(SZ vom 09.08.2002) Wer einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen hat, tut sich als Vermieter schwer, seinem Mieter zu kündigen. Das geht im Prinzip nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Und das liegt nur in bestimmten Fällen vor, etwa bei Eigenbedarf.
Einliegerwohnungen
Ausnahmsweise können Vermieter aber auch ohne einen solchen Grund das Mietverhältnis beenden. Das geht beispielsweise bei der Vermietung einer Einliegerwohnung, also dann, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen. Der Vermieter kann dann wählen, ob er ein berechtigtes Interesse angeben oder ohne Angabe eines Grundes kündigt.
Weist er sein berechtigtes Interesse nach, muss er die Kündigungsfrist einhalten.
Kündigt er ohne berechtigtes Interesse, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.
Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht übrigens auch dann, wenn sich neben den beiden Wohnungen, die von Mieter und Vermieter bewohnt werden, noch Gewerberäume im Haus befinden, die entweder vom Vermieter selbst oder von einem Dritten genutzt werden.
Sozialklausel schützt auch vor Sonderkündigung
Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, ist der Mieter dennoch nicht schutzlos: Er kann sich auf Härtegründe berufen und hat dann, wenn der Vermieter keine gewichtigen Gründe ins Feld führen kann, gute Karten, in der Wohnung bleiben zu dürfen.
Dreifamilienhaus
Das Sonderkündigungsrecht gegenüber Mietern in Dreifamilienhäusern wurde mit der Mietrechtsreform abgeschafft. Für bestehende Mietverträge gilt es aber noch bis zum 31.August 2006 weiter. Voraussetzung ist, dass der Vermieter das Mietshaus selbst bewohnt, das bisherige Ein- oder Zweifamilienhaus durch Ausbau oder Erweiterung zu einem Dreifamilienhaus wurde und dies nach dem 31. Mai 1990 und vor dem 1. Juni 1999 fertig gestellt wurde. Zudem muss der Eigentümer seinen Mieter vor dem Abschluss des Vertrages ausdrücklich auf das Sonderkündigungsrecht hingewiesen haben.
Höhere Miete
Nicht nur Vermieter, auch Mieter können in bestimmten Situationen schnell und einfach kündigen. Verlangt der Vermieter zum Beispiel eine höhere Miete, kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters zum Ende des vierten Monats kündigen.
Modernisierung
Dies gilt auch für Modernisierungen der Wohnung, die ebenfalls häufig mit Mieterhöhungen verbunden sind: Nach der Ankündigung der anstehenden Arbeiten kann der Mieter bis zum Ablauf des nächsten Monats zum Ende des dann folgenden Monats kündigen.
Untervermietung
Will der Mieter die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten und verweigert der Vermieter dazu die Erlaubnis, darf der Mieter auch bei einem befristeten Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 19. Mai 1992, 316 S 320/90).