Schweden Kalt erwischt

Bei Touristen ebenso beliebt wie beim Immobilienkäufern: Die Altstadt von Stockholm. Dort sind die Preise besonders stark gesunken.

(Foto: Jeppe Wikström/visit stockholm)

Seit Jahrzehnten leben die Schweden damit, dass die Preise ihrer Wohnungen und Häuser steigen. In diesem Jahr geht es plötzlich abwärts. Für die Immobilien-vernarrten Einwohner ist das ein Schock.

Von Silke Bigalke

Viele Schweden, und besonders die Stockholmer, leiden an einer seltsamen Sucht. "Hemnetberoende" beschreibt die Abhängigkeit von einer bestimmten Internetseite. Nicht Facebook, nicht Instagram oder Twitter sind gemeint, Hemnet.se ist ein Portal für Immobilien. Dort klickt man sich durch Fotos perfekt ausgeleuchteter Wohnzimmer und stellt sich vor, auf warmen Wollsocken über helle Dielen zu laufen, mit der Kaffeetasse in der Hand zum Sofa vor dem Kamin. Die Webseite gibt an, jede Woche 2,8 Millionen Besucher zu haben - in einem Land mit zehn Millionen Einwohnern. Natürlich denkt da nicht jeder Dritte ans Umziehen. Immobilien und ihre Preise zu vergleichen, das ist in Schweden so etwas wie ein Volkssport.

"Bei jedem Mittagessen wird der Wohnungsmarkt diskutiert", sagt Anna Granath Hansson, Expertin für Wohnungswirtschaft an der Königlichen Technischen Universität in Stockholm. "Das hat sich seit 20 Jahren nicht geändert". Ein Grund dafür ist, dass die Mehrheit der Schweden nicht zur Miete wohnt. Beinahe zwei Drittel leben in ihrem eigenen Heim, das für die meisten den größten Teil ihres Vermögens ausmacht. Wenn sie ausrechnen, was ihre Wohnung heute wert ist, fühlen sie sich reich. Auch dann, wenn der größte Teil ihres Heims der Bank gehört.

Über kaum ein Thema diskutieren die Schweden so viel wie über Immobilienpreise

Die schwedischen Wohnungspreise sind in den vergangenen 20 Jahren fast immer gestiegen, auf ein heute unglaublich hohes Niveau. Im Stockholmer Zentrum zahlte man vergangenes Jahr im Schnitt 9000 Euro pro Quadratmeter, das ist doppelt so viel wie zehn Jahre zuvor. 2017 lagen sie sogar noch höher. Stockholmer verdienten 1200 Kronen (120 Euro) am Tag - allein durchs Wohnen, titelte im Sommer die Tageszeitung Svenska Dagbladet. Sie rechnete mit einer 100 Quadratmeter großen Eigentumswohnung, gekauft 2006. Das ist natürlich vereinfacht gedacht. Wer sein Zuhause zu Geld macht, muss trotzdem irgendwo leben, und der Mietmarkt ist in Schweden sehr beschränkt. Dennoch sorgen Schlagzeilen wie diese für ein beruhigendes Gefühl.

Und genau das könnten schwedische Wohnungsbesitzer jetzt gut gebrauchen. In diesem Sommer ist nämlich etwas Ungewohntes passiert: Zum ersten Mal in Jahrzehnten sind die Immobilienpreise spürbar gesunken, am deutlichsten in Stockholm: Dort kosten Wohnungen laut Statistik im November etwa fünf Prozent weniger als vor drei Monaten. Der Redebedarf in Medien, unter Experten, unter Wohnungsbesitzern und Politikern ist nun umso größer.

Auf Hemnet.se kann man nicht nur sehen, welche Wohnungen angeboten werden und ob es andere genauso gemütlich haben wie man selbst. Die Seite zeigt, welche Immobilie verkauft worden sind - und zu welchem Preis. In Online-Telefonverzeichnissen wie hitta.se findet man neben dem eigenen Namen, Adresse und Alter auch den durchschnittlichen Quadratmeterpreis im eigenen Viertel. Es gibt Preisrechner, die mit Hilfe von Angaben zu Lage, Größe und Deckenhöhe den Wert einer Wohnung schätzen. Andere liefern zusätzliche Informationen wie die Einkommensstruktur im Viertel, wie viele Millionäre in der Nachbarschaft wohnen und was der häufigste Vorname ist. All das soll Käufern helfen, die beste Wohnung zu finden. Letztlich gibt es ihnen wieder nur ein Gefühl: Informiert zu sein, bevor sie Millionen investieren.

"Eigentlich geht es über jedes Verständnis, das riesige Interesse an Immobilienpreisen", sagt Claudia Wörmann, Ökonomin bei der staatlichen Hypothekenbank SBAB. Sie kennt das Zusammenspiel möglicher Gründe, die verrückte Preisentwicklung, die Wohnungsknappheit, die hohe Verschuldung, die Angst vor der Immobilienblase. "Dazu kommt das schwedische Wetter: Wir sitzen oft zu Hause fest", sagt sie. Es sei wichtig, es gemütlich zu haben. Und ein wärmendes Gefühl, wenn man weiß, dass das eigene zu Hause etwas wert ist. "Gut zu wissen, dass man einen gutes Geschäft gemacht hat, auch wenn es Jahre her ist."

