Private Altersvorsorge: Für später

Der Bundesgerichtshof hat geurteilt: Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor und die Wohnung steht nach dem Auszug noch Monate leer, kann der Mieter auf Schadenersatz klagen.

(Foto: Matthias Balk/dpa)

Eine Immobilie muss man nicht immer selbst nutzen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann sie auch zur Zukunftssicherung nutzen. Allerdings ist dies mit Risiken behaftet.

Immobilien stehen bei den Bundesbürgern hoch im Kurs, und zwar nicht nur zur Selbstnutzung. In Zeiten von niedrigen Zinsen sehen viele in den eigenen vier Wänden auch eine passende Form, um für den Ruhestand vorzusorgen. Ein vermietetes Objekt kann im Ruhestand feste monatliche Einkünfte bringen. Doch die Kalkulation ist nicht ohne Risiken.

"Klar, eine selbst genutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Allerdings müssen Eigentümer berücksichtigen, dass dafür erstens ein solides Finanzierungskonzept nötig ist und zweitens die Nebenkosten bleiben. Drittens müssen rechtzeitig Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden. "Denn wenn die Immobilie endlich schuldenfrei ist, ist sie meist auch in einem Alter, in dem teure Reparaturen etwa am Dach anfallen können", sagt Scherfling.

Ob ein vermietetes Objekt als Altersvorsorge tauge, sei vor allem von seiner Lage abhängig, erklärt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn solvente Mieter lassen sich für eine Wohnung oder ein Haus in einer beliebten Wohngegend leichter finden als in abgelegenen Gegenden. "Bei einem Objekt, das sich nur schwer oder gar nicht vermieten lässt, kann kaum mit festen monatlichen Einkünften gerechnet werden", warnt Heinrich. Und als Vermieter benötigt man finanzielle Reserven. "Das Konzept, ein vermietetes Wohnobjekt als Altersvorsorge zu nutzen, muss also gut durchdacht sein", betont die Verbraucherschützerin. Ähnlich sieht es Sun Jensch vom Immobilienverband IVD. Sie verweist darauf, dass es für Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten gibt, die Aufwendungen für Anschaffung, Darlehen oder Renovierung steuerlich geltend zu machen, als beim Eigenheim. "Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden", sagt Jensch. Darüber hinaus können Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehört etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Einen Teil der Kosten können Eigentümer auf den Mieter umlegen

Ob es besser ist, eine Immobilie als Altersvorsorge selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Einnahmen als Zusatzrente einzuplanen, ist letztendlich eine persönliche Entscheidung - und vor allem eine Frage der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Selbstnutzer hätten viele Vorteile, wie Jensch betont: "Sie können über Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden, erleben keine Mieterhöhungen und müssen keine Angst vor Kündigung haben." Sie investieren in die eigenen Wände und leben im Alter mietfrei.

Damit die Rechnung aufgeht, muss das Finanzierungskonzept solide geplant sein. Bei der Kalkulation sollte berücksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbucheintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist - in Nordrhein-Westfalen etwa beträgt sie 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. Außerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen.

Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die Höhe der Tilgung ändern können. "Beispielsweise kann sie nach der Geburt eines Kindes zeitweise gesenkt oder nach einer Einkommenssteigerung dauerhaft erhöht werden", erklärt Scherfling. Zudem müssen Immobilienerwerber in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen. Finanzierungen, die auf Kante genäht sind, drohen bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen zu scheitern. Scherfling präsentiert eine Musterrechnung: Ein Verbraucher will eine Immobilie zum Preis von 350 000 Euro erwerben. Falls im konkreten Fall die Nebenkosten zehn Prozent betragen, liegt der Planungsbedarf bei 385 000 Euro. Die Summe von 85 000 Euro bringt er als Eigenkapital ein. Im Ergebnis bleibt ein Finanzierungsbedarf von 300 000 Euro. Bei einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von drei Prozent beläuft sich die Monatsrate auf 1200 Euro. Das heißt: Um keine weiteren Zahlungen leisten zu müssen, sollten die Mieteinnahmen in etwa diesem Betrag entsprechen. Allerdings: Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren beträgt die Restschuld - ohne Sondertilgungen - etwa 83 500 Euro. Und hier müssen Käufer immer auch das Risiko steigender Zinsen einkalkulieren.