Geschäftshäuser in frequentierten Lagen wie der Kaufinger Straße in München, dem Kurfürstendamm in Berlin oder der Mönckebergstraße in Hamburg mit ihren bonitätsstarken Einzelhandelsmietern im Parterre sind die klassische Substanz, die der sicherheitsorientierte Investor im Betongold sucht. Die Monatsmieten für ideal geschnittene Kleinflächen können hier laut BNP Paribas und JLL in der Spitze zwischen 280 und 370 Euro je Monat und Quadratmeter erreichen. Und auch besondere Shoppingcenter mit großer Sogwirkung auf die Kaufkraft im weiten Umland, wie etwa die Einkaufs- und Freizeitdestination Centro in Oberhausen, repräsentieren diese substanzielle Werthaltigkeit.
Von diesen Handelsimmobilien-Klassen sprechen Anleger, wenn sie in "Core-Immobilien", also Premium-Immobilien, investieren: Geschäftshäuser in den Top-Lagen deutscher Metropolen oder Shoppingcenter mit überregionaler Strahlkraft. Sie unterscheiden sich deutlich von den hierzulande weit verbreiteten Fachmarktprodukten wie Supermärkten, SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten, Bau-, Drogerie- und Elektrofachmärkten sowie Fachmarktzentren, die sich seit den Siebzigerjahren nach US-Vorbild am Stadtrand, auf der grünen Wiese oder in Gewerbegebieten angesiedelt haben. Der Standortvorteil: Die Grundstücke waren größer und viel preiswerter als in den engen Innenstädten und erlaubten es dem Einzelhandel, die Verkaufsflächengrößen an die stetig wachsenden Sortimente anzupassen und - ganz wichtig - Gratis-Parkplätze zu bieten. Für ein komplettes Lebensmittelsortiment werden beispielsweise etwa 3000 Quadratmeter benötigt. Bedingt durch die niedrigen Grundstücks- und Baukosten sowie das Selbstbedienungsprinzip war es möglich, den preisbewussten Deutschen ein niedriges Preisniveau zu bieten. Der frühere Werbeslogan des Elektrofachmarktbetreibers Media Markt "Wir können nur billig" spiegelte den Zeitgeist wider.
Charakteristisch für die auch als Flachmänner bezeichneten ebenerdigen Funktionsbauten war nach den Worten von Jörg Wege, Head of Strategic Development bei der MEC Metro ECE Centermanagement, die schmucklose Hallenbauweise mit Flachdach. Auch beim Innenausbau sei weder Wert auf Architektur, Gestaltung und Materialien noch auf Farben und Aufenthaltsqualität gelegt worden. Michael Hahn, Gründer und Chef der Hahn-Immobilien-Beteiligungs-AG, der vor etwa 30 Jahren hierzulande zu den Pionieren gehörte, die in großflächige Fachmärkte, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren investierten, musste sich in den Anfangsjahren mit den Zweifeln der Investoren auseinandersetzen: Die befürchteten, dass die schlichte Bausubstanz der Immobilien keine 30 Jahre halten werde.
Dass im vergangenen Jahr in Deutschland nach Feststellung des Immobiliendienstleisters CBRE mit 6,1 Milliarden Euro der größte Teil (34 Prozent) der Einzelhandelsinvestments von über 18 Milliarden Euro in Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter geflossen ist, zeigt, dass bei den Anlegern inzwischen ein Umdenken eingesetzt hat. Dies beobachtet auch Jörg Ritter, Mitglied im Management Board Germany bei der Jones Lang LaSalle GmbH. Gut etablierte Objekte, die mehrfach revitalisiert wurden und nach wie vor eine hohe Frequenz aufwiesen, würden inzwischen auch in die "Core-Ecke" gerückt.
Ein gut etabliertes SB-Warenhaus kann durchaus zum Premium-Segment gehören
Denn gerade in diesem Segment zeigt sich die Besonderheit von Handelsimmobilien, wenn es um deren Bewertung geht. Die von der Büroimmobilie bekannten Beurteilungskriterien - Mietvertrag, Vertragslaufzeit und die allgemeine Gebäude- und Lagequalität - greifen nach den Worten von Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, zu kurz. Vielmehr hängen aus seiner Sicht Erfolg und Chance der Handelsimmobilie von der Nachfrage und der Akzeptanz durch den Endkonsumenten ab. Oder anders formuliert: Hohe Kundenfrequenz in der Immobilie bedeutet hohe Umsätze für den mietenden Einzelhandel und damit stabile bis steigende Mieten für den Eigentümer. "Und diese Treiber finden sich in den landläufigen Core-Definitionen gar nicht wieder", moniert Jahn. Ein gut etabliertes Fachmarkzentrum oder SB-Warenhaus auf der grünen Wiese in einer kleinen Stadt mit großem Einzugsgebiet - ein "gelernter Standort" also - kann deshalb genauso dem Premium-Segment zugerechnet werden, wie das Geschäftshaus in der Kaufinger Straße.
