Von Christoph Neuschäffer

Bereits seit 20 Jahren beschäftigt sich Roberto Carballo mit deutsch-spanischen Rechts- und Steuerfällen. Der Rechtsanwalt, der in Hamburg lebt und arbeitet, erklärt die Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts.

SZ: Worin liegt die häufigste Ursache, wenn es zu Streitfällen kommt?

Carballo: Ziviles und steuerliches Immobilienrecht sind in Spanien und Deutschland sehr unterschiedlich. Manche treffen in Urlaubsstimmung unüberlegte Entscheidungen: Oft versteht der Käufer nicht, was vereinbart wurde. Es gibt Leute, die für viel Geld eine Immobilie erwerben, aber nicht bereit sind, für Berater und Übersetzer zu zahlen. Doch an baulichen und juristischen Voruntersuchungen sollte nicht gespart werden.

SZ: Nach spanischem Recht sind bereits mündliche Vereinbarungen rechtsverbindlich...

Carballo: Das stimmt. Mündlich vereinbarte Kaufverträge sind rechtsverbindlich, im Streitfall ist bei mündlichen Verträgen jedoch meist die Beweislage unsicher. Bei schriftlichen Vereinbarungen sollten Sie am besten immer deutlich ,Entwurf' schreiben, aber das Dokument nicht gleich unterschreiben.

SZ: Inwieweit kann der Kauf oder Verkauf einer spanischen Immobilie schon in Deutschland vorbereitet werden?

Carballo: Viele Dokumente lassen sich von hier aus zur Prüfung beschaffen. Wir erbitten normalerweise einen vollständigen Grundbuchauszug, die Kaufurkunde, die letzten Grundsteuerquittungen und Bescheinigungen über die bezahlten laufenden Kosten, ferner die persönlichen Identitätspapiere. In Deutschland können die Entwürfe der privatschriftlichen und der öffentlichen Urkunden erstellt werden.

SZ: Welche Fußangeln müssen Käufer im Hinblick auf Spanien beachten?

Carballo: Bei den Transaktionskosten gehört Spanien im Kaufs- und Verkaufsfall zu den teuersten Ländern Europas. Außer der Grunderwerbssteuer gibt es eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn im Rahmen der Einkommensteuer und eine Bodenwertzuwachssteuer der Gemeinde. Bei der laufenden Besteuerung wird oft nicht beachtet, dass Vermietungsüberschüsse der spanischen Immobilie in beiden Ländern steuerpflichtig sind. Doch die spanische Steuer darf bis zu einem Höchstbetrag auf die deutsche Steuer angerechnet werden.

SZ: In welchen Fällen kann für die Vererbung einer Immobilie in Spanien auch deutsches Recht angewendet werden?

Carballo: Für Kauf und Verkauf gilt zunächst spanisches Recht; in bestimmten Fällen können deutsches Schuldrecht und deutsche Gerichtsbarkeit vereinbart werden. Deutsche vererben nach deutschem Recht. Davon zu unterscheiden ist das Erbschaftssteuerrecht: Zwar haben Deutschland und Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen für die Einkommenssteuer, nicht aber für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

(SZ vom 4. 5. 2007)