Schnell muss es gehen, preiswert muss es sein und die städtebauliche Qualität soll auch stimmen. In vielen deutschen Großstädten verschärft sich der Wohnungsmangel zusehends, und die Baugenehmigungszahlen gehen schon wieder zurück. Insgesamt werden pro Jahr 80 000 zusätzliche Mietwohnungen im geförderten Bereich und 60 000 Mietwohnungen im bezahlbaren Segment benötigt, berichtet der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
Die wohnungsbaupolitischen Akteure sehen im seriellen und modularen Wohnungsbau einen wichtigen Ansatz, schnell preiswerten Wohnraum bereitzustellen. Hier kommt derzeit einiges in Bewegung. Ende Juni stellte der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) seine Marktstudie "Serielles Bauen" vor. Verbandsdirektor Andreas Breitner sagte, um Baukosten zu reduzieren, müssten die Baugenehmigungsverfahren deutlich kürzer werden. Sei ein Gebäudetyp einmal grundsätzlich genehmigt, könne dieser an anderen Orten der Stadt rascher als bisher errichtet werden.
Leitungen, Kabel, Heizungen und die Dämmung an den Außenwänden sind vormontiert
Auch das Bundesbauministerium, der GdW, die Bundesarchitektenkammer und die Bauindustrie haben gemeinsam Neuland betreten und ein europaweites Ausschreibungsverfahren zur Entwicklung mehrgeschossiger Wohngebäude in serieller und modularer Bauweise gestartet. Gesucht werden neue Konzepte des Wohnungsbaus, die in wenigen Monaten in Deutschlands Städten für Wohnraum und damit eine Marktentlastung sorgen können, heißt es in der gemeinsamen Presseerklärung. Konzepte sollen als Prototypen auf der IBA Thüringen 2019/2021 präsentiert werden.
In Hamburg kündigte die Stadtentwicklungssenatorin an, dass es bald generelle standardisierte Baugenehmigungen geben werde, um leichter als bisher Wohnhäuser in serieller Bauweise errichten zu können. Hamburgs städtischer Konzern Saga kündigte für 2018 ein erstes Projekt mit Wohngebäuden aus dem Baukasten an. Die Hamburger Bauordnung wurde zuvor sozusagen auf dem kleinen Dienstweg dereguliert, damit in innerstädtischen Vierteln Wohngebäude problemloser und billiger aufgestockt werden können.
Ein Unternehmen, das besonders auf die Liberalisierung des starren deutschen Baurechts hofft, ist der Wohnungskonzern Vonovia. Ende 2016 hat das Bochumer Unternehmen, das Deutschlands größter privater Vermieter ist, ein neues Konzept zum schnellen Bau von bezahlbaren Wohnungen vorgestellt. Das laut Vonovia erste seriell produzierte Mehrfamilienhaus Deutschlands steht im Bochumer Stadtteil Hofstede. Es ist ein Holzhybridgebäude aus 45 Holzmodulen und soll der Auftakt zu einer Großserie von Häusern in ganz Deutschland sein.
"Wenn wir wirklich die Nachfrage in den Großstädten befriedigen wollen, müssen wir seriell und modular bauen und vor allem die Vorlaufzeiten für Bauvorhaben drastisch verkürzen", sagt Klaus Freiberg, der bei Vonovia für das operative Geschäft verantwortlich ist. In nur vier Monaten wurde in Bochum das dreistöckige Haus mit 14 Wohnungen hochgezogen, und zwar innerhalb einer bestehenden Vonovia-Siedlung. Kantig-kubisch wirkt der Bau, doch mit Ecken und Winkeln lebhaft gegliedert. Auf jeder Etage sind fünf Wohnungen mit zwei, drei oder vier unterschiedlich großen Zimmern. Der Laie sieht nicht, dass es sich hier um standardisierte Raummodule handelt, die zu 80 Prozent vorgefertigt aus der Fabrik kommen. Sie sind stets 6,50 mal 3,12 Meter groß, mit gleichartigen Fenstern, Türen und Anschlusspunkten für den Zusammenbau. Auch Leitungen, Kabel, Heizungen und die Dämmung an den Außenwänden sind schon vormontiert.
