Der Bundesgerichtshof hat ein Machtwort gesprochen: Die neue mieterfreundliche Frist gilt nicht für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind.

Die mit dem neuen Mietrecht eingeführten mieterfreundlichen Kündigungsfristen gelten nicht für ältere Mietverträge. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. Juni 2003 in letzter Instanz rechtskräftig entschieden. Was gilt denn nun? Gesetz oder Vertrag?

Kündigungsfristen für alte Verträge (Abschluss vor dem 1.9.2001)

Grund für das Tohuwabohu bei den Kündigungsfristen ist nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine "handwerklich missglückte" Formulierung des Gesetzgebers. Die Bundesregierung habe nicht klar gemacht, was sie wollte: nämlich drei Monate Kündigungsfrist für alle Mieter, soweit nicht im Einzelfall eine anderweitig individuelle Vereinbarung getroffen wurde. Das BGH-Urteil sei die "Quittung" für die Formulierungsfehler. "Unser Ziel ist jetzt die Nachbesserung des Gesetzes", betont der DMB.

Für die meisten Altfälle vor September 2001 wird bei den alten Fristen bleiben. Steht beispielsweise im Vertrag: die "Fristen des Paragrafen 565 Absatz 2 BGB" gelten, werden die Passagen wörtlich aufgeführt oder sinngemäß aufgegriffen, dann kommt eine schnelle Kündigung gar nicht erst in Frage.

Frist für den Mieter und Vermieter:

Es gelten für Vermieter und Mieter gleichermaßen gestaffelte Fristen.

Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Mietdauer ab 8. Jahr: 9 Monate Mietdauer ab 10. Jahr: 12 Monate

Gibt es dagegen keine Regelung zu den Kündigungsfristen gilt das neue Mietrecht, wie der DMB betont. Also: drei Monate. Ist in alten DDR-Verträgen noch eine 14-tägige Frist festgeschrieben, kann sich der Mieter darauf verlassen. Wer den Text findet: "Es gelten die jeweiligen gesetzlichen Fristen" darf sich freuen. Dann greift das neue Mietrecht.

Kündigungsfristen für neue Verträge (Abschluss nach dem 1.9.2001)

Frist für den Mieter:

Der Mieter hat das Recht, einen unbefristeten Vertrag immer mit drei Monaten Frist zu kündigen.

Frist für den Vermieter:

Vermieter hingegen müssen sich weiterhin an längere Fristen halten. Je nachdem wie alt das Mietverhältnis war, muss er drei bis neun Monate auf den Auszug seines Mieters warten:

Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate Mietdauer ab 8 Jahre: 9 Monate

Vermieter bekommen Recht

Der BGH gab vier Vermietern Recht, deren langjährige Mieter - drei von ihnen waren mehr als zehn Jahre in der Wohnung - sich schon drei Monate nach der Kündigung aus dem Vertrag verabschieden wollten. Sie hatten sich auf das neue Mietrecht berufen und geltend gemacht, die erhöhte Mobilität in der Gesellschaft erfordere eine möglichst weit reichende Anwendung der neuen kurzen Fristen.

Uneinheitliche Übergangsregel

Deren Geltung für Altverträge war zwischen mehreren Landgerichten umstritten. Denn eine Übergangsklausel sollte die vor dem 1. September 2001 geschlossenen Mietverhältnisse unangetastet lassen, wenn dort Kündigungsfristen "durch Vertrag vereinbart worden sind".

Der Rechtsausschuss des Bundestages wollte bei der Gesetzgebung diese Wendung einschränkend verstanden wissen: Damit seien nur "echte Vereinbarungen" gemeint, nicht aber die bloße Wiederholung der Gesetzesnormen in einem Vertragsformular.

Der VIII. BGH-Zivilsenat dagegen entschied, dass der gesamte Inhalt eines Mietvertrags bindend vereinbart worden sei. Es spiele keine Rolle, ob dies in einem der üblichen Formularverträge oder einer individuell ausgehandelten Vereinbarung geschehen sei.

Schutz für Altverträge

Die damalige Stellungnahme des Ausschusses bezeichnete der BGH als "unklar": Hätte der Ausschuss die mieterfreundlichen Fristen auf Altverträge erstrecken wollen, dann hätte er dies im Gesetz selbst klarstellen müssen. Zudem habe die Bundesregierung sich in ihrer Begründung des Gesetzesentwurfs - im Sinne des Vertrauensschutzes - gegen Eingriffe in Altverträge ausgesprochen. Das Gericht verwies außerdem darauf, dass Mieter in Härtefällen vorzeitig ausziehen können, wenn sie einen Ersatzmieter stellen.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 240/02 324/02, 339/02, 355/02 vom 19. Juni 2003

(sueddeutsche.de/ dpa/ AP)