Doch wie gut war das Geschäft wirklich? Immer wieder wurde vor einer Blase gewarnt und vor der hohen Verschuldung vieler Schweden. Wirtschaftsnobelpreisträger Paul Krugman, die Europäische Kommission in Brüssel, der Internationale Währungsfonds, die OECD, sie alle haben ihre Sorgen geäußert. Wer aber verzweifelt auf Wohnungssuche ist, der hat zunächst ganz andere Probleme. In Schweden war das Angebot bis vor Kurzem äußerst knapp, freie Wohnungen gingen rasend schnell weg, manchmal blieb nicht mal Zeit für eine Besichtigung. Das Geld kam von der Bank, lediglich 15 Prozent Eigenkapital sind Pflicht, bis 2010 brauchte man nicht mal die. Bis vor Kurzem zahlten viele lediglich die Zinsen, zahlten ihren Schuldenberg aber nicht ab. "Das macht alles nur noch schrecklicher", sagt Expertin Anna Granath Hansson. "Wenn der Preis niedriger ist als die Finanzierung, dann haben wir ein Problem. Ich glaube, dass viele Menschen nun Angst haben."

Ein Grund dafür, dass sich die Preise nun abkühlen, ist sicher das größere Angebot. In Stockholm beispielsweise sind viele Wohnungen neu gebaut worden. Ein weiterer Grund ist eine Regeländerung: Immobilienkredite müssen nun zumindest teilweise getilgt werden, wenn auch ganz langsam. "Irgendwann muss der Preisfall nach unten einfach kommen. Ich glaube, das passiert jetzt", sagt Expertin Anna Granath Hansson. Wer gerade gekauft und einen hohen Kredit aufgenommen habe, schlafe sicher schlecht. "Viele Leute haben geglaubt, dass die Preise für immer steigen würden, selbst Politiker haben das geglaubt."

Der Job von Maklerin Angelica Hermansson ist es, Wohnungen im teuren Stockholmer Stadtteil Kungsholmen zu verkaufen. Sie arbeitet für die Agentur Svensk Fastighetsförmedling und spürt die Veränderungen deutlich. Im Frühjahr waren es noch die Käufer, die Stress hatten, nicht zu viel Zeit vergehen zu lassen zwischen Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Wohnung, weil die ja immer teurer wurde. Wer es sich leisten konnte, hat zuerst gekauft - wodurch das Angebot noch knapper wurde. Das aber sei nun "durch die Decke" gegangen, sagt die Maklerin. Wer umziehen will, der will nun zuerst verkaufen und dann erst kaufen, das vergrößert die Auswahl zusätzlich - und erschwert Hermanssons Job. Bisher hatte sie eher einen Mangel an Kunden, die verkaufen wollten, aber selten Probleme, deren Wohnungen dann schnell und zu hohen Preisen loszuwerden. Jetzt fällt es zunehmend schwer, Käufer zu finden, die den erwarteten Preis zahlen wollen. "Verkäufer denken immer noch: Mein Nachbar hat kürzlich für soundso viel verkauft, dann will ich noch mehr", sagt sie. Alle müssten sich erst mal an die neue Situation gewöhnen. Unrealistische Erwartungen sind ein Problem, wenn jeder glaubt, den Markt zu kennen.

Der Markt dreht sich: Käufer haben jetzt eine viel größere Auswahl

Angelica Hermansson sagt, dass ihre Freunde genauso versessen seien auf das Thema wie sie selbst. Der Immobilienmarkt ist in Schweden das, was woanders das Wetter ist. Es fällt leicht, darüber zu reden, beim Essen, auf Partys. Wo lebst du? Eigentum? Wann hast du gekauft? Für wie viel? Für diejenigen, die die Wohnung verkaufen wollen, gibt es in Schweden gar keine Makler, sie haben ja Hemnet.se und all die anderen Seiten. Dort stellt auch Angelica Hermansson die Wohnungen ins Internet, die sie betreut, derzeit sind es acht. "Jeder, der kaufen will, ist sein eigener Experte", sagt sie.

SBAB-Ökonomin Claudia Wörmann gehört zu denen, die das als gesunde Normalisierung betrachtet und nicht als Grund zur Panik. "Die Käufer haben eine viel größere Auswahl", sagt sie. Auswahl und etwas mehr Zeit, um ihre Entscheidung zu treffen, das sei gut. Ein Problem hätten nur diejenigen, die kurz vor dem Sommer gekauft haben und jetzt schon wieder verkaufen wollen. Alle anderen sollten abwarten, jeder Markt gehe schließlich rauf und runter - auch wenn die Schweden das von ihrem Immobilienmarkt nicht gewöhnt sind. "Wer in den Neunzigern geboren wurde, hat so etwas noch nie gesehen", sagt Wörmann zu den sinkenden Preisen. Wie sich der Markt weiterentwickelt, das könne niemand einschätzen. "Wir wissen einfach nicht, wie die Menschen reagieren."

Es gibt noch etwas, das die Stockholmer wohl nie zuvor gesehen haben: Den "Black Friday" für Immobilien. In einer Neubau-Siedlung im Norden der Stadt bietet ein Bauunternehmen jetzt 100 000 Kronen (etwa 10 000 Euro) Rabatt - pro Zimmer. Ein klares Zeichen, dass sich etwas verändert hat, denn bisher hat man als Käufer eher draufgezahlt, um berücksichtigt zu werden. Das Angebot gilt bis Weihnachten, ein paar Millionen Kronen muss man trotzdem noch mitbringen, selbst für ein kleines Einzimmerapartment.