Von Corinna Nohn

Eine Eigentumswohnung, ein Doppel- oder Mehrfachhaus als reines Renditeobjekt - da muss der Eigentümer viel Ausdauer in Zeit und Geld beweisen.

Es klingt verlockend: Die Zinsen sind niedrig, die Preise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren lediglich moderat gestiegen, und Experten erwarten, dass die Hauspreise und Mieten in Deutschland nun endlich kräftig anziehen - insbesondere in Städten wie München, Köln oder Stuttgart, wo die Bevölkerung in den kommenden zehn Jahren vermutlich weiter wachsen wird. Gleichzeitig gelten Immobilien als solide und inflationssichere Kapitalanlage. Es scheint gerade günstig zu sein, eine Immobilie zu kaufen, um aus Mieteinnahmen Gewinne zu ziehen.

"Mit einer guten Eigentumswohnung in einer guten Lage können auch Privatinvestoren eine Rendite von vier bis sechs Prozent nach Steuern erzielen", sagt Michael Schick, stellvertretender Präsident des deutschen Immobilienverbands IVD. Bei einem Vierfamilienhaus sei nochmal ein halber Prozentpunkt mehr drin. Auch Thomas Glodek vom Immobilien-Dienstleister Aengevelt hält Zwei- oder Mehrfamilienhäuser für eine lohnenswerte Investition - wenn der Eigentümer auch im Haus wohnt: "Man muss natürlich immer den Einzelfall betrachten. Wohneigentum allein als Renditeobjekt und nicht als Selbstnutzer zu erwerben, lohnt sich aber nur selten."

Durststrecken einplanen

Wer bauen möchte und gleich ein Zweifamilienhaus errichtet, profitiert von Größenvorteilen. Die durchschnittlichen Kaufpreise oder Baukosten pro Quadratmeter sind geringer als bei Einfamilienhäusern. Allerdings haben die Baukosten gerade für Zweifamilienhäuser in einigen Regionen im vergangenen Jahr deutlich zugelegt: in Berlin zum Beispiel um knapp 30 Prozent und in Schleswig-Holstein um 20 Prozent.

Ob Immobilienkauf oder Neubau, allgemein gilt laut Immobilienexperte Glodek: "Der Erwerb eines Renditeobjekts muss genau berechnet sein, und der Eigentümer muss in der Lage sein, eine Durststrecke zu überwinden, falls die Wohnung mal leersteht." Viele Bundesbürger hätten beispielsweise in den 80er und 90er Jahren ihr Geld in Ferienwohnungen an der Nordsee gesteckt und damit gerechnet, die Finanzierung durch die Mieteinnahmen zu decken - das sei aber in zahlreichen Fällen schief gegangen, auch deshalb, weil das Wetter nicht in jedem Sommer mitgespielt habe.

Hoher Betreuungsaufwand

Auch Jörg Weber von der Landesbausparkasse Bayern zeigt sich skeptisch, was die Immobilie als reine Kapitalanlage betrifft: "Natürlich sind Mietzahlungen eine sichere, konstante Einnahmequelle." Aber in der Regel sei zum Beispiel eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt nicht zu empfehlen: "In den guten Lagen, wo die Mieten noch steigen, sind die Preise meist zu hoch für Privatanleger. Außerdem ist alles unsicher, was die Renditeberechnung betrifft, also eine mögliche Wertsteigerung oder die Nachfrage von Mietern in den kommenden Jahren."

Zudem unterschätzen viele Privatleute den Aufwand und den Ärger, den sie mit einer Immobilie haben können - seien es Streitereien in der Eigentümergemeinschaft, Schönheitsreparaturen, die jährliche Betriebskostenabrechnung, ganz zu schweigen von säumigen Mietern. Zwar sagt Schick vom IVD: "99 Prozent aller Mietverhältnisse laufen reibungslos ab." Probleme gebe es aber, wenn der Eigentümer die Bonität seiner Mieter nicht hinreichend überprüft habe oder es an Fachwissen mangele. "Es ist in der Tat mittlerweile sehr kompliziert, einen Mietvertrag aufzusetzen oder eine Betriebskostenrechnung zu erstellen." Privatleute sollten daher immer einen professionellen Hausverwalter einsetzen - das aber schmälert wieder die Rendite.

(SZ vom 12./13.04.2008/sme)