Ein ewiger Kampf: Welche Schönheitsreparaturen müssen Mieter leisten, welche nicht? Jetzt hat der Bundesgerichtshof erneut ein bahnbrechendes Urteil gefällt.
Die lange Reihe der mieterfreundlichen Urteile des Bundesgerichtshofs zu den sogenannten Schönheitsreparaturen ist mit einer Entscheidung zur "Endrenovierung'' fortgesetzt worden: Mieter sind nicht dazu verpflichtet, beim Auszug ihre Wohnung "fachgerecht renoviert'' an den Vermieter zurückzugeben, wenn der Mietvertrag dies ohne Wenn und Aber vorsieht. (AZ: VIII ZR 316/06)
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Was bedeutet diese Grundsatzentscheidung für Mieter? Müssen sie jetzt gar nicht mehr zu Pinsel und Farbe greifen, also vielleicht auch während des laufenden Mietverhältnisses nicht? Für die korrekte Antwort darauf kommt es auf die Formulierungen im Mietvertrag an.
Schönheitsreparaturen sind dem Bürgerlichen Gesetzbuch zufolge grundsätzlich vom Vermieter auszuführen. Er wird seinen dafür notwendigen Aufwand in die Höhe der Miete einrechnen. Der Vermieter hat aber auch das Recht, diese Arbeiten auf seine Mieter "abzuwälzen'' - was inzwischen die Regel ist. In diesen Fällen haben die Mieter dafür zu sorgen, dass das Eigentum des Vermieters so gut wie möglich erhalten bleibt.
Um das sicherzustellen, gibt es in den Mietverträgen entsprechende Regelungen, die bestimmte Vorgaben enthalten, welche die Mieter allerdings nicht unangemessen benachteiligen dürfen.
Die Zivilgerichte bis hin zum Bundesgerichtshof haben zahlreiche solcher Klauseln unter die Lupe genommen. Oft fanden die Formulierungen keine Gnade vor den Augen der Richter. Benachteiligt eine Renovierungsvereinbarung den Mieter unangemessen, so ist diese Klausel unwirksam.
Einigung auf finanziellen Ausgleich möglich
Sie wird aber nicht durch eine andere Klausel ersetzt, sondern hinterlässt eine Lücke. Und wo nichts steht, da kann nichts geregelt sein. Folglich gilt dann das, was das Gesetz generell vorschreibt: Der Vermieter ist für die Schönheitsreparaturen zuständig. Was nicht heißt, dass der Mieter nicht dennoch Instandstellungsarbeiten ausführt. Vielleicht einigen sich die beiden auf einen finanziellen Ausgleich.
Wird ein Neu-Mieter dazu verpflichtet, vor dem Einzug Schönheitsreparaturen auszuführen (was grundsätzlich erlaubt wäre), so muss ihm dafür ein angemessener Ausgleich gewährt werden, wenn dies auch die laufenden Instandhaltungsarbeiten betrifft. So entschied schon vor Jahren das Kammergericht Berlin (AZ: 12 U 282/02).
Dieser Ausgleich könnte darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit weniger oder keine Miete zu zahlen hat. Zum selben Thema das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg: Die formularmäßige Übertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter ist unwirksam, wenn der Mieter ohne Ausgleich verpflichtet sein soll, während des Mietverhältnisses turnusmäßig weitere Schönheitsreparaturen auszuführen. (AZ: 4 U 201/90)
Auch zu Verpflichtungen während des laufenden Mietverhältnisses hat es bereits Dutzende Entscheidungen gegeben. Den größten Streit gab es um die sogenannten "starren Renovierungsfristen'', die meist in den Mietverträgen aufgelistet und vom Bundesgerichtshof dem Grunde nach auch gebilligt worden sind. Beispiel: "Küche, Bäder und Dusche sind alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten alle fünf und sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung alle sieben Jahre'' auf Vordermann zu bringen.
Solche "starren'' Fristen haben ihre Tücken. Mieter nutzen nämlich Wohnräume in unterschiedlicher Intensität: etwa ein alleinstehendes Ehepaar weniger stark als eine Familie mit zwei Kindern in einer gleichgroßen Wohnung.
