Recht so Wer den Keller nutzen darf

Nur wenn der Keller mitvermietet wurde, dürfen Bewohner frei über ihn verfügen.

(Foto: Florian Peljak)

Nicht immer haben Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Kellerräume. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht, es kommt auf die Wortwahl an.

Betriebskosten. Spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung muss ein Mieter Fehler reklamiert haben. Das gilt unabhängig davon, wie fehlerhaft die Abrechnung ist oder auch, wie oft der Mieter bei früheren Abrechnungen diesen Fehler schon reklamiert hat. In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte der Vermieter 700 Euro Vorauszahlungen des Mieters nicht berücksichtigt und außerdem Kosten für Instandhaltung und Verwaltung abgerechnet. Der Mieter rügte diese Fehler, allerdings erst nach 22 Monaten. Zu spät, wie die Richter entschieden (Az. VIII ZR 209/15). Die Zwölfmonatsfrist gelte sowohl für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen als auch für die Kostenpositionen Instandhaltung und Verwaltung, die nach dem Gesetz gar nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Bereits früher hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Zwölfmonatsfrist auch gilt, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig reklamiert hatten. Hier ging es um die Position Grundsteuer, die der Mieter laut Mietvertrag nicht zahlen musste, der Vermieter aber Jahr für Jahr abrechnete. Weil der Mieter einmal vergessen hatte, innerhalb der Frist zu reklamieren, musste er für dieses Jahr Grundsteuer zahlen (Az. VIII ZR 185/09).

Kellernutzung. Oft gehört zu einer Mietwohnung auch ein Keller. Doch nicht immer haben Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Räume. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Dabei kommt es auf die Wortwahl an: Steht im Mietvertrag lediglich, dass ein Mieter den Keller "mitnutzen" darf, hat er keinen rechtlichen Anspruch darauf. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau (Az. 12 C 149/15). Nur wenn ein Kellerraum ausdrücklich "mitvermietet" wurde, steht dem Mieter auch ein entsprechender Raum zu, berichtet die Zeitschrift Das Grundeigentum (Heft 14/2016). In dem verhandelten Fall waren einem Mieter Kellerräume überlassen worden. Im Mietvertrag wurde dem Mieter allerdings nur ein Recht zur Mitbenutzung eingeräumt. Der Vermieter ließ im Keller Bauarbeiten durchführen, der Mieter musste den Keller daher räumen. Nach dem Ende der Bauarbeiten konnten die Räume nicht mehr wie vorher genutzt werden. Dagegen klagte der Mieter - ohne Erfolg.