Vorbei die Zeit, in der Investoren verzweifelt Mieter für leerstehende Bürohäuser suchten: Wie keine andere deutsche Stadt erlebt München, das zeigen schon die Zahlen fürs erste Quartal 2007, einen Boom auf dem Büromarkt. Im vergangenen Jahr wechselten in München Grundstücke im Wert von 8,4 Milliarden Euro den Besitzer. Noch nie war auf dem Immobilienmarkt so viel Geld geflossen.
Die enormen Transaktionen bei Büro- und Geschäftshäusern spielten eine wesentliche Rolle. Jetzt zeigen die Entwicklungen der ersten vier Monate des laufenden Jahres, dass sich der Trend fortsetzen wird. München festigt seine Spitzenstellung, wobei Frankfurt ein harter Konkurrent bleibt. Berlin spiele eine eher marginale Rolle, sagt Ulf Buhlemann vom führenden Immobilien-Beratungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) in Berlin: "München profitiert eindeutig am meisten vom Wirtschaftsaufschwung, das ist keine Eintagsfliege."
Im vergangenen Jahr sprachen die Marktbeobachter noch zurückhaltend davon, dass sich die Entwicklung bei den Büroflächen "im Aufwind" befinde. Jetzt sei die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien vor allem in Citylage oder -nähe wieder zu einem Boom geworden, sagt Rainer Knapek, der in München bei CBRE für Vermietungen zuständig ist: "Das Vermietungsvolumen wird heuer im Vergleich zum Vorjahr deutlich ansteigen." Aktuell würden gleich 15 Großprojekte mit jeweils über 10 000 Quadratmeter Fläche gesucht: "So etwas ist in den vergangenen Jahren nie vorgekommen."
Besonders stark nachgefragt: die Innenstadt von München
Stark nachgefragt sind in der Innenstadt - zum Beispiel an der Sonnenstraße - renovierte Bürohäuser, und entsprechend schwer sind sie inzwischen zu bekommen. Daher konzentriert sich das Interesse jetzt auch stark auf das Gewerbe in den Neubaugebieten entlang der Bahnstrecke Hauptbahnhof, Laim, Pasing - besonders auf den Arnulfpark.
Zu Beginn des Jahres hatte beispielsweise der amerikanische Pharma- und Medizinkonzern Bristol Myers Squibb angekündigt, dass er in den Arnulfpark einziehen werde. Das war die Initialzündung für weiteres Interesse an Gewerbeflächen in diesem Gebiet.
Wettlauf um die besten Plätze
Die größten Einzeltransaktionen waren 2006 das Infineon-Gelände, das ein niederländischer Investor für 400 Millionen Euro kaufte, sowie das Uptown-Hochhaus, das für 300 Millionen Euro nach Singapur ging. Außerdem wurden verkauft das Gebäude "Theresie" auf der Schwanthaler Höhe (nach Kanada), die Maximilianshöfe (nach Irland), die Lenbach Gärten (nach Österreich) oder der Elisenhof ( nach Amerika) - Beispiele, so Branchenexperten, dass München der Investmentmarkt in Deutschland sei.
Bei den Käufern lag der Anteil der ausländischen Investoren 2006 bei 70 Prozent. 2005 waren es noch unter 50 Prozent, 2004 war kein einziger ausländischer Investor dabei. "Man glaubt eben viel stärker im Ausland an Deutschland als Wachstumsland und an München, als es die Einheimischen tun", sagt Stefan Striedl, bei CBRE in München für den Investmentbereich zuständig. Von "Heuschrecken" könne man nicht sprechen: "Hier handelt es sich um erzkonservative, langfristige Engagements." Über kurz oder lang werde der Anteil der deutschen Investoren auch wieder größer. Diese hätten ihre Portfolios bereinigt und würden wieder verstärkt am Markt mitmischen. Zum Beispiel wurde im Februar die sogenannte Medienfabrik in der Nähe der Theresienhöhe für 70 Millionen Euro an die Wiesbadener Commerz Grundbesitz Gruppe verkauft.
Welche hohe Bedeutung München für die Investoren hat, zeigt sich auch daran, dass der Anteil der sogenannten spekulativen Investments deutlich zunimmt. Neben den langfristig vermieteten Objekten kauft man nun auch risikoreich ein, wie zum Beispiel beim Gebäude der Bayerischen Börse. Ein holländischer Baukonzern ist der Besitzer. Wie das Haus künftig genutzt wird, ist unklar. Zwei große Projekte werden in diesem Jahr spezielle Aufmerksamkeit erhalten. Mit Spannung verfolgen die Experten die Entwicklung bei der Alten Akademie in der Fußgängerzone und bei der Residenzpost. Dort steht immer noch die Frage im Raum, ob dort ein Luxus-Hotel hinkommt.
Vom Vermietungs- und Investitionsboom in der Stadt profitiert das Umland. "Viele wollen unbedingt an den Standort München", sagt Stefan Striedl. Wenn die City ausgebucht sei, weiche man eben auch an den Stadtrand aus: "Ein neuer Trend. Bis vor kurzem wollte kaum jemand nach Ismaning oder Dornach."