Gründe, ein eigenes Heim zu kaufen, gibt es viele: Aber lohnt sich der Kauf eines Hauses langfristig wirklich?
Die Schulden sind immens, die Arbeit auch - aber der Traum ist wahr geworden: Die Familie wohnt in den eigenen vier Wänden. Warum angeblich so viele Menschen das Bedürfnis nach einem eigenen Haus haben, darauf wissen vor allem Immobilienverkäufer und Bausparkassen Antworten: Die finanzielle Unabhängigkeit reizt, mancher möchte einfach nur sein eigener Herr sein und keinen Vermieter mehr haben, andere wollen sich für das Alter absichern. Gründe gibt es also viele.
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Aber lohnt sich der Kauf eines Hauses langfristig wirklich?
Nein, das sei nicht unbedingt der Fall, meint Tom Friess, Geschäftsführer des VZ Vermögenszentrums in München.
Anders äußert sich Christian Schmid-Burgk, Finanzierungsberater der Verbraucherzentrale Hamburg. Man müsse bedenken, dass in Ballungszentren die Mieten in Zukunft kräftig steigen könnten, sagt er.
Betrachtet man die eigene Immobilie ausschließlich als Geldanlage, kommt es - wie bei anderen Anlagen auch - wesentlich auf die Wertentwicklung an.
Eines ist dabei sicher: Der Wert der eigenen vier Wände wird nicht mehr automatisch steigen. Während in anderen europäischen Ländern die Immobilienpreise kräftig angezogen haben, hat sich in Deutschland wenig getan. Für den Euro-Raum errechnete die Europäische Zentralbank für 2005 bei den Immobilienpreisen im Mittelwert ein Plus von 7,6 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es 7,2 Prozent.
Von solchen Zuwächsen kann man in der Bundesrepublik nur träumen. "2005 lag der Wertzuwachs bei Neubauten etwas über Null, und bei Bestandswohnungen deutlich darunter", sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei der Deutschen Bank.
Auch 2006 verteuerten sich lediglich Neubauwohnungen geringfügig, und bei Bestandswohnungen gab es erneut leichte Preisrückgänge. "Vor 20 Jahren konnte man ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne sich große Sorgen über die Wertentwicklung zu machen. Das ist jetzt anders", sagt er. Wer sich für eine eigene Immobilie entscheidet, sollte darauf achten, dass das Haus oder die Wohnung am richtigen Platz ist.
Eine generelle Aussage zum deutschen Immobilienmarkt lässt sich kaum treffen. Die Preise variieren regional sehr stark. Kostet ein Baugrundstück in einer norddeutschen Mittel- und Großstadt im Schnitt 120 Euro pro Quadratmeter, liegt der Preis im Osten bei 70 Euro. Im Süden zahlt man sogar 280 Euro, heißt es bei der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen. So wird für ein freistehendes Einfamilienhaus in München durchaus 550.000 Euro verlangt, in Magdeburg ist es vielleicht schon für 150.000 Euro zu haben.
Was ist bei der Wertentwicklung einer Immobilie besonders wichtig? Experten antworten gerne mit einem Kalauer: "Drei Dinge sind entscheidend - Lage, Lage, Lage." Der Gewinn liegt in dem steigenden Grundstückspreis, denn das Gebäude verliert im Laufe der Zeit an Wert. "Interessenten gucken mittlerweile aber schon genauer hin", berichtet Schmid-Burgk aus eigener Erfahrung. Wesentliches Kaufkriterium ist die Infrastruktur.
Dazu zählen etwa die Verkehrsanbindung, die Einkaufsmöglichkeiten, Parks zum Spazierengehen und Kindergärten sowie Schulen, die in der Nähe sind. Wichtig ist zudem die Wirtschaftskraft in der Gegend. Wo es viele Arbeitsplätze gibt, sind meist auch Wohnungen gefragt. Die demoskopische Entwicklung spielt ebenfalls eine Rolle. Regionen, in denen künftig mehr Menschen zuziehen als fortgehen, werden wahrscheinlich die Gewinner am Wohnungsmarkt sein.
