Immer mehr Menschen machen sich selbständig. Was liegt da näher, als die Mietwohnung zum Arbeitsplatz umzurüsten? Wer sich Ärger ersparen will, sollte aber zuvor seinen Vermieter um Erlaubnis fragen.
Dem Mieter sind die Räume in der Regel schließlich nur zu Wohnzwecken überlassen worden. Wird nur ein Teil der Wohnung zum Arbeitszimmer umfunktioniert, wird der Vermieter nichts dagegen einwenden können. "Ob der Mieter allerdings ein Firmenschild an die Haustür schrauben darf, sollte er zuvor mit seinem Vermieter klären", sagt Jürgen Michael Schick, Sprecher des Immobilienverbandes IVD in Berlin.
Zwar enthält so mancher Mietvertrag die Klausel, dass der Mieter jede gewerbliche Nutzung unterlassen oder den Vermieter zumindest um Erlaubnis fragen muss. Ob dieser seine Zustimmung dann verweigern darf, hängt aber meist von der Art der gewerblichen Nutzung ab.
Zu laute Tagesmutter
Häufiger Kundenverkehr, Lärm oder Parkplatzmangel können den Vermieter zur Ablehnung berechtigen. Dem Landgericht Berlin ging zum Beispiel eine Tagesmutter zu weit, die in ihrer Mietwohnung werktags fünf Kinder gegen Entgelt betreut hatte (Az. 61 S 56/92). "Büroarbeit zu Hause muss der Vermieter aber immer erlauben, zumindest dann, wenn weder eine Belästigung der Nachbarn noch eine Veränderung oder Beschädigung der Wohnung zu befürchten ist", sagt Schick.
Der Mieter sollte trotzdem in jedem Fall den Vermieter von seiner häuslichen Berufstätigkeit in Kenntnis setzen. Andernfalls riskiert er eine Abmahnung.
Nach einem Urteil des Landgerichts München II kann ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Dies geschah zu Recht in einem Fall, in dem der Mieter in der Wohnung die gesamte Bürotätigkeit seines Betriebs führte und sowohl vor Aufnahme dieser Tätigkeit als auch nach entsprechender Abmahnung durch den Vermieter keine Auskunft über den Umfang der Tätigkeit erteilt hatte (12 S 2128/06).
Baua mt auf dem Plan
Zudem muss der Mieter darauf achten, dass er nicht gegen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot verstößt, falls ein solches in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt erlassen wurde.
Dieses kann vorsehen, dass Mietwohnungen nur mit amtlicher Erlaubnis in Gewerberaum umgewandelt werden dürfen.
Ärger kann es auch mit dem Bauamt geben, das die Befugnis hat, den Umfang von Gewerberäumen in Wohngebieten zu beschränken. Häufig dürfe höchstens die Hälfte der gesamten Wohnfläche eines Hauses in Büroraum umgewandelt werden, entschied das Bundesverwaltungsgericht (Az. 4 C 8/00).
Handelt es sich um eine Eigentumswohnanlage, muss die Eigentümergemeinschaft der gewerblichen Nutzung zustimmen, falls diese nicht schon in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist.