Von Andrea Nasemann

Er ist nicht nur für das Anschrauben von Verbotsschildern zuständig: Welche Aufgaben ein Hausverwalter hat.

Keine Frage - Deutschland wohnt in geordneten Verhältnissen. "Die überwiegende Mehrzahl der Wohnungseigentumsanlagen in Deutschland werden von einem Profi-Verwalter betreut", sagt Jost von Lyncker, Geschäftsführer des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum.

Da das Wohnungseigentumsgesetz die Bestellung eines Verwalters aber nicht vorschreibt, können die Eigentümer auch jemanden aus ihrer Mitte mit der Verwaltung beauftragen. "Das kann bei kleinen Anlagen gut funktionieren", meint Lyncker. Allerdings könne es vorkommen, dass sich die Eigentümer in einer Patt-Situation blockieren. Dann komme keine vernünftige Verwaltung mehr zustande.

Viele Wohnungseigentümer entscheiden sich deshalb von vornherein für die Bestellung eines professionellen Verwalters, der auch als Vermittler zwischen den Wