Von Von Helmut Kerscher

Vermieter können bei Mängeln in Wohnungen auf die volle Mietzahlung bestehen, bis die Mängel bewiesen sind. Der Mieter kann jetzt nur im Nachprozess Mietrückzahlungen durchsetzen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die gerichtliche Durchsetzbarkeit von Mietminderungen erschwert. Wenn ein Mieter, wie bisher üblich, einen Teil der Miete wegen Mängeln nicht bezahlt, kann sich der Vermieter jetzt sofort dagegen wehren. Er kann durch die bloße Vorlage des Mietvertrags umgehend ein vollstreckbares Urteil auf Zahlung der vollen Miete bekommen, weil der BGH die Möglichkeiten des so genannten Urkundenprozesses für zulässig erklärte.

Erst in einem "Nachverfahren" kann der Mieter versuchen, die Berechtigung seiner Mietminderung zu beweisen und zu viel gezahltes Geld zurück verlangen. Der BGH wandte die Regeln des für den Kläger einfachen und schnellen Urkundenprozesses erstmals zu Gunsten der Vermieter von Wohnräumen an.

Im konkreten Fall hatte der Mieter einer "sehr schönen Vier-Zimmer-Wohnung mit Garten und Terrasse", so Richterin Katharina Deppert, die Monatsmiete von 660 Euro im November 2003 um 490,20 Euro gemindert. Er machte eigene Aufwendungen wie Bodenbeläge und Anstriche geltend sowie zahlreiche Mängel und das Unterlassen versprochener Arbeiten im Außenbereich. Der Vermieter ließ sich die Mietminderung nicht gefallen und klagte den Differenzbetrag umgehend in einem Urkundenprozess ein.

Nach diesem vereinfachten Verfahren müssen die für einen Anspruch erforderlichen Tatsachen lediglich durch Urkunden bewiesen werden. In einem Mietprozess genügt dafür regelmäßig die Vorlage des schriftlichen Mietvertrags. Das Amtsgericht Jever und das Landgericht Oldenburg hatten jedoch einen solchen Urkundenprozess für unzulässig gehalten, wenn ein Mieter plausibel Mängel geltend mache. Dies widerspreche dem Schutzbedürfnis der Mieter.

Das sah der VIII. BGH-Zivilsenat anders. Das Gericht räumte zwar ein, dass nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die geschuldete Miete bei Mängeln der Mietsache automatisch gemindert werde. Dies stehe einem Urkundenprozess jedoch derzeit nicht im Wege. Verboten sei laut Gesetz nur der Ausschluss der gesetzlich eintretenden Mietminderung zum Nachteil des Mieters.

Der Mieter könne aber sehr wohl im Urkundenprozess erst einmal durch ein "Vorbehaltsurteil" zur Zahlung der vollen Miete verurteilt werden. Im Nachverfahren könne der Mieter Mängel beweisen und die Mietminderung durchsetzen. Die dem Mieter durch einen Urkundenprozess entstehenden Nachteile seien im Wesentlichen vorläufiger Natur. Der Mieter werde nämlich durch mögliche Schutzanordnungen als auch durch eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters abgesichert.

Im März 1999 hatte der BGH den Urkundenprozess bei gewerblichen Räumen zugelassen. (Az.: VIII ZR 216/04)

Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil insbesondere wegen möglicher Einschüchterungen und Missbräuche. Wer erst einmal einen Prozess verloren habe, schrecke vor einer Fortsetzung zurück, sagte Pressesprecher Ulrich Ropertz. Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte die Entscheidung.

(SZ vom 2.6.2005)