Die neuen Regeln zum Erbrecht sind beschlossen. Für Immobilien hat das Reformpaket eine bedeutende Änderung gebracht: Sie werden künftig höher bewertet. Über den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung ergibt sich der Steueranteil, der an den Fiskus geht.
Da will niemand mehr zahlen, als er muss. Um den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, ziehen Erben und Erbengemeinschaften daher am besten Sachverständige zurate - dann sind sie auf der sicheren Seite.
Bislang wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht trug dem Gesetzgeber aber eine Gleichbehandlung aller Erbsachen - etwa Immobilie und Barvermögen - auf, so der Bund der Steuerzahler in Berlin.
Klarere Verhältnisse
Hintergrund ist das bisherige Erbrecht: Es sah eine Privilegierung der Immobilie gegenüber Bargeld vor, erläutert Klaus Michael Groll vom Deutschen Forum für Erbrecht in München. Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: "Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt."
Grundsätzlich können Erben den Betrag allein ermitteln. Wer Hilfe braucht, kann aber auch beim sogenannten Gutachterausschusses in seinem Wohnort nachfragen. "Dieser Ausschuss hat eine Liste, in der die Regionen und Straßen der Gemeinde mit den entsprechenden Werten stehen", erläutert Groll. Allerdings sage das noch nichts über das Baujahr, Qualität und Zustand des Hauses oder der Wohnung aus - also über die vielen anderen Faktoren, die den Wert eines Hauses deutlich beeinflussen können.
Groll zufolge müssen neue Eigentümer prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt. "Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken." Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgt.
"Er besichtigt die Immobilie, führt eine Sachaufnahme durch und bewertet daraufhin die Immobilie", erläutert Hugo Sprenker, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD) in Berlin. Der Gutachter nutzt dazu Marktdaten, örtliche Mietspiegel oder vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Gebäuden, die in der Vergangenheit verkauft worden sind.
Gutachter versus Finanzamt
"Das Finanzamt entscheidet 'auf dem Papier'. Im Gegensatz dazu schaut sich ein Gutachter die Immobilie genau an - die Lage, den Zustand, die Bausubstanz und so weiter', erläutert Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Wer den Gutachter bestellt, muss ihn allerdings auch bezahlen. Die Kosten richten sich laut Wiech nach dem Wert der Immobilie.
"Für eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro fallen zwischen 1318 und 1611 Euro an, wenn die sogenannte Normalstufe angewandt wird", sagt Sprenker. Sie gilt nach Worten des Experten in einfachen Fällen, wenn beispielsweise keine Erbbaurechte zu berücksichtigen sind und alle Unterlagen vorliegen.