Wer sich beim Wohnraum verkleinern will, sucht einfach was Kleineres. Weniger Quadratmeter kosten in der Regel auch weniger Geld. Umgekehrt ist alles viel schwieriger, zum Beispiel dann, wenn junge Familien einen extra Raum für den Nachwuchs, eine Abstellkammer oder ein Arbeitszimmer brauchen. Umziehen in eine größere Wohnung oder gar in ein Häuschen ist vor allem in Großstädten für viele nicht bezahlbar. Also müssen sich Familien oft mit dem vorhandenen Platz arrangieren. Ein Zimmer in zwei aufteilen - das scheint häufig die Lösung der Platz-Not zu sein. Schnell mal eine Wand einziehen kostet nicht die Welt, kann aus einer Zwei-Zimmer-Wohnung eine Drei-Zimmer-Wohnung machen - aber häufig auch einen Rattenschwanz an Problemen nach sich ziehen, für Mieter wie für Eigentümer, warnt Eva Reinhold-Postina, Architektin und Sprecherin des Verbands privater Bauherrn (VPB).
Vermieter-Okay einholen
Mauern setzen, aus einem großen Zimmer zwei machen, neue Rückzugsgebiete schaffen: Wer größere bauliche Veränderungen in der gemieteten Wohnung plant, sollte vorher in jedem Fall mit seinem Vermieter sprechen, betont Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Umfangreiche, nachhaltige Baumaßnahmen sind grundsätzlich nur mit Zustimmung des Eigentümers zulässig. Wer eigenmächtig Wände einzieht und kühn darauf setzt, dass der Vermieter nichts mitkriegt, riskiert einen Rechtsstreit und die Kündigung. "Vielleicht ist der einen oder anderen Familie ja auch mit einem Raumteiler geholfen, der am Ende der Mietzeit schnell und unproblematisch wieder zurückgebaut werden kann", sagt Ropertz.
Rückbau klären
Hat der Vermieter nichts dagegen, dass sein Mieter etwa ein großes in zwei kleine Zimmer umfunktioniert, ist die Neuaufteilung rechtlich noch lange nicht in trockenen Tüchern. Der Mieter sollte das Okay sowie die vereinbarten finanziellen und handwerklichen Details schriftlich festhalten, empfiehlt Ropertz. Ihm sollte von vornherein klar sein: Er wird die Kosten in der Regel selbst tragen und für eine fachmännische Ausführung sorgen müssen. Do-it-yourself von Handwerker-Laien oder gar eine Kostenbeteiligung wird allenfalls in Ausnahmefällen durchgehen. Der Eigentümer darf vom Mieter auch eine zusätzliche Kaution für die Umgestaltung verlangen, heißt es beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Er kann seine Zustimmung außerdem daran knüpfen, dass der Mieter die Wände beim Auszug wieder in den Ursprungszustand bringen lässt. Das ist in der Regel mit Zusatzkosten verbunden. Nur wenn der Eigentümer schriftlich auf den Rückbau verzichtet, kann die Wohnung nach Ende der Mietdauer im umgebauten Zustand bleiben.
Kein Umbau ohne Konsequenzen
Trockenbauwände sind eine einfache Lösung für den Aus- und Umbau von Bestandsimmobilien. Sie lassen sich mithilfe von Metall- oder Holzgerüsten und Gipskartonplatten einziehen - sei es, um ein Zimmer aufzuteilen oder einen begehbaren Kleiderschrank zu schaffen. Eine Wand in Leichtbauweise wiegt nur einen Bruchteil einer gemauerten Wand und kann normalerweise ohne statische Bedenken eingezogen werden, selbst in Altbauen, wie Helmut Milla erläutert, Metallbaumeister aus Landsham bei München. Die Hohlräume zwischen den Gipskartonplatten sollten allerdings mit Dämmstoff befüllt werden. Das schluckt etwas den Schall. Auch wenn es nach Kinderspiel klingt und mit ein paar Hundert Euro umzusetzen ist: "Die Folgen sind vielschichtig und müssen mit dem Vermieter besprochen sein", warnt Ropertz.
