Mieter und Vermieter können eine Frist vereinbaren, in der beide Parteien den Vertrag nicht kündigen dürfen. Nach vier Jahren ist die Sperre aber abglaufen.

Vermieter und Mieter können maximal einen Kündigungsverzicht von vier Jahren vereinbaren. Diese Beschränkung für Formular-Mietverträge hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgelegt.

Eine längere Bindung würde den Mieter in unangemessener Weise in seiner Flexibilität benachteiligen, befand das Gericht in dem am Dienstag in Karlsruhe veröffentlichten Urteil. Der Mieterbund nannte die Entscheidung "enttäuschend und unzureichend", weil auch die Vier-Jahres-Frist noch zu lange sei.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter im Oktober 2001 eine Wohnung in Braunschweig gemietet. Vermieter und Mieter hatten das Kündigungsrecht im Formularvertrag für fünf Jahre ausgeschlossen.

Der Mieter bezog die Wohnung aber nie, sondern kündigte bereits wieder am 2. November 2001.

Nach dem gesetzlichen Mietrecht beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate. Der Mieter übergab deshalb die Wohnungsschlüssel am 31. Januar 2002 und verlangte seine Kaution zurück. Der Vermieter verwies dagegen auf den fünfjährigen Ausschluss der Kündigung und verlangte bis zum Zeitpunkt der Neuvermietung im März 2002 die Miete.

In dem anschließenden Rechtsstreit ging es um die Frage, ob der Ausschluss des Kündigungsrechts über fünf Jahre überhaupt wirksam war. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die fünfjährige Frist den Mieter unangemessen benachteiligte und deshalb unwirksam war. Damit galt im konkreten Fall die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mieter musste folglich nach dem 31. Januar 2002 keine Miete mehr bezahlen.

Allerdings beurteilen die Bundesrichter eine Kündigungssperre von maximal vier Jahren als zulässig. Diese Frist gilt auch nach den gesetzlichen Vorschriften über die Staffelmiete. Diese Zeitgrenze wurde nun auch auf den Ausschluss des Kündigungsrecht bei anderen Mietverträgen übertragen. Damit können auch künftig Mieter und Vermieter eine Kündigung für maximal vier Jahre ausschließen.

Kündigt der Mieter vor Ablauf dieses Zeitraums, muss er bis zur Neuvermietung der Wohnung für die Miete einstehen.

Mieterbund rät Mietern von Kündigungsverzicht ab

Der Direktor des Deutschen Mieterbunds (DMB), Franz-Georg Rips, kritisierte, ein Kündigungsverzicht schränke den Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich ein. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag nicht kündigen.

Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen, sei zu unsicher, um die Beeinträchtigungen der Dispositionsfreiheit mit Hilfe eines formularmäßigen Kündigungsverzichts auszugleichen.

Rips erklärte, dies alles gelte "nicht nur für einen 5-jährigen Kündigungsverzicht, sie gelten auch für einen 4-jährigen oder 2-jährigen oder 1-jährigen Kündigungsverzicht. Wenn die Rechtsprechung einen Kündigungsverzicht zulassen will, darf dies nur für eine individuell ausgehandelte Regelung gelten, nicht für formularvertragliche Vorgaben".

Bereits im Dezember 2003 hatte der BGH entschieden, dass trotz der im neuen Mietrecht erheblich verkürzten Kündigungsfristen für Mieter auf das Kündigungsrecht verzichtet werden kann. Obwohl nach dem neuen Recht für Mieter auch bei langen Mietverhältnissen immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, dürfe weiter gegenseitig auf das Kündigungsrecht verzichtet werden, erklärte der BGH damals. Offen war, wie lange ein Kündigungsrecht gegenseitig ausgeschlossen werden kann. Diese Frist wurde jetzt auf vier Jahre festgelegt.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 27/04.

(AP)