Als Vorteile der Standardisierung nennt Freiberg kurze Bauzeiten und gute Qualitäten zu günstigen Preisen. Die Module würden in der Halle gefertigt und nicht bei Wind und Wetter auf der Baustelle. Zudem gebe es weniger Baulärm und Anlieferverkehr. "Mit dieser Bauweise kommen wir vom Handwerk in IT- und prozessgesteuerte Fertigungsverfahren - ein Zeitsprung", sagt Freiberg. Schließlich sei der Bau die einzige Branche, die noch vorwiegend händisch ablaufe. "Der Modulbau legt Standards der Montage fest, aber nicht die Wohnungen, die daraus entstehen", erklärt Freiberg. Aus den immer gleichen Einzelmodulen könnten die unterschiedlichsten Häuser zusammengesetzt werden, lang gestreckte oder kompakte Häuser von drei bis acht Etagen. "Flexibilität muss sein, damit wir für die jeweilige Grundstückssituation das Passende planen können", so Freiberg, denn Vonovia will die Modulbauten primär zur Verdichtung und Aufstockung nutzen. "Wir haben jetzt alle unsere Grundstücke auf Potenziale für Nachverdichtungen untersucht und bundesweit Baugenehmigungen beantragt." Viele der Vonovia-Siedlungen stammen aus der Nachkriegszeit, in der grün und aufgelockert geplant wurde. In Bochum-Hofstede zum Beispiel ist allein die zentrale Wiese im Karree mit dem Neubau 3000 Quadratmeter groß.
Das Wohnungsunternehmen verfolgt im seriellen Bauen drei Ansätze: Betonfertigbau, Holzhybrid und Stahlskelett. "Für alle haben wir in den vergangenen sechs Monaten mehrere Prototypen erstellt, die alle schnell und günstig zu erstellen sind", sagt Freiberg. Im Segment Betonfertigbau wurde bereits ein Rahmenvertrag mit einem großen Hersteller geschlossen.
"Wir können nicht jedes Mal ein neues Stück Baukunst kreieren."
Vorteil der Nachverdichtung ist, dass das Unternehmen die Grundstücke nicht teuer erwerben muss, es braucht keine Planverfahren, die Infrastruktur ist vorhanden. "Darüber hinaus geben wir langjährigen Mietern, etwa älteren Ehepaaren, die Gelegenheit, in kleine moderne Wohnungen zu wechseln, ohne ihre Nachbarschaften verlassen zu müssen. Ein wichtiger Hebel, damit wir Wohnungen für Familien frei bekommen", sagt Freiberg.
Seriell geplant und montiert, das klingt nach öder Massenware. "Ein Serienprodukt ist alles andere als ein schlechtes Produkt", sagt Freiberg und zieht Vergleiche zur Autoindustrie, deren Produkte auch auf standardisierten Plattformen beruhen. "Da wollen wir hin - ein günstiger Kern, den ich im Finish anpasse und für den Kunden anreichere und individualisiere. Wir können nicht jedes Mal ein neues Stück Baukunst kreieren", sagt Freiberg. "Unser Ziel sind schöne und praktische Wohnungen, die sich auch Mieter mit normalen Einkommen leisten können. Die normale deutsche Mietwohnung gewinnt auch keinen Architekturpreis."
Für das Projekt Bochum-Hofstede heißt das bodentiefe Fenster, Balkone, barrierefreie Bäder, Lift und sogar kleine Gärten. Das Parkplatzproblem ließ sich zu ebener Erde lösen, eine Tiefgarage hätte alle Einsparbemühungen zunichtegemacht. Es gibt auch keine Keller, stattdessen Abstellräume, ab Werk in die Module integriert. Die Baukosten lagen bei 1,6 Millionen Euro, 1800 Euro pro Quadratmeter. "Nach sechs Wochen war alles vermietet", sagt Freiberg. Mieter bezahlen für die 44 bis 88 Quadratmeter großen Wohnungen eine Kaltmiete von gut neun Euro pro Quadratmeter.