Der Bundesgerichtshof urteilte in mehreren Entscheidungen, dass der Vermieter deshalb nicht von jedem Mieter gleichermaßen verlangen dürfe, Schönheitsreparaturen auszuführen.
Es müsse dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt sein, mit Instandhaltungsarbeiten abzuwarten, wenn dies noch gar nicht erforderlich sei. Unverrückbare Fristen seien somit unwirksam. Die Folge: Ist der Mieter nicht freiwillig dazu bereit, zu tapezieren und zu streichen, muss der Vermieter selbst tätig werden, will er seine Wohnung nicht verkommen lassen.
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Christopher Lee zum 90.
Ich hab's an anderer Stelle schon mal gesagt: Vielen sogenannte mieterfreundliche Urteile mögen zwar im Einzelfall willkommen sein, insgesamt sind jedoch auch für Mieter die negativen Folgen eklatant:
Doch die extreme Einschränkung der Privatautonomie (also des Rechts, seine Angelegenheiten vertraglich frei regeln zu dürfen) wird das Vermieten immer risikoreicher und unattraktiver. Die logischen Folgen: 1. Höheres Risiko geht man (wie bei allen Geldanlagen) nur gegen höhere Rendite ein, die Mieten steigen also. 2. Vermieten wird immer unattraktiver, weniger Privatleute vermieten, der Markt wird enger, Mieten steigen. 3. Die Vermieter versuchen ihr Risiko zu senken und schauen sich die Mieter immer genauer an, für jeden, der nicht dem Klischee eines "Idealmieters" entspricht wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu bekommen.
Eine äußerst mieterfreundliche Rechtsprechung sorgt also für einen äußerst mieterunfreundlichen Markt.
@h.e.mueller
Die meisten Richter sind Vermieter (zumindest in den Amtgerichten), weswegen die Entscheidungen des BGH so wichtig und richtig sind, da diese Entscheidungen das Korrektiv sind, um die Fehlentscheidungen der unteren Gerichte zu korrigieren.
Die ganze Thematik entstand doch nur deswegen, weil Mieter die Aufgaben des Vermieters aufgelastet werden. Das BGB ist eigentlich eindeutig: Die Miete beinhaltet die Instandhaltung, da aber bei Vermietern Gewinnmaximierung bestrieben wird und die Haus und Grund dies in ihren Veranstaltungen/Veröffentlichungen auch fordern, kommt es zu solchen Auswüchsen.
Außerdem gibt es genügend Vermiter, die ihre billige Rechtsschutz (ca. 150) benutzen um Ihre Mieter vor sich herzutreiben, hier hilft ein Blick in die Verhandlungen der Amtgerichte.
Als Vermieter hat man ja gar keine Vorteile mehr. Bald rechnet sich das für einen nicht mehr, wenn der Mieter einem durch solche stupiden Rechts-Entscheidungen immer mehr auf der Nase rumtanzen kann.
Wofür macht man sich eigentlich noch die Mühe, Wohnungen zu vermieten? Aber wundern tut es einen ja nicht. In Deutschland läuft ja zur Zeit einiges schief.
Eigentlich kann man auch die Wohnung(en) verkaufen und das Geld woanders anlegen.
Die Rendite dürfte höher sein, das Kapital ist beweglicher und der Ärger mit dem Mieter entfällt auch.
Was ich mich langsam frage, ist, wieso es in Deutschland noch soviele Vermieter gibt. Aber es wird nur noch eine Frage der Zeit sein, bis sich das ändert. Bei den Neubauten hat man es ja schon erfolgreich geschafft.
So teuer ist eine Vermieter-Rechtschutz-Versicherung auch wieder nicht (ca. 150 Euro/Jahr für ein Einfamilienhaus). Das sollte einen der Spass auf jeden Fall Wert sein, denn Mieter bekommen IMMER Prozesskostenhilfe, und wenn man dann einen Anwalt braucht, wirds richtig teuer.
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