Nun könnte der Kreditnehmer versuchen, bei einer Bank eine Anschlussfinanzierung zu finden. Dies ist jedoch schwierig. "Ein Kunde, dessen Kredit verkauft wurde, hat für die Banken einen gewissen Makel. Solche Leute nehmen die Geldhäuser nicht gerne, obwohl die pünktlichen Zahler unter diesen Kreditnehmern ja gar nichts dafür können, dass ihr Kredit verkauft wurde", sagt Reiter.

Die Sicherheit

Der Kreditaufkäufer behauptet, der Wert des finanzierten Objekts sei auf Grund von veränderten Konstellationen am Immobilienmarkt gefallen. Vom Kunden werden neue Sicherheiten verlangt. Er kann diese aber nicht vorlegen. "In so einem Fall kann der Kreditaufkäufer das Darlehen kündigen und in die Zwangsvollstreckung gehen", erläutert Reiter. Dagegen könne sich der Kreditnehmer mit einer Vollstreckungsabwehrklage wehren. "Es sind für ihn nun aber höchst unangenehme Fakten geschaffen. Zum Beispiel hat er dann einen negativen Eintrag bei der Schufa", so der Anwalt.

Die Grundschuld

Immobiliendarlehen werden durch eine Grundschuld abgesichert. Der Kreditnehmer räumt dabei der Bank das Recht der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen ein. Das geht in Ordnung, solange - wie vom Gesetzgeber vorgesehen - dieses Recht nur dann genutzt wird, wenn der Kreditnehmer vertragsbrüchig wird und nicht zahlt.

"Einige Finanzinvestoren missbrauchen dieses formale Recht aber in krimineller Weise. Sie betreiben aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung, obwohl der Kunde vielleicht seine Raten wie vereinbart bezahlt hat", sagt der Münchner Honorarprofessor Martin Schütte. Schütte war selbst 15 Jahre im Vorstand der Hypo-Bank und der Hypo-Vereinsbank.

Die Zwangsverwaltung

Wer im Besitz der Grundschuldurkunde ist, kann auch die Zwangsverwaltung beantragen. Nach Angaben von Schütte gibt es Finanzinvestoren, die dieses Verfahren gerne bei gewerblichen Kreditnehmern anwenden, die für die Abzahlung von Darlehen auf Mieteinnahmen aus Immobilien angewiesen sind. In diesem Fall gehen die Mieten an den Zwangsverwalter, der davon seine eigenen Kosten abzieht. "Die Folge kann sein, dass der Eigentümer der Immobilien seine Kredite nicht mehr abbezahlen kann. Dadurch wird künstlich ein Grund geschaffen, die Kredite zu kündigen", sagt Schütte. Auch hier bleibt dem Kreditnehmer nur der finanziell aufwendige Klageweg.

Betroffenen Kreditnehmern bleibt deshalb nichts anderes übrig, als einen Rechtsanwalt einzuschalten. Besser sieht es für Bankkunden aus, deren Kredit noch nicht verkauft wurde: Sie können darauf hoffen, dass das neue Gesetz der Regierungskoalition mehr Schutz bietet. Außerdem können sie versuchen, sich von ihrer Bank rechtsverbindlich zusichern zu lassen, dass ihr Kredit nicht verkauft wird.

Wer gerade dabei ist, eine Immobilie zu finanzieren, kann sich ein Institut suchen, das von vorneherein einen Verkauf zumindest von nicht notleidenden Darlehen ausschließt.

(SZ vom 19.06.2008/jpm/jkr)