Erhöht sich der Gebrauchswert des Hauses, können die Renovierungskosten nicht auf einmal abgesetzt werden.
(SZ vom 26.07.2002) Bisher galt nach Auffassung der Finanzverwaltung und der Finanzgerichte die Regelung, dass Aufwendungen, die ein Immobilienkäufer innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Anschaffung des Objekts tätigt und in der Summe fünfzehn Prozent des Kaufpreises übersteigen, als so genannte anschaffungsnahe Aufwendungen unmittelbar den Anschaffungskosten zuzurechnen waren.
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Der Bundesfinanzhof hat diese starre Regelung endgültig aufgehoben n zwei Grundsatzentscheidungen(Urteile vom 12. September 2001 IX R 52/00 und IX R 39/97).
Kauf- und Auftragsdatum müssen abweichen
"Damit können Käufer renovierungsbedürftiger Gebrauchtimmobilien Kosten für unmittelbar im Anschluss durchgeführte Renovierungsarbeiten unter bestimmten Voraussetzungen unabhängig von ihrer Höhe noch im selben Jahr voll abschreiben", sagt dazu Steuerberater und Buchprüfer Siegmund Brosch von der Kanzlei Meindl & Brosch aus München, fügt allerdings warnend hinzu, "dass Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht gleichzeitig mit dem Kauf in Auftrag gegeben werden dürfen."
Aufwendungen vor erstmalige Nutzung
Grundsätzlich ist bei Aufwendungen im Anschluss an den Erwerb eines Wohngebäudes zu unterscheiden, ob die Baumaßnahmen vor oder nach erstmaliger Nutzung anfallen.
Aufwendungen für Baumaßnahmen vor erstmaliger Nutzung führen ausnahmslos zu Anschaffungskosten. Als Anschaffungskosten müssen alle Kosten behandelt werden, die anfallen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Herstellungskosten sind Kosten, die beim Neubau durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten entstehen.
Brosch bringt es auf einen Nenner: "Wenn ein Gebäude steuerlich bislang noch nicht genutzt wurde, liegen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor mit der Folge, dass diese Aufwendungen nur über die Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden können."
Aufwendungen nach erstmaliger Nutzung
Fallen hingegen Aufwendungen für Baumaßnahmen nach erstmaliger Nutzung an, können diese auch sofort abziehbare Werbungskosten sein. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob die mit dem Kauf erforderlichen Renovierungskosten sofort abziehbar sind.
"Hier kommt es darauf an, welchen Zustand das Gebäude vor und nach Durchführung der Baumaßnahmen hatte", ergänzt Brosch. Es darf vor allem durch die Renovierungsmaßnahmen kein höherer Standard erreicht werden.
Der BFH sieht durch die Modernisierung der Bäder, dem Austausch von einfachverglasten Fenstern gegen Isolierglasfenster noch keine wesentliche Verbesserung. Auch üblich anfallende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Gebrauchswert eines Gebäudes insgesamt nicht.
Gefahr: Gebrauchswert steigt
Nachteilig für den Immobilieninvestor wirkt sich aber aus, wenn durch die Re-novierungsarbeiten der Gebrauchswert steigt. Die neue BFH Rechtsprechung unterscheidet hierbei drei Fallgruppen: einfach, mittel und sehr anspruchsvoll.
Steuerberater Brosch: "Wird aus einer einfachen Sanierung eine Luxussanierung, liegen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten vor." Beispiel: Sanitärinstallationen werden erweitert oder ergänzt und ihr Komfort erheblich gesteigert oder es werden außergewöhnlich hochwertige Materialien in erheblichem Umfang verwendet.
"Den Betroffenen trifft die Beweislast", so Brosch. Um einer vom Finanzamt unterstellten Gebrauchswerterhöhung entgegnen zu können, empfiehlt er, den bisherigen Zustand der Wohnung sowie die Sanierungsmaßnahmen zu dokumentieren, etwa durch Fotos oder Stellungnahmen des Architekten.
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