Immobilien: So berechnen Sie die Wohnfläche richtig

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter: Wer eine Immobilie kauft, sollte die Flächenangaben prüfen - je nach Berechnungsmethode kann die Wohnfläche ganz unterschiedlich ausfallen.

Die Maisonette-Wohnung strahlt eine heimelige Atmosphäre aus - doch ob die gesamte Wohnfläche angesichts der vielen Dachschrägen nicht doch etwas großzügig veranschlagt ist? Keine Seltenheit, dass sich ein Immobilienkäufer bei den Flächenangaben wundert. Laut Stiftung Warentest weichen in etwa zwei von drei Fällen die Angaben mehr als einen Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Denn für die Berechnung gibt es in Deutschland keine allgemeingültige Methode, die immer angewendet werden muss. Künftige Immobilienbesitzer vergleichen daher am besten nur Kaufangebote mit identischer Rechnung.

"Generell lassen sich zwei Wege unterscheiden. Einmal die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, auf der anderen Seite die Berechnung nach den DIN-Normen", sagt Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund. Bei den DIN-Normen unterscheidet man noch einmal zwischen der DIN 277 und der DIN 283, wobei letztere mittlerweile veraltet und kaum mehr zu finden ist. Am häufigsten wird in der Praxis die Wohnflächenverordnung angewandt. Die Verordnung ist eigentlich nur für den sozialen Wohnungsbau verpflichtend, doch mittlerweile legen Gerichte sie auch für frei finanzierte Immobilien zu Grunde - immer dann, wenn im Kauf- oder Mietvertrag nicht ausdrücklich eine andere Berechnungsmethode vereinbart worden ist.

Die Höhe entscheidet

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen nicht zur Wohnfläche. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen mit eingerechnet, ausgehend von der Vorderkante. Entscheidend bei der Berechnung ist vor allem die Raumhöhe.

• Die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe zählt nicht zur Wohnfläche.
• Flächen unterhalb einer Schräge von einem Meter bis zu zwei Metern Raumhöhe werden nur zu 50 Prozent angerechnet. Dasselbe gilt für Räume, zum Beispiel Dachkammern, die weniger als zwei Meter hoch sind.
• Räume und Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern und darüber werden zur 100 Prozent zur Wohnraumfläche gezählt.
• Flächen unterhalb von Treppen in der Wohnung werden nach demselben Prinzip berechnet: Bis zu einer Treppenhöhe von einem Meter (beziehungsweise drei Stufen) wird der Platz darunter nicht zur Wohnfläche gezählt, bei einer Treppenhöhe zwischen ein und zwei Metern werden 50 Prozent berechnet und erst ab einer Höhe von zwei Metern gilt die Fläche darunter zu 100 Prozent als Wohnfläche.
• Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und freistehende Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie höher als 1,50 Meter und größer als 0,1 Quadratmeter sind, das entspricht einer Kantenlänge von etwa 31 Zentimetern.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden gehen, zählen ebenso nicht. Wenn sie bis zum Boden reichen, kommt es auf die Tiefe an: Nischen müssen mindestens 13 Zentimeter tief sein, um angerechnet zu werden.
• Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen im Gegensatz zu beheizten nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche.
• Bei Balkonen, Dachgärten und Terrassen lässt die Verordnung Spielraum: Deren Grundflächen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte mit einzubeziehen.

DIN-Norm birgt Vorteile für den Vermieter

Die Berechnung nach der DIN-Norm 277 ist da großzügiger. Sie geht im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung von der tatsächlichen Grundfläche einer Immobilie aus: Zuerst wird die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße des Gebäudes bestimmt, anschließend die Konstruktionsfläche davon abgezogen, also alle Wände, Stützen und Pfeiler. Die dann erhaltene Netto-Grundfläche wird noch einmal in Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche unterteilt. Damit sind zum Beispiel bewohnte Zimmer, Lagerräume und Flure gemeint. Die Wohnfläche errechnet sich aus der Quadratmetersumme von Nutz- und Verkehrsflächen. Schrägen werden hier voll angerechnet, genauso wie Balkone und angeschlossene Kellerräume. Für den Immobilienbesitzer, der vermieten möchte, birgt diese Berechnung Vorteile. Sein Flächenergebnis ist am Ende größer.

Gravierende Unterschiede

Die Unterschiede zwischen beiden Berechnungswegen sind manchmal gravierend: "Wenn Sie eine Wohnung nur mit Dachschrägen haben, kann es teilweise Abweichungen von 30 bis zu 40 Prozent geben", sagt Kai Warnecke von Haus und Grund. In einem Präzedenz-Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2004 hatte zum Beispiel eine Mieterin geklagt, deren Wohnfläche nach Vertrag eigentlich 110 Quadratmeter betragen sollte. Als sie die Dachschrägen ihres Spitzbodens jedoch nachmaß und nach der Wohnflächenverordnung berechnete, reduzierte sich die Fläche plötzlich um über 20 Quadratmeter: Nur 89 Quadratmeter zählte ihre Maisonette-Wohnung, die Mieterin erstritt eine Mietminderung von monatlich über 200 Euro (Urteil VIII ZR 44/03).

Ist die tatsächliche Wohnfläche um mindestens zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl, dürfen Mieter die Miete mindern. Ob diese Zehn-Prozent-Regel auch für Kaufverträge gilt, liegt im Ermessen der Gerichte. Kaufinteressenten sollten eine Immobilie vor Vertragsunterzeichnung selbst genau ausmessen oder sich von einem Architekten oder Bauingenieur ein Gutachten über die Wohnfläche erstellen lassen. Fällt Ihnen erst im Nachhinein auf, dass die Wohnung oder das Haus kleiner ist als die bezahlte Fläche, kann es schwierig werden, den Kaufpreis zu mindern, Schadenersatz zu verlangen oder den Vertrag rückgängig zu machen.

Linktipps:

Die Stiftung Warentest erklärt in ihrer Zeitschrift Finanztest, was Mietern bei falschen Wohnflächenangaben in welchen Fällen zusteht. Auch interessant für Immobilienkäufer, die vermieten möchten. Der Artikel kann als Pdf erworben werden.

Bei der Wohnflächenberechnung beraten unter anderem:

Der Verband privater Bauherren, die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund und der Deutsche Mieterbund.

Diese Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie stellen:

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