Mietverträge können viele Fallstricke enthalten. Benachteiligt eine Klausel den Mieter unangemessen, ist sie unwirksam. Der Vermieter hat dann das Nachsehen. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Klauseln kassiert, die dem Mieter Pflichten auferlegten, die eigentlich Pflichten des Vermieters sind. Vor allem der Versuch, vom Mieter zu verlangen, die Mietwohnung auf eigene Kosten in Schuss zu halten, ging oft daneben.
Denn die Erhaltung der Mietsache zum "ordnungsgemäßen Gebrauch" ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Er muss die Wohnung in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei Einzug des Mieters befand. Geht eine Sache durch normalen Verschleiß kaputt, muss sie der Vermieter reparieren. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Oder wenn er die Gegenstände selber eingebaut hat. Dann muss der Mieter auch die Kosten für Wartung und Reparaturen selbst tragen, es sei denn, der Mietvertrag enthält dazu eine andere Regelung.
Von diesem Grundsatz der Erhaltungspflicht des Vermieters gibt es eine weitere Ausnahme: Beide Seiten können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Reparaturkosten für sogenannte Bagatellschäden beziehungsweise Kleinreparaturen im Mietvertrag übernimmt. Allerdings ist dies nur wirksam, wenn es sich um die Reparatur einer Sache handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegt. Grund für diese Ausnahme: Der Mieter kann Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch seinen schonenden Umgang mit der Mietsache hinauszögern. Die Klausel darf sich daher beispielsweise auf Installationsgegenstände wie Wasserhähne, Ventile, Steckdosen oder Lichtschalter beziehen, nicht aber zum Beispiel auf im Mauerwerk verlegte elektrische Leitungen.
Mieter dürfen nicht einfach Handwerker bestellen, sonst bleiben sie auf den Kosten sitzen
Zahlreiche Urteile haben festgelegt, was alles zu den Kleinreparaturen zählt und was nicht. "Hier kann es leicht zum Streit zwischen den Mietparteien kommen", sagt die Münchener Rechtsanwältin Florentina Standl aus der Kanzlei Greulich & Kollegen. Das Risiko des Verschleißes für bestimmte Teile der Mietsache darf nur dann auf den Mieter verlagert werden, wenn im Mietvertrag eine Höchstgrenze für die Reparaturkosten festgelegt wird. Für die einzelne Reparatur hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 7. Juni 1989 (VIII ZR 91/88) einen Betrag von 100 DM (circa 50 Euro), in einem Urteil vom 6. Mai 1992 (VIII ZR 129/91) von 150 DM (circa 75 Euro) genannt. Andere Gerichte entschieden, dass 100 Euro pro Kleinreparatur in Ordnung gehe (Amtsgericht Bingen/Rhein, Urteil vom 4. April 2013, 25 C 19/13). "Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung ist derzeit eine Höchstgrenze bis zu 125 Euro vertretbar", meint Florentina Standl.
Der Mieter muss die Kosten nur dann erstatten, wenn die Rechnung inklusive Anfahrtskosten und Mehrwertsteuer den vertraglich vereinbarten Höchstwert nicht übersteigt. Liegt die Rechnungssumme über der Grenze, muss der Vermieter zahlen. Es findet dann auch keine Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter statt. Kostet die Reparatur eines defekten Türgriffs also beispielsweise 50 Euro und steht im Vertrag, der Mieter müsse Rechnungen bis 75 Euro begleichen, muss er die Rechnung über 50 Euro bezahlen. Weist die Handwerkerrechnung dagegen einen Betrag von 100 Euro aus, bleibt die gesamte Rechnung beim Vermieter.
Da sich besonders bei einer älteren Wohnung die Reparaturen häufen können, darf die Summe aller Kleinreparaturen eines Jahres einen bestimmten Betrag nicht übersteigen. Die Gesamtbelastung sollte daher auf 500 Euro pro Jahr beziehungsweise auf höchstens acht Prozent der Jahresnettomiete begrenzt werden, empfiehlt Standl.
Dem Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Kosten von Kleinreparaturen steht nach einem neuen Urteil des Amtsgerichts München nicht entgegen, dass der Vermieter mehrere Reparaturen an verschiedenen Gewerken durch einen Handwerker durchführen lässt und der Handwerker darüber eine Gesamtrechnung stellt, deren Endbetrag über der zulässigen Höchstgrenze liegt. Erreichen die Beträge für die einzelnen Reparaturen nicht die zulässige Höchstgrenze für Kleinreparaturen, ist es unschädlich, wenn die Rechnung über sämtliche Arbeiten einen über dieser Grenze liegenden Betrag aufweist. Dem Vermieter müsse eine gleichzeitige Ausführung von mehreren Reparaturarbeiten überlassen bleiben, so das Gericht (Urteil vom 25. Februar 2015, 425 C 18161/14).
Grundsätzlich kann der Vermieter von seinem Mieter nur Kostenersatz für die Reparatur verlangen, also nicht, dass dieser den Handwerker bestellt und bezahlt. Mieter dürfen Schäden auch nicht auf eigene Faust beseitigen lassen. Andernfalls können sie auf den Handwerkerkosten sitzen bleiben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06).