Hotelinvestments Die neue Liebe zu den Sternen

Das Münchner Sofitel Bayerpost wechselte 2015 den Besitzer. Die Übernahme durch den Fonds Deka Immobilien war die teuerste Einzeltransaktion in der Hotelbranche.

(Foto: Sofitel)

Sie stehen ganz oben in der Gunst der Anleger. Alles eine Frage der Rendite.

Von Sabine Richter

Hamburgs Bürgermeister Olaf Scholz erschien im August 2014 persönlich zur Grundsteinlegung eines Hotels, ein Zeichen dafür, dass etwas Besonderes anlag. Tatsächlich handelt es bei dem "The Fontenay" um das wohl spektakulärste Hotelprojekt in allerbester Lage, an der Hamburger Außenalster. Bauherr ist der Logistikunternehmer Klaus-Michael Kühne; er investiert mehr als 100 Millionen Euro. The Fontenay soll "eines der besten Hotels in Europa" werden, so der ambitionierte Plan des Investors, der das Grandhotel über seine Kühne Immobilia GmbH errichtet. Dafür soll auch der geschäftsführende Direktor Thies Sponholz bürgen, bisher Chef des Berliner Fünf-Sterne-Hotels "de Rome". Das Vorgängerhotel mit derselben Adresse, Fontenay 10, war das Intercontinental, einst eines der besten Häuser der Hansestadt. 2012 ging es jedoch in Konkurs. Kühne erwarb die marode Immobilie und ließ sie abreißen.

Im Januar 2017 soll The Fontenay eröffnen. 130 Zimmer und Suiten wird der siebenstöckige Bau haben, dazu 17 luxuriöse Mietwohnungen, Residenzen genannt, die zwischen 80 und 141 Quadratmeter messen. Mieter können den Hotelservice nutzen. Der Preis: etwa 27 Euro pro Quadratmeter. Elf Wohnungen sind bereits vermietet.

Für das markante Aussehen des einzigen Fünf-Sterne-Superior-Hotels in Hamburg zeichnet Architekt Jan Störmer von Störmer, Murphy and Partners verantwortlich, der zusammen mit dem italienischen Stardesigner Matteo Thun den Architekturwettbewerb gewonnen hatte. Das Gourmet-Restaurant mit 50 Plätzen hat Störmer in den geschwungenen Dachaufbau gesetzt. Hier will Kühne höchste Maßstäbe setzen und sogar dem Fairmont "Vier Jahreszeiten" mit seinem Zwei-Sterne-Restaurant Haerlin Konkurrenz machen: "Wir haben den Anspruch, auch hier die Besten zu sein." Dafür hat er Starkoch Stefan Wilke verpflichtet, bisher Küchenchef auf dem Kreuzfahrtschiff MS Europa. Für weiteren Luxus sorgt der Wellnessbereich: Der 20-Meter-Infinity-Pool, ein scheinbar kantenloses Becken, macht In- und Outdoor-Schwimmen mit Alsterblick möglich.

Auch die rege Bautätigkeit sorgt für ein attraktives Angebot

Nicht nur der Milliardär Klaus Michael Kühne hat seine Liebe für Hotels entdeckt. Hotels stehen weiterhin ganz oben in der Gunst deutscher und internationaler Investoren. Der gemeinschaftliche Tenor in den Marktberichten der großen Maklerhäuser: Der Hotelinvestmentmarkt bricht alle Rekorde. Im vergangenen Jahr wurden Hotels einzeln und in Paketen im Wert von insgesamt 4,4 Milliarden Euro gehandelt, 46 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2014, schreibt JLL in seinem Marktbericht. Die Zahlen der anderen Maklerhäuser lauten ähnlich.

"Die Rahmenbedingungen im deutschen Tourismusmarkt mit soliden Wachstumsraten in fast allen großen Hotelmärkten sind exzellent. Flankiert wird dies durch äußerst attraktive Finanzierungsbedingungen und Renditen", sagt JLL-Hotelexpertin Ursula Kriegl. Alexander Trobitz von BNP Paribas Real Estate nennt auch die rege Bautätigkeit, die für ein attraktives Angebot sorgt, und vor allem den stetig wachsenden Investorenkreis als Ursache für das hohe Umsatzvolumen. Allerdings hält der Renditedruck weiter an. Im Core-Segment liegen die Margen bei etwa fünf Prozent, in Einzelfällen auch deutlich darunter, stellt CBRE fest.

Im vergangenen Jahr sorgten vor allem großvolumige Einzeltransaktionen für eine hohe Dynamik. Von den insgesamt mehr als 100 Transaktionen entfielen laut JLL 78 auf Einzeltransaktionen mit einem Durchschnittspreis von 32 Millionen Euro. Dabei wurde beim Verkauf des Sofitel Bayerpost in München mit circa 180 Millionen Euro der bislang höchste Preis für eine einzelne Transaktion in Deutschland erzielt. Der Fonds Deka-Immobilien-Europa erwarb das an Accor verpachtete Hotel von der E&P Real Estate GmbH & Co. KG.

Weitere große Einzelverkäufe: Das Radisson-Blu-Hotel in Hamburg wurde im November für 155 Millionen von der Invesco Real Estate an Azure Properties verkauft. Das Meliá Berlin ging für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag an die Union Investment, das 25-hours-Hotelprojekt in München für 85 Millionen Euro an eine Beteiligungsgesellschaft der Brauereifamilie Inselkammer.

112 Hotels wechselten in 15 Portfolios die Eigentümer, acht Hoteltransaktionen fanden im Rahmen von "Mixed Use"-Portfoliotransaktionen statt, das Volumen betrug 1,9 Milliarden Euro. Knapp über 500 Millionen Euro entfielen dabei auf den Verkauf des Interhotel-Portfolios mit zehn Hotels in Ostdeutschland an Starwood Capital und Brookfield Asset Management. Verkäufer war die amerikanische Private-Equity-Firma Blackstone.

Etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf deutsche Anleger

München (934 Millionen Euro), Berlin (789 Millionen) und Hamburg (465 Millionen) führen im Deutschland-Ranking mit den höchsten Transaktionsvolumina. Aber rund ein Viertel der Einzelinvestments sei abseits der großen Metropolen getätigt worden, darauf weist Alexander Trobitz von BNPPRE hin. Stärkste Käufergruppen waren offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds, Opportunity-Fonds und Private-Equity-Fonds. Rege Aktivitäten zeigten auch Hotelgesellschaften und vermögende Privatpersonen.

Etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens entfällt auf deutsche Anleger. Sie realisierten zwar mehr, aber eher kleinere Transaktionen. Die ausländischen Kapitalanleger insbesondere aus Amerika, Frankreich, Großbritannien haben bei den großvolumigen Portfolios zugegriffen.

Besonders beliebt waren Hotels der Vier-Sterne-Kategorie, 59 Prozent des Transaktionsvolumens (gut 2,6 Milliarden Euro) fielen nach Angaben von Colliers in diese Kategorie. An zweiter Stelle folgten Drei-Sterne-Hotels (18 Prozent, gut 800 Millionen Euro). Häuser des Luxussegments machten 14 Prozent aus, umgesetzt wurden hier knapp 645 Millionen Euro. Aufgrund des knappen Angebots an Ein- und Zwei-Sterne-Häusern erreichten diese nur neun Prozent am Transaktionsvolumen beziehungsweise 400 Millionen Euro.