Überzieht während der Heizperiode ein schwarzer Film Wände oder Möbel, kann der Mieter fristlos kündigen.

Im Herbst und Winter geht in manchen Wohnungen ein Gespenst um: Das so genannte "Fogging". Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Phänomen der "Schwarzen Wohnungen".

Ursache und Auswirkung

Das Bild ist immer das gleiche: In einer neu gebauten oder sanierten Wohnung treten in der ersten und zweiten Heizperiode nach dem Bezug plötzlich schwarze, schmierige Beläge an Wänden, Fensterrahmen oder Einrichtungsgegenständen auf. Der Schmierfilm lässt sich nur schwer entfernen und bildet sich sehr schnell wieder neu. Besonders stark betroffen sind meist Stellen mit hoher Luftbewegung, zum Beispiel in der Nähe der Heizkörper und entlang der Wand, sowie Bereiche mit verminderter Oberflächentemperatur, insbesondere Zimmerecken.

Hinsichtlich der Ursachen des Phänomens tappt die Wissenschaft noch weitgehend im Dunkeln. Vermutete Auslöser sind Ausdünstungen aus Werkstoffen aller Art, aus Teppichböden, Laminat oder Spanplatten, aber auch Verbrennungsrückstände.

Streit zwischen Mieter und Vermieter

Tritt in einer Wohnung Fogging auf, so streiten Mieter und Vermieter oft darüber, wer für die Schwärzungen verantwortlich ist.

Das Amtsgericht Hamburg etwa hat in einem Fall entschieden, dass der "Vermieter zur Instandsetzung nach Schäden wegen Verschwärzung einer Wohnung verpflichtet" sei, wenn er "Baumängel als Ursache hierfür nicht ausräumen kann" (Urteil vom 1. August 2000, Az. 48 C 299/99).

In einem anderen Fall hatte die Mieterin wegen der Verschmutzung die Miete gemindert und das Mietverhältnis "aus wichtigem Grund" gekündigt. Das Landgericht Ellwangen gab ihr Recht, weil der Vermieter nicht beweisen konnte, dass der Mangel auf fehlerhaftes Wohnverhalten zurückging. "Auch für die unaufklärlichen Ursachen einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die Beweislast", so die Richter (Urteil vom 9. März 2001, Az. 1 S 244/00).

Eine Minderung bestätigte auch das Landgericht Berlin, weil hier die Ursache für die schwarz benebelte Wohnung nicht festzustellen war (Urteil vom 20. Juni 2003, Az. 63 S 282/02)

Wenn Kältebrücken schuld sind

Mögliche Ursachen für das Fogging sind beispielsweise Kältebrücken - in derartigen Fällen ist der Vermieter allein für die Behebung dieses Mangels verantwortlich, so die Rechtsanwaltskammer Berlin.

Sie beruft sich dabei auf ein Urteil des Landgerichts Duisburg (Az.: 13 S 345/01). Im verhandelten Fall hatte ein Mieter seinen Vermieter dazu aufgefordert, die Schwärzungen zu beseitigen.

Dieser war jedoch der Auffassung, dass es sich dabei um Dekorationsmängel handle, um die sich der Mieter im Rahmen von Schönheitsreparaturen selber kümmern muss. Der vom Gericht bestellte Sachverständige fand heraus, dass eine Kältebrücke für die Flecken verantwortlich war. Temperaturunterschiede von bis zu acht Grad sorgten dafür, dass Rußpartikel von der Luft angesogen wurden und sich an den Wänden ablagerten. Für solche baulichen Ursachen für Fogging ist nach Ansicht der Richter allein der Vermieter verantwortlich.

Aktenzeichen: Landgericht Duisburg 13 S 345/01.

(sueddeutsche.de/ Anwalt-Suchservice/ dpa)