Millionen Mieter bekommen derzeit ihre Nebenkostenabrechnungen für 2011. Trotz zum Teil drastisch gestiegener Energiepreise fallen sie in vielen Fällen kaum höher aus als im Jahr zuvor. "Die Verbraucher haben 2011 Glück gehabt", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Hintergrund sei die relativ milde Witterung des vergangenen Jahres. "Das hat die Energiepreissteigerungen größtenteils kompensiert", meint Ropertz. Die Heizkosten waren daher trotz der teureren Energie oft geringer als 2010.
Tatsächlich gehörte 2011 zu den fünf wärmsten der vergangenen hundert Jahre. Der Verbrauch an Heizenergie sank daher um gut ein Viertel gegenüber dem Vorjahr, hat der bundesweite Abrechnungsdienstleister Brunata-Metrona ausgerechnet. Das Unternehmen leitet aus einer Stichprobe von mehreren zehntausend Haushalten in der gesamten Bundesrepublik den Heizenergie-Verbrauch der Deutschen ab. "Gemessen am Verbrauch müssten die Heizkostenabrechnungen im Schnitt deutlich geringer ausfallen als im Vorjahr", sagt Franz Schröder, Energieexperte des Unternehmens.
Vermieter oder Hausverwaltung sind zur Auskunft verpflichtet
Ausnahmen davon kann es aber geben - vor allem bei Häusern, die mit Öl beheizt werden." Bei Heizöl waren die Preissteigerungen so hoch, dass die milde Witterung das nicht ausgleichen konnte", meint Mieterbund-Sprecher Ropertz. Er rechnet deshalb in diesen Fällen mit Kostensteigerungen.
Sie können im Einzelfall durchaus drastisch ausfallen. "Wir sehen derzeit Nachzahlungen von 600, 700 oder gar 800 Euro", berichtet etwa Thomas Fuhrmann vom Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverband. Immer wieder komme es deshalb zu Streitfällen zwischen Vermietern und Mietern. "Meinem Eindruck nach gibt es sogar mehr Ärger als letztes Jahr", sagt Fuhrmann. Viele Mieter weigerten sich, fällige Nachzahlungen zu begleichen. Die Vermieter verschickten laut Fuhrmann derzeit vermehrt Mahnbescheide.
Wie hoch die Nachzahlungen sind, hängt dabei nicht nur von den Verbrauchswerten und Kostensteigerungen ab. Entscheidend ist auch, ob ein Vermieter nach dem Sprung bei den Heizkosten im Jahr 2010 die Vorauszahlungen seiner Mieter angepasst hat. "Längst nicht alle Vermieter tun das", weiß Thomas Fuhrmann. Blieb die Anpassung aus, kann die Nachzahlung für 2011 sehr hoch sein.
Jede zweite Abrechnung ist falsch
Wer Zweifel an der Höhe seiner Heizkosten hat, sollte die Abrechnung mit einem aktuellen Heizkostenspiegel vergleichen (etwa auf www.mieterbund.de). Überschreiten die Werte im eigenen Haus die des Heizspiegels deutlich, sollten Mieter beim Vermieter oder der Hausverwaltung nachfragen. Diese sind zur Auskunft verpflichtet. "Solange der Mieter keine befriedigende Auskunft bekommt, muss er auch die Nachzahlung nicht leisten", erläutert Ulrich Ropertz.
Darauf sollten Mieter achten
Generell rät Ropertz dazu, die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres zu vergleichen und Abweichungen genau zu prüfen. Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sind mit weitem Abstand das Topthema bei den Rechtsberatungen des Mieterbundes. Jede zweite Abrechnung ist nach dessen Einschätzung falsch. "Das heißt zwar nicht zwingend, dass der Mieter zu viel zahlt", meint Ropertz. "Überprüfen sollte er die Rechnung aber auf jeden Fall."
Darauf sollten Mieter achten
[] Abweichungen: Mieter sollten prüfen, was sich gegenüber dem Vorjahr verändert hat. Feste Größen etwa sollten gleich bleiben. "Manchmal schrumpfen Häuser und Wohnungen wachsen", meint Ulrich Ropertz vom Mieterbund. Soll heißen: Die ausgewiesene Quadratmeterzahl eines Mietshauses wird von einer Abrechnung zur nächsten schon mal kleiner, die einer Wohnung nimmt zu - was den Nebenkostenanteil erhöht.
[] Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Porto, Telefon oder Bankgebühren gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter muss sie allein tragen. Versicherungskosten kann er nur umlegen, wenn sie das Haus betreffen, also etwa eine Gebäudeversicherung. Rechtsschutz- oder Hausratversicherungen sind dagegen nicht umlagefähig.
[] Reparaturen: Abrechnen dürfen Vermieter nur Kosten für den laufenden Betrieb des Hauses. Einmalige Reparaturen müssen sie selbst zahlen. Wartungskosten für die Heizung oder der Fahrstuhl sind also erlaubt, Reparatur- und Ersatzkosten nicht. Bei Vollwartungsverträgen muss der Vermieter den Reparaturanteil herausrechnen.
[] Hausmeister: Kosten für den Hausmeister tragen die Mieter mit. Allerdings nur jenen Anteil seiner Tätigkeit, der auf den Betrieb des Hauses entfällt. Dazu gehört etwa die Treppenreinigung oder das Rasenmähen. Repariert er etwas oder übernimmt er Verwaltungstätigkeiten, muss der Vermieter diese Kosten abziehen.
[] Leerstand: Anteilige Betriebskosten für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter übernehmen. Wohnen Vermieter und Hausmeister im Haus, müssen auch sie ihren Anteil an den Betriebskosten zahlen. Für Gewerbe müssen Vermieter die Kosten gesondert umlegen. Denn Friseurgeschäfte, Blumenläden oder Gaststätten haben in der Regel einen höheren Energie- und Wasserverbrauch.