Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag beschreibt nur die Wohnung. Sie hat keine rechtliche Aussage. Macht der Vermieter also zu hohe Angaben, kann der Mieter weder die Miete kürzen noch zu viel bezahlte Miete zurückfordern.
Trotzdem gibt es Ausnahmen, die es dem Mieter erlauben, die Miete zu mindern:
Wenn der Abstand zwischen Theorie und Praxis zu groß ist
Ist eine Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann dies zu Mietkürzungen führen. Dies sei auch rückwirkend möglich, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Franz-Georg Rips. Er bezog sich dabei auf ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 133/03 - Urteil vom 24. März 2004).
Demnach stellen größere Flächenabweichungen eine "erhebliche Minderung der Tauglichkeit" des Mietobjektes dar. Die zu viel gezahlte Miete - im vorliegenden Fall mehr als 42 Euro pro Monat - könne der Mieter vom Vermieter zurückfordern. Dagegen sei eine unter zehn Prozent liegende Abweichung nur eine "unerhebliche Minderung", erklärte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH).
Dem Mieterbund zufolge müssen bei der Ermittlung der genauen Wohnfläche alle Räume gemessen werden. Hierzu gehörten auch Küche und Flur.
Für so genannte Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Dachboden, Trockenraum oder Garage gelte dies jedoch nicht. Bei den eigentlichen Wohnräumen werde die Grundfläche voll angerechnet, sofern die Räume oder Raumteile mindestens zwei Meter hoch seien. Sollten Räume nur zwischen einem und zwei Meter hoch sein, dürfe die Grundfläche nur zur Hälfte angerechnet werden. Räume mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählten bei der Berechnung überhaupt nicht. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es nach Angaben des Mieterbundes in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählten in der Regel zu einem Viertel mit.
Auch ein anderes Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH)erlaubt eine Mietminderung, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (AZ: VIII ZR 295/03).
Damit wurde den Mietern eines Reihenhauses die Kürzung der Miete rechtskräftig zugesprochen, weil das Haus um 16 Prozent kleiner war als im Mietvertrag angegeben. Die Bundesrichter entschieden, dass der Mieter bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent die Mieter entsprechend der fehlenden Quadratmeter mindern kann.
Er muss nicht erst darlegen, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist. Es kann ihm auch nicht entgegen gehalten werden, dass er bei Einzug die Wohnung gesehen und die Größe akzeptiert hat. Vielmehr ist bei Abweichungen von mehr als 10 Prozent grundsätzlich von einem Mangel der Mietsache auszugehen.
Ausnahmen gelten allerdings dann, wenn sich Vermieter und Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich auf eine bestimmte Flächenberechnung geeinigt haben, etwa Hobbyräume im Keller der Wohnfläche zugerechneten.
In der Urteilsbegründung des BGH heißt es, ein Wohnungssuchender entscheide sich in vielen Fällen bei Auswahl einer Wohnung nach der Größe. Die Wohnungsgröße bestimme darüber hinaus die Betriebskosten und stelle im Falle von Mieterhöhungen einen Faktor bei der Berechnung von Vergleichsmieten dar. Schon dadurch könne dem Mieter bei Angabe einer überhöhten Wohnfläche ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen.
Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sei anerkannt, dass bei einer Unterschreitung der Wohnfläche um mehr als 10 Prozent ein Sachmangel vorliege, der zur Minderung berechtige. Es sei nicht ersichtlich, dass bei Vermietungen eine andere Wesentlichkeitsgrenze gelten solle.
Miete ist abhängig von der Größe
Der Vertrag vereinbart eine Quadratmeter-Miete. Dann besteht die so genannte Zusicherung. Beispielhafter Wortlaut: 5 Euro/qm x 60 qm = 300 Euro.
Betriebskosten sind abhängig von der Größe
Weicht die angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter von der tatsächlichen Fläche ausgehen und neu rechnen. Allerdings darf nicht der Mieter nachmessen. Erst wenn sich nach einer fachgerechten Neuvermessung herausstellt, dass die Fläche abweicht, muss der Vermieter die Betriebskosten nachrechnen.
Vermieter sichert Größe zu
Der Mieter hat während der Vertragsverhandlungen besonderen Wert gelegt auf die richtige Wohnungsgröße. Hier liegt eine Zusicherung vor.