(SZ vom 04.07.2001) In der Immobilienwirtschaft wird intensiv darüber nachgedacht, wie man auf die "Riester-Rente" reagieren soll. Lange Zeit war umstritten, ob und wie die Immobilie in die Förderung einbezogen werden soll. Das so genannte "Entnahmemodell", auf das man sich schließlich einigte, wird jedoch frühestens vielleicht in zehn bis 15 Jahren eine Bedeutung haben.
Entnahmemodell mit langer Verzögerung
Das "Entnahmemodell" eröffnet die Möglichkeit für einen Sparer, sich einen Betrag zwischen 20000 und 100000 Mark, den er zunächst in einem Riester-Produkt angespart hat, selbst zu leihen, um damit eine Immobilie zu finanzieren. Je nach Verzinsung des Spar-Produktes dauert es jedoch etwa bis zum Jahre 2008 bis die Mindestsumme von 20.000 Mark angespart ist. Doch 20.000 Mark helfen beim Kauf eines Hauses nicht sehr viel. Erst im Jahre 2022 oder 2023 hat ein Sparer die 100.000 Mark zusammen, die er sich dann selbst zum Kauf eines Hauses leihen darf.
Deshalb lohnt es sich weder für Häuslebauer noch für die Immobilienbranche, heute über die Vor- oder Nachteile dieses "Entnahmemodells" nachzudenken. Wer weiß, ob es das Gesetz überhaupt noch in der heutigen Form gibt, wenn die Sparer erstmals davon profitieren können?
Die Frage nach Alternativen
Interessanter ist die Frage, ob es möglich ist, attraktive Fondsprodukte auf Immobilienbasis zu entwickeln, die "Riester-fähig" gemacht werden können. In Frage kommen dafür nur offene Immobilienfonds oder auch Immobilienaktien-Fonds. Beide Fondstypen unterliegen dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und sind damit prinzipiell "Riester-fähig".
Interessant wäre zum Beispiel ein Produkt, bei dem der Anleger - je nach Alter und je nach Risikoneigung - in einen Immobilienaktien-Fonds und in einen offenen Immobilienfonds investiert. In jüngeren Jahren würde ein größerer Teil des Geldes in einen Aktienfonds gegeben, der in europäische Immobilienaktien investiert. Einen solchen Fonds hat im vergangenen Jahr das Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger herausgebracht, andere Banken bereiten ähnliche Produkte vor. In einer späteren Phase - einige Jahre vor Beginn der Rentenzahlung - könnte das Kapital in einen schwankungsärmeren offenen Immobilienfonds umgeschichtet werden.
Allerdings ist zu bedenken, dass in der Auszahlungsphase auch die normalerweise hohen steuerfreien Anteile voll versteuert werden müssen, wenn der Sparer in der Sparphase die Riester-Förderung erhalten hat. Da sowohl Aktienfonds wie auch offene Immobilienfonds über hohe steuerfreie Anteile verfügen, kann das ein gravierender Nachteil für gut verdienende Sparer sein, die auch noch im Alter einer hohen Steuerlast unterliegen. Für Durchschnittsverdiener könnte jedoch ein solches Kombiprodukt aus offenem Immobilienfonds und Immobilienaktien-Fonds sehr interessant sein. Die Zielgruppe sind Anleger, die für die Altersvorsorge auf "reine" Immobilienprodukte setzen wollen. Bei der Deutschen Grundbesitz Investmentgesellschaft, die zur Deutschen Bank gehört, denkt man schon über solche Ideen nach.
Besserverdiener mit großer Versorgungslücke
Für die "Besserverdiener" eignen sich Riester-Produkte allerdings weniger. Selbständige und Freiberufler gehen ohnehin leer aus. Sie erhalten gar keine Riester-Förderung, weil sie nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen.
Besserverdienende Angestellte haben zwar Anspruch auf Riester- Förderung, doch für sie ist die Fördersumme völlig unzureichend, weil sie eine viel größere Versorgungslücke im Alter haben als der Durchschnittsverdiener. Und außerdem ist der Nachteil der "nachgelagerten Besteuerung" für die Personengruppen, die im Alter noch einer hohen Steuerlast unterliegen, oftmals so erheblich, dass es sich möglicherweise empfiehlt, eher auf nicht-geförderte Produkte zu setzen.
Diese Lücke haben einige Anbieter erkannt, die steueroptimierte Immobilienprodukte entwickeln, welche sich gezielt an Besserverdiener richten. "Wer besser verdient, der verdient auch eine bessere Rente": mit diesem Slogan wirbt die Bad Homburger SAB AG für ihre Private ImmobilienRente.
Sowohl in der Einzahlung wie auch in der Rentenphase sei das Produkt für besser verdienende Anleger vorteilhafter als es ein Riester-Produkt sein könne, so rechnet der Rentenberater Wolfram Türschmann vor. An ähnlichen Immobilien-Produkten arbeiten zurzeit auch andere Anbieter wie etwa die Deutsche Grundbesitz Management (Deutsche Bank).
Starke Konkurrenten
Für die Immobilienwirtschaft stellt die Riester-Förderung eine Herausforderung dar: denn wenn es ihr nicht gelingt, wettbewerbsfähige Produkte zu konzipieren - ob nun mit oder ohne Riester-Förderung - dann könnte ihr die Konkurrenz durch die Lebensversicherungsgesellschaften und die Investmentfonds schwer zu schaffen machen.
Indirekt profitiert die Immobilienbranche jedoch so oder so: Denn die sukzessive Umstellung vom Umlage- auf das Kapitaldeckungsverfahren wird zu einem erhöhten Anlagebedarf bei institutionellen Anlegern führen. Ein Teil des Anlagekapitals von Versicherungen und Investmentfonds fließt stets auch in Immobilien. Außerdem werden verstärkt betriebliche Pensionsfonds und Spezialfonds entstehen, die einen Teil ihrer Gelder in Immobilien oder Immobilien-Aktien anlegen werden.