grenze, sind die Ausgaben nur anteilig absetzbar", weiß Claudia Finsterlin. Das Finanzamt erkenne Mietverträge unter Angehörigen darüberhinaus nur dann an, wenn diese wie zwischen fremden Dritten abgeschlossen sind. Auch die Miete muss dann offiziell über das Konto des Vermieters laufen.