Der westlichste Stadtteil von Düsseldorf ist Heerdt. Unspektakulär, abseits vom Schuss und als Immobilienlage stets im Schatten des schicken und teuren Nachbarn Oberkassel. Doch das Blatt wendet sich. Zum einen, weil große Neubauprojekte für Aufmerksamkeit und Zuzüge gesorgt haben und die Preise für Wohnimmobilien auch dort munter steigen. Zum anderen, weil Heerdt im Unterschied zu vielen anderen Stadtteilen noch Flächenreserven hat - Freiflächen, aber auch recycelbare Gewerbeimmobilien oder Industrieanlagen. Die Bautätigkeit wird daher weiter anhalten.
Einige der aktuellen Wohnungsprojekte punkten zudem mit der Lage in direkter Rheinnähe. So etwa das Neubauprojekt "Rhein VII", ein Ensemble aus sieben Gebäuden mit Wohnungen zwischen 35 und 209 Quadratmetern. Die attraktive Lage bestimmt den Preis: Eine Wohnung mit drei Zimmern und 83 Quadratmetern Fläche kostet nach Angaben des Entwicklers Corpus Sireo 4700 Euro pro Quadratmeter. Wer ein 160 Quadratmeter großes Domizil in Rheinlage - zudem mit zwei Bädern und zwei Balkonen - will, muss mit Preisen von 7500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Im Neubauprojekt "Andreasquartier" in der Düsseldorfer Altstadt, keine fünf Gehminuten vom Rheinufer entfernt, reichen die Preise bis über 10 000 Euro pro Quadratmeter hinaus. Sicher: Düsseldorf ist die teuerste Wohnstadt im Rheinland. Doch von den Durchschnittspreisen haben sich die Uferlagen fast überall an der Rheinscheine spürbar abgekoppelt. Dies belegen aktuelle Zahlen des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag von Corpus Sireo. Demnach wurden 2015 in Düsseldorf für eine neu gebaute Eigentumswohnung im Durchschnitt 4350 Euro pro Quadratmeter gezahlt, Bestandsobjekte wechselten für 2650 Euro je Quadratmeter den Besitzer. Mit solchen Summen kommen Käufer mit dem Ziel Wasserlage auf keinen Fall hin. Die Lage am Rhein kostet immer extra.
Selbst wer kompromissbereit ist, kann kaum sparen
Für einen Blick auf das Wasser zahlt man auch in Köln stattliche Preise. Selbst wer eine gebrauchte Wohnung kauft und bei der Architektur kompromissbereit ist, kann kaum sparen. So sind Eigentumswohnungen im Wohnpark Rodenkirchen, einem kompakten Ensemble aus den Sechzigerjahren mit 333 Wohnungen verteilt auf vier Flachbauten und ein 16-stöckiges Hochhaus, für etwa 3500 bis 3700 Euro pro Quadratmeter im Angebot. Makler halten das immer noch für günstig, weil Rodenkirchen im Süden Kölns als absolute Edellage gilt.
Etwas weiter Richtung Innenstadt, im "Flow" am Bayenthaler Gustav-Heinemann-Ufer, kann man zum gleichen Preis auch eine Neubauwohnung haben. Das derzeit größte Kölner Wohnungsbauprojekt in Rheinlage besteht aus zwei Gebäuden mit 246 Wohnungen, von denen bereits 241 verkauft wurden. Die kleinsten Wohnungen mit 57 Quadratmetern kosteten 210 000 Euro, das Penthouse mit 238 Quadratmetern schlug mit 1,9 Millionen Euro zu Buche. Der Durchschnitt lag bei 3800 Euro je Quadratmeter - ein Preis, der in der derzeitigen Marktlage fast schon günstig wirkt.
"Seit dem Vertriebsstart vor rund zwei Jahren haben sich Wohnungen in Köln weiter verteuert. Heute würde man im Flow sicher mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter ansetzen", sagt Helmut Hoffmann, Leiter Bauträgergeschäft Köln bei Corpus Sireo Makler, die für die Vermarktung des Flow-Ensembles verantwortlich sind. Die Empirica-Zahlen bestätigen den Eindruck des Kölner Immobilienvermittlers. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in der Domstadt 2015 weiter gestiegen - um 9,8 Prozent auf durchschnittlich 2800 Euro pro Quadratmeter. Bestandsobjekte verteuerten sich um 10,9 Prozent auf 2550 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen kosteten im Schnitt 3900 Euro pro Quadratmeter und waren damit 8,3 Prozent teurer aus 2014. Wer in Wassernähe leben will oder gar den Rhein vom Wohnzimmer aus sehen will, muss auf jeden Fall mit Mieten und Kaufpreisen weit weg vom Durchschnitt rechnen.
Auch Bonn macht da keine Ausnahme. "Wohnungen mit Rheinblick sind eben selten und daher am teuersten", sagt Michael Höpfner, Büroleiter Bonn bei Engel & Völkers. Zwei Neubauprojekte mit Wasserbezug - beides umgebaute Botschaftsgebäude - wurden in den vergangenen Monaten an Anleger und Eigennutzer verkauft. Zum einen das "Palais 21" mit 21 Wohnungen in Plittersdorf, einem rheinnahen Stadtteil südlich der Bonner Innenstadt. Die Verkaufspreise lagen hier laut Höpfner bei 4400 bis 6000 Euro pro Quadratmeter. "Und das, obwohl man den Rhein tatsächlich nur in den Penthouse-Wohnungen sieht", wie der Makler sagt. Etwas preiswerter waren die 48 Wohneinheiten im "Rhein Entrée" in Bonn-Rüngsdorf. Entwickler Interboden verlangte laut Höpfner 3500 bis 5400 Euro pro Quadratmeter.
Doch der Markt zeigt erste Sättigungstendenzen, denn die Preise für Neubauwohnungen sind in Bonn 2015 nicht weiter gestiegen. Zudem konnte die unmittelbare Nähe zum Rhein die dichte Bebauung im Rhein-Entrée offenbar nicht aufwiegen. Nach Aussage von Höpfner zog sich der Abverkauf der Wohnungen in die Länge. Hinzu kommen Vermietungsprobleme bei den Käufern, die ihre Wohnung erst im Alter selbst nutzen wollen. "Die kalkulierte Miete lag bei 14,50 Euro pro Quadratmeter", sagt Höpfner. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass diese Prognosen zu optimistisch waren.