Allerdings mit einem Unterschied: Während gute Geschäftshäuser in den Fußgängerzonen der deutschen Metropolen leicht zu identifizieren sind, erfordert die Beurteilung von Fachmarkt-Lagen fundiertes Branchenwissen und Kenntnisse über die lokalen Märkte und die Konkurrenzsituation. Insofern sind im Fachmarkt-Segment vor allem Spezialisten wie die Hahn-Gruppe, die GRR Group, IPH Handelsimmobilien, die MEC, Sontowski & Partner unterwegs - um nur einige zu nennen. Hinzu kommen Einzelhändler wie Edeka, Real, Rewe (bei Verbrauchermärkten), Aldi und Lidl, die nicht nur Mieter, sondern teilweise auch Eigentümer sind.
Eine Art Bestandsschutz gegen unliebsame Wettbewerber in der Nachbarschaft genießen die großflächigen Fach- und Lebensmittelmärkte, wie Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann gerne betont, durch das restriktive deutsche Bau- und Planungsrecht. So dürfen seit der Novelle von § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Jahr 1986 Einzelhandelsmärkte mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche (= 1200 qm Geschossfläche) in Stadtteillagen oder auf der grünen Wiese nur in eigens von den Kommunen dafür ausgewiesenen Sondergebieten angesiedelt werden. Nicht zuletzt auch auf Betreiben der innerstädtischen Warenhäuser, denen die Konkurrenz auf der grünen Wiese stark zusetzte, wollte der Gesetzgeber eine Verödung der Innenstädte verhindern und die Ansiedlung am Stadtrand begrenzen.
Um sich gute großflächige Märkte in der Peripherie zu sichern, schließen die deutschen Lebensmittelkonzerne meist Mietverträge über 15 Jahre und mit der Option auf mehrmalige Verlängerung ab. Auch vorzeitige Mietvertragsverlängerungen sind keine Seltenheit. Das macht die Anlage-Klasse für Investoren attraktiv, die stabile Mieteinnahmen und bonitätsstarke Mieter aus dem Lebensmittelhandel mit guter Zahlungsmoral schätzen. So setzt die GRR Group auf das Segment "Basic Retail", also Immobilien, die nach den Worten von Chief Financial Officer Martin Führlein auf die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs ausgerichtet sind. Das sind Fachmarkt-Agglomerationen oder Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelhändler als Frequenzbringer sowie großflächige Lebensmittelmärkte. Denn selbst in Krisenzeiten kann die Bevölkerung auf eine Grundversorgung nicht verzichten, sodass der Lebensmittelhandel, der weitgehend von bonitätsstarken Großunternehmen geprägt wird, recht stabil ist. Laut Führlein gibt es in Deutschland um die 35 000 solcher Basic-Retail-Immobilien.
Die zentrale Rolle des Lebensmittelhandels im Segment Fachmarktimmobilien ist auch mit Blick auf die Online-Konkurrenz von Vorteil. Denn der via Internet bestellte Anteil von Lebensmitteln beträgt laut HDE nur etwa ein Prozent. Vor diesem Hintergrund sieht Joachim Stumpf, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH, Nahversorgungszentren mit Schwerpunkt Lebensmittel, die sich durch das engmaschige Netz und die niedrigen Spannen gegen den Online-Handel behaupten können, als nachhaltige, stabile Investments, wenn die Objekte groß genug und zeitgemäß sind.
Denn inzwischen erwarten die Kunden laut MEC-Experte Wege auch beim Versorgungseinkauf mehr atmosphärisches Erlebnis als früher. Zumal die Verbraucher - nicht zuletzt durch die vielen Lebensmittelskandale - nach Feststellung der Kölner Rewe Group auch bereit sind, mehr Geld für Qualität auszugeben. Dieses Aufwertungs- und Wertsteigerungspotenzial in die Jahre gekommener Fachmärkte und Fachmarktzentren sehen auch viele Investoren für sich als Chance. Bei Fachmarktzentren und einzelnen Fachmärkten muss laut Stumpf überprüft werden, ob das restriktive deutsche Planungsrecht die im Rahmen einer Neupositionierung oder Nachvermietung geplante Ansiedlung neuer Konzepte auch erlaubt. So ist zum Beispiel die Nachvermietung von einigen leer stehenden Praktiker-Märkten schwierig, weil die Baugenehmigung nur den Betrieb eines Baumarkts erlaubt.
Und der französische Sportartikelanbieter Decathlon, der solche Immobilien schätzt, kommt oft nicht zum Zug, weil er auch große Sortimente bietet, die die Planungsbehörden zum Schutz der Innenstadt auf der grünen Wiese stark einschränken. So liegen Chancen und Risiken hier eng beieinander.