Heizen und lüften
"In den Landesbauordnungen ist klar festgeschrieben, wie Wohnraum aussehen muss", sagt Architektin Reinhold-Postina. Ein neues Zimmer muss beheizbar sein, Anschluss an Strom haben, eine Tür sowie ein Fenster. Es muss unbedingt zu belüften sein. Bringt der Umbau Schimmel in die Wohnung, muss der Mieter womöglich dafür haften. Wird die neue Wand direkt auf schwimmend verlegtes Parkett oder Laminat geschraubt, überträgt sich der Schall. "Was immer unterschätzt wird: Mit Leichtbauweise kriegt man keinen echten Schallschutz hin", erklärt die VPB-Fachfrau. Wird der Boden ausgestanzt und das Metallgestänge direkt auf den Untergrund gesetzt, ist ein Rückbau beim Auszug sehr umständlich. Das früher durchgehende Laminat oder Parkett ist zerstört. Möglich ist auch, die Profile mit dem Untergrund zu verkleben. Wer Fußbodenheizung hat und nicht weiß, wo die Heizschlagen verlaufen, darf auf keinen Fall in den Boden bohren.
Was Eigentümer dürfen
Nur wer im eigenen Haus lebt, kann Räume aufteilen, zusammenlegen, um- und ausbauen, wie er das will. Für Besitzer von Eigentumswohnungen gibt es dagegen klare Grenzen. "Dem einzelnen Eigentümer gehört, salopp gesagt, eigentlich nur die Luft zwischen den Wänden", sagt Eva Reinhold-Postina. Sobald jemand den Grundriss der eigenen Wohnung massiv verändern will, müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Das gilt vor allem für tragende Innenwände, heißt es bei Haus und Grund. Denn hier geht es um die Statik und den Brandschutz, also die Sicherheit des Hauses. Über das Einziehen nichttragender Wände in der Wohnung kann man weitgehend frei entscheiden - solange baurechtliche Vorgaben eingehalten werden. Außerdem müssen die Bauarbeiten für alle anderen im Haus erträglich sein. Wer zum Beispiel im Altbau beim Aufteilen von Wohnraum den Fußboden erneuert und Parkett neu verlegt statt des alten Teppichs, muss auch an den Trittschallschutz denken. Es darf auf keinen Fall hellhöriger sein als davor, so der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Einen Trittschallschutz nach neuesten Grenzwerten dürfen die Miteigentümer aber nicht verlangen, wie der Bundesgerichtshof in Karlsruhe vor Kurzem entschied (Az. V ZR 276/16).
Die Alternativen
"Trockenbauwände hochziehen ist oft problematischer als anfangs gedacht und damit nicht immer erste Wahl", berichtet Reinhold-Postina . Ihr Rat: Wer eine veränderte Wohnung will, sollte als erstes einen simplen Zimmertausch in Erwägung ziehen. Das kann die kostengünstigste Lösung sein. Vielleicht lässt sich das Elternschlafzimmer ja in das kleinere Kinderzimmer verlegen. Oder das große Wohnzimmer, das nur abends wirklich genutzt wird, zum neuen Raum für die Kinder umfunktionieren. TV gucken geht auch auf weniger Quadratmetern. "Querdenken hilft", sagt die Achitektin. Ein anderer Tipp: Einen großen Raum mit zwei Fenstern, zwei Heizkörpern und zwei Eingangstüren nicht durch eine Leichtbauwand aufteilen, sondern mithilfe eines durchgehenden Einbauschranks, der von beiden Zimmern aus zu nutzen ist. Vorteil: Ein Okay vom Vermieter oder von Miteigentümern ist nicht nötig. Durch den Wegfall der Schrankmöbel fallen die neuen Zimmer größer aus, der Fußboden wird nicht zerstört, der Einbau einer Durchgangstür ist kein Problem. Die Kleidung diene zudem als Schallschutz, so Reinhold-Postina. "Und kostengünstig ist der Schrank-Trick auch noch."