Selbst wenn der Mieter aufgelaufene Schulden nachzahlt, kann ihm der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Der Bundesgerichtshof hat die Vermieterrechte bei der Kündigung säumiger Mieter gestärkt. Nach dem Grundsatzurteil kann einem Mieter wegen verspäteter Mietzahlungen gekündigt werden, wenn er den Zahlungsverzug selbst maßgeblich verschuldet hat.

Ein Verschulden des Mieters liegt laut BGH nicht vor, wenn dieser sich auf eine Zahlungsunfähigkeit wegen unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen kann oder eine nachträgliche Mietzahlung sein Fehlverhalten in "milderem Licht" erscheinen lässt.

Unterschied zwischen fristlos und fristgerecht

Im zu Grunde liegenden Fall war einem Mieter wegen Zahlungsrückstands sowohl fristlos wie auch fristgerecht gekündigt worden. Zudem wurde er auf Räumung der Wohnung verklagt. Weil das zuständige Sozialamt noch während des Prozesses die rückständige Miete zahlte, wurde zwar die fristlose Kündigung unwirksam.

Dies gelte aber nicht für die zugleich ausgesprochene fristgerechte Kündigung, entschied der BGH. Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Pflicht, Miete zu zahlen schuldhaft und "nicht unerheblich" verletzt habe.

Nun muss die Vorinstanz prüfen, warum der Beklagte in Mietrückstand geraten war, und feststellen, ob die fristgemäße Kündigung rechtens war.

Reaktionen

Das Urteil sei ein wichtiger Fortschritt im Kampf gegen die wachsende Summe nicht oder zu spät gezahlter Mieten, sagte ein Sprecher von Haus & Grund in Berlin. Seinen Angaben zufolge summierten sich die Mietrückstände zuletzt auf bundesweit 1,9 Milliarden Euro pro Jahr.

Davon fielen 800 Millionen Euro bei gewerblichen Mietern an und 1,1 Milliarden Euro aus Privatvermietungen. Laut Haus und Grund sind die Rückstände bei Privatleuten stark angestiegen, seitdem auch verschuldete Bürger ein Insolvenzverfahren beantragen können, das sie vor Forderungen ihrer Gläubiger schützt.

Die BGH-Entscheidung führe zu einem weiteren Abbau des Schutzes von Mietern, die auf Grund ihrer finanziellen Verhältnisse ohnehin benachteiligt seien, erklärte der Mieterbund. Das Gericht habe die besonderen Verhältnisse derjenigen Mieter unberücksichtigt gelassen, denen auf Grund von Notlagen selbst durch die Kommunen nicht mehr geholfen werden könne. Die für die Wohnkosten zuständigen Ämter dürften rückständige Mieten oft nicht ohne weiteres begleichen, wenn eine ordentliche Kündigung ausgesprochen sei.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 6/04.

(AFP)