Von Von Andrea Nasemann

Die rechtlichen Anforderungen an den Vermieter sind hoch, wenn er den Wohnstandard heben und dafür mehr Miete verlangen will.

"Wer als Vermieter eine Wohnung modernisieren will, muss die hohen rechtlichen Anforderungen beachten", sagt Marco Schwarz, Rechtsanwalt und Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Bayern e.V. Service GmbH (vdiv) in München.

Im Detail steckten viele Fallen, so Schwarz. Dabei warten mehr denn je Wohnungen auf eine Modernisierung. Gerade die Bauten der fünfziger bis siebziger Jahre sind mittlerweile sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Immer mehr Mietinteressenten springen ab, weil sie den fehlenden Wohnstandard von Bestandswohnungen kritisieren.

Während Münchner Wohnungsunternehmen noch vor gut zwei Jahren auf eine Annonce für eine Drei-Zimmer-Wohnung, auch in etwas benachteiligter Lage, zwischen 30 und 50 Anfragen registrierten, seien sie heute froh, wenn auf die erste Anzeige hin überhaupt ein Besichtigungstermin zustande komme, so Schwarz. Dann aber würden rissige Holzfenster gerügt, veraltete Bäder, das Fehlen einer zentralen Wasserversorgung oder Heizung. So wären auch längere Leerstände in München heute keine Seltenheit mehr, sagt Marco Schwarz.

Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Wer modernisieren will, sollte zunächst prüfen, ob es sich tatsächlich um eine Maßnahme handelt, deren Kosten er auf die Mieter umlegen kann. Denn wenn es in Wirklichkeit um Instandhaltung oder Instandsetzung geht, kommt der Vermieter nur seiner Pflicht nach, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Kosten muss er aus der eigenen Tasche zahlen.

Mit einer Modernisierung schafft er dagegen einen neuen Standard, der bislang nicht vorhanden war - entweder weil durch die bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt werden. Dabei muss der Eigentümer den Bewohnern mitteilen, welche Maßnahmen er plant und ob es eine Mieterhöhung geben wird.