Mietshäuser-Syndikat Fair und solidarisch wohnen

Hier werden Bewohner zu Mitbestimmern. Über 100 Projekte haben bereits günstige Unterkünfte geschaffen. Eines davon ist WiLMa in Berlin.

Von Lars Klaaßen

Auf dem Gelände der ehemaligen Stasi-Zentrale wohnen? In einem Plattenbau, der in den Siebzigerjahren als Bürohaus errichtet worden ist, gegenüber der Justizvollzugsanstalt für Frauen Berlin? "Als ich mir die Ecke hier zum ersten mal angesehen habe, kam mir das schon gewöhnungsbedürftig vor", sagt Aaron Bruckmiller und lacht. Vergangenen Sommer ist der Student dort eingezogen, gemeinsam mit 55 anderen Erwachsenen und zehn Kindern. Ihn hat die soziale Seite von "WiLMa" - "Wohnen in Lichtenberg - Magdalenenstraße 19"- überzeugt. "Mittlerweile gefällt es mir, gerade an diesem Ort gemeinschaftlich zu leben. Wir verwalten das Haus selbst, veranstalten Hoffeste und knüpfen Freundschaften", sagt er.

Bruckmiller wohnt mit sechs anderen Personen in einer WG. Wo früher 126 gleiche Büroräume à 16 Quadratmeter mit langen Gängen waren, sind nun 14 Wohnungen: unterschiedlich groß, für Familien wie für Einzelpersonen zugeschnitten. Der Umbau orientierte sich am Bedarf der Bewohner. Die Mischung ist bunt: Sozialarbeiter, Rechtsanwälte und freie Medienschaffende sind dabei, einige studieren oder machen eine Ausbildung. Was sie miteinander verbindet, ist nicht nur der Wille, sich an einem Hausprojekt zu beteiligen - am Anfang stand der Wunsch nach bezahlbarem und langfristig sicherem Wohnraum. Auch die finanzielle Seite hat Bruckmiller überzeugt: Die Miete pro Quadratmeter beträgt 4,70 Euro.

"Projekte wie WiLMa garantieren nicht nur bezahlbare und faire Mieten für die Bewohner", betont Architekt Bernhard Hummel. "Solche Mietshäuser werden zudem dauerhaft dem Immobilienmarkt entzogen und bleiben dadurch im Besitz derer, die drin wohnen." So wirke jedes Wohngebäude dieser Art der Gentrifizierung entgegen. Doch auch für ein Vorhaben, das sich rasant steigenden Mietkosten entgegenstemmt, muss viel Geld beschafft werden. Über eine Million Euro wurde für den Kauf des Hauses aufgebracht. Etwa die gleiche Summe kam für Umbau und Sanierung hinzu. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 2,3 Millionen Euro. Hummel hat die Hausgemeinschaft nicht nur bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sowie bei Planung und Sanierung unterstützt, sondern auch bei finanziellen Fragen. Er tut das ehrenamtlich als Berater des "Mietshäuser- Syndikats", bei dem WiLMa Mitglied ist.

Deutschlandweit bilden 104 Hausprojekte und 22 Projektinitiativen als Mietshäuser-Syndikat einen festen Verbund. Jedes der Hausprojekte ist autonom, rechtlich selbständig in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die die Immobilie besitzt. "Diese Hausbesitz-GmbH hat zwei Gesellschafter, zum einen den Hausverein, zum anderen das Mietshäuser-Syndikat als eine Art Kontroll- oder Wächterorganisation", erläutert Hummel. "In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser- Syndikat Stimmrecht - und zwar genau eine Stimme. Die andere Stimme hat der Hausverein." So kann in diesen wichtigen Fragen eine Veränderung nur mit Zustimmung beider Gesellschafter beschlossen werden. Weder der Hausverein noch das Mietshäuser-Syndikat können sich überstimmen.

Neue, selbstorganisierte Hausprojekte können dem Syndikat beitreten, wie die derzeit 22 Initiativen, die sich ihr Haus erst noch aneignen wollen. Das Vereinsstatut des 1992 in Freiburg gegründeten Syndikats von 1992 benennt als Ziel, "die Entstehung neuer selbstorganisierter Hausprojekte zu unterstützen und politisch durchzusetzen: Menschenwürdiger Wohnraum, das Dach überm Kopf, für alle".

Bei der Finanzierung gibt das Mietshäuser-Syndikat seinen Mitgliedern Rückenwind. Bestehende Hausprojekte zahlen in einen gemeinsamen Topf, den Solidarfonds, aus dem neue Hausprojekte nicht nur in der Anlaufphase unterstützt werden. Die Umsetzung ist allerdings kompliziert, zumal steuerliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden müssen.

Ältere Syndikatsprojekte zahlen Solidarbeiträge von monatlich bis zu 50 Cent je Quadratmeter Nutzfläche in den Solidarfonds ein, insgesamt jährlich knapp 200 000 Euro. Das Verfahren wurde zwischenzeitlich modifiziert: Nun beginnt jedes Projekt, das den Hauskauf erfolgreich hinter sich gebracht hat, mit einem Betrag von zehn Cent je Quadratmeter Nutzfläche im Monat, der jährlich um ein halbes Prozent der Vorjahreskaltmiete ansteigt. Sofern die Miete 80 Prozent einer ortsüblichen Miete übersteigt, kann die Steigerung des Solidarbeitrags ausgesetzt werden.

Aus diesem Sondervermögen, das vom Mietshäuser-Syndikat verwaltet wird, wurden in den vergangenen Jahren Stammeinlagen des Syndikats an neuen Hausbesitz-Gesellschaften, Infrastrukturkosten, gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit sowie Beratungs- und Anlaufkosten von Projektinitiativen finanziert. Zudem konnten bei Finanzierungslücken teilweise Kredite gewährt werden.

Doch die Hausprojekte müssen das nötige Geld, um ein Haus zu übernehmen, vor allem selbst aufbringen. "Ein Viertel der benötigten Summe haben wir von Freunden, Bekannten oder Verwandten zusammengebracht", sagt Bruckmiller, "drei Viertel über Bankkredite." Direktkredite spielen bei den meisten Projekten eine zentrale Rolle. Geldbeträge ab einer Höhe von 500 Euro werden von ihnen entgegengenommen. Je nach Wunsch erhalten die Kreditgeber dafür im Schnitt ein Prozent Zinsen. Erst durch solche im Vergleich zu Banken günstigen Konditionen werden die Projekte in der Regel finanzierbar. Das Mietshäuser-Syndikat sagt potenziellen Geldgebern: "Solche Nachrangdarlehen werden im Falle einer Insolvenz als Letzte, also nach anderen Gläubigern (zum Beispiel die Bank) bedient. Diese Geldanlage ist also mit Risiken verbunden." Die konstante Rückzahlung dieser finanziellen Leihgaben wird von den monatlichen Mieteinnahmen getragen. "Das ist eine solide Basis", betont Hummel.

Wer solch ein Projekt fördert, bekommt regelmäßig Informationen über die Nutzung seines Geldes und kann sich jederzeit direkt vor Ort ein Bild von der Entwicklung des Projekts machen. Den Akteuren geht es meist um mehr als das eigene Wohlbefinden im trauten Heim. "Wir haben in einem kleinen Hofgebäude hinter unserem Haus nun ein Internetcafé für Geflüchtete eingerichtet, die gleich hier in der Nachbarschaft untergebracht sind", erzählt Bruckmiller. "Außerdem vergeben wir den Raum für politische Treffen und Veranstaltungen - zum Beispiel zur Wohnpolitik und Verdrängung im Stadtteil."