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DFB-Pleite gegen die Schweiz
Ob ein DAX-Fonds wirklich durchschnittlich pro Jahr 8% Rendite bringt, steht genauso in den Sternen wie die Annahme, dass eine Immobilie in den kommenden 25 Jahren nur 1% jährlich an Wert gewinnt (real also unter Berücksichtigung der Inflation sogar ziemlich viel Wert verlieren würde), wie der Autor des Artikels annimmt. Ersteres ist wohl eine durchaus realistische Größe, wenn man die Zahlen der Vergangenheit anschaut, aber eben auch mit Risiken behaftet, die man in Kauf nimmt, wenn man sich für Fonds oder Aktien entscheidet. Man erinnere sich nur an das Heulen und Zähneknirschen über die Entwicklung an den Aktienmärkten zwischen 2000 und 2003: Von 1997-2006 hat der DAX wohl in der Tat durchschnittlich 9,6% jährliches Plus gehabt, aber wer im Februar 2000 kaufte und im Dezember 2006 verkaufte, hat immer noch ein Minus als Rendite, trotz der wieder steigenden Kurse. Außerdem wird der Staat sich von den angenommenen 8% ab 2009 ein Viertel holen (Stichwort Abgeltungssteuer), so dass es wohl nicht ganz klappen wird mit den 340.000 .
Dass eine Immobilie in den nächsten 25 Jahren nur 1% pro Jahr an Wertzuwachs haben soll, halte ich persönlich zudem für äußerst unwahrscheinlich.
Was man auch nicht vergessen darf: Eine abbezahlte und selbst bewohnte Immobilie hat auch heute noch einen ziemlich großen steuerlichen Vorteil. Die eingesparte Miete erhöht das verfügbare Netto-Einkommen doch erheblich, und das völlig steuerfrei. Um netto 600 Euro im Monat mehr zu haben (das wäre in etwa die Kaltmiete meiner Wohnung), müsste mir mein Arbeitgeber bei meiner Steuerprogression und aufgrund der Sozialabgaben ca. 1.400 Euro brutto mehr zahlen! Eine Anlageform, die der neuen Abgeltungssteuer von 25% unterliegt (also Aktien, Fonds etc.), müsste 800 Euro im Monat erwirtschaften. Jetzt heißt es den Taschenrechner zücken und mal nachrechnen. Es gibt halt nunmal zwei Größen bei Immobilien: Die Miet-Rendite bzw. die "Rendite durch die eingesparte Miete" UND den Wertzuwachs der Immobilie.
Lieber Alfmail,
die Familie hat nur die 50.000 angelegt und nicht noch das, was von der Miete uebrig bleibt. 50.000 ueber 25 Jahre zu 8% verzinst ergibt naemlich: 342.424. Sie kann die 875 also immer noch voll und ganz an Miete bezahlen und faehrt trotzdem noch besser. Wenn sie noch was sparen kann, dann umso besser.
Wuerde die Familie das Haus kaufen, bezahlt sie 262.500 (also 875 * 25 * 12) fuer ein Haus, das 250.000 wert sein koennte und hat keine weiteren Ruecklagen. Sie hat also nach 25 Jahren 92.000 weniger Vermoegen, wenn sie kauft als wenn sie mietet (die Differenz zwischen 342.000 und 250.000). Dazu kommt, dass das niedirgere Vermoegen auch noch deutlich anfaelliger fuer Risikos und nicht fluessig ist. Miete Dich reich!
LukangaMukara
Wie soll den das Paar jeden Monat 875 in einen Aktienfonds anlegen - diese Geld, oder jedenfalls einen Großteil davon - bekommt doch der Vermieter - außer sie wohnen unter der Brücke. So können sie nur die 50.000 und das was von der Miete noch übrig ist sparen. Das wird dann auch noch bei jeder Mietererhöhung weniger. Sieht also auch schlecht aus mit den 340.000 .