Von Christoph Neuschäffer

Für die Entwicklung der Büroimmobilienmärkte in Deutschland gelten München, Frankfurt und Berlin sowie Hamburg und Düsseldorf quasi als Barometer für den Gesamtmarkt.

Wie unterschiedlich Immobilienmärkte sein können, lässt sich zur Zeit in München beobachten: Während die Suche nach passendem Wohnraum in der Isarmetropole der sprichwörtlichen Suche nach der Nadel im Heuhaufen gleicht, können die Mieter von Büroflächen fast aus dem Vollen schöpfen: München ist mit rund 16 Millionen Quadratmetern Bürofläche im Stadtgebiet und weiteren fünf Millionen Quadratmetern im Umland rein quantitativ noch vor Berlin und Frankfurt am Main die größte deutsche Büromarktregion.

Doch im Stadtgebiet stehen davon rund 1,65 Millionen Quadratmeter leer, im Umland sind es weitere 890.000 Quadratmeter. Damit beträgt die Leerstandsquote im Stadtgebiet knapp mehr als zehn Prozent, im Umland liegt sie bei fast 18 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie der Bulwien-Gesa AG.

Damit ist München vergleichsweise gut bedient: In Frankfurt sind es fast zwei Millionen Quadratmeter, die ungenutzt auf neue Mieter warten. Das entspricht gut 16 Prozent der verfügbaren Fläche in der Bankenmetropole. In Berlin stehen mit 1,85 Millionen Quadratmetern etwa neun Prozent der verfügbaren Fläche leer.

Für die Entwicklung der Büroimmobilienmärkte in Deutschland gelten München, Frankfurt und Berlin sowie Hamburg und Düsseldorf quasi als Barometer für den Gesamtmarkt. Doch wie stark sich der Leerstand jeweils auf die Spitzenmieten auswirkt, hängt natürlich auch von dessen Verteilung auf die verschiedenen Lagen innerhalb der Stadt ab.

So wirkt sich ein hoher Leerstand im Münchner Umland nur geringfügig auf die Spitzenmieten in der Innenstadt aus, während hohe Leerstände in Frankfurts zentralem Bankenviertel sehr wohl Spuren hinterlassen. München musste daher in den letzten fünf Jahren mit rund sechs Prozent die geringsten Verluste bei den Spitzenmieten hinnehmen, in Frankfurt sanken die Spitzenmieten in diesem Zeitraum dagegen um fast 18 Prozent und Berlin erlebte mit über 25 Prozent einen regelrechten Preisverfall.

So genannte B-Städte wie Bremen, Nürnberg oder Mainz weisen erfahrungsgemäß geringere Schwankungen bei den Fertigstellungen, Leerständen und folglich auch bei den Mietveränderungen auf.

Allerdings mussten auch sie eine Zunahme der Leerstände verzeichnen. So haben sich diese in Nürnberg von gut drei Prozent im Jahr 1999 auf sieben Prozent in 2004 mehr als verdoppelt, in Bremen sind sie in der gleichen Zeit von 3,2 Prozent auf 5,7 Prozent und in Mainz von fast vier Prozent auf 6,6 Prozent geklettert.

Die durchschnittliche Leerstandsrate der zwölf westdeutschen B-Städte lag 2004 bei 6,2 Prozent, bis 2007 rechnet die Bulwien-Gesa AG mit einem Anstieg auf 7,9 Prozent. Ursache ist eine wachsende Bautätigkeit in den B-Standorten, obwohl die Flächenumsätze dort geringer sind als in den Metropolen an Rhein, Main, Isar oder Elbe. In Ostdeutschland wird sich in den mittelgroßen Städten das Leerstandsniveau von rund 18 Prozent in den nächsten Jahren nur leicht verringern.

Damit der Leerstand in Deutschland sinkt, müssen sowohl Wirtschaft als auch Beschäftigung zulegen. Marktexperte Hartmut Bulwien, Präsident der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung, geht davon aus, dass rund zwei Prozent Wirtschaftswachstum notwendig sind, damit ein nennenswerter Beschäftigungs- und damit auch Flächenzuwachs bei den Unternehmen entsteht.

Doch die Talsohle scheint zumindest bei den Spitzenmieten erreicht. Bis 2009 rechnen die Experten der Bulwien-Gesa AG mit einer Zunahme der Spitzenmieten um 15 Prozent in München und von jeweils zwölf bis 13 Prozent in Frankfurt und Berlin.

Hoher Leerstand und steigende Spitzenmieten passen dabei nur scheinbar nicht zusammen. Denn natürlich wird es auch in Zukunft Bedarf an neuen Flächen geben. Nur wird dieser nicht über bestehende Altbauten und teilweise auch nicht über künftige Neubauten gedeckt werden, da die angebotenen Flächen von Standort und Ausstattung her nicht den Anforderungen entsprechen. Deshalb ist es gerade bei Neubauten wichtig, sich genau an den Marktbedürfnissen zu orientieren, um Leerstände zu vermeiden.

(SZ vom 7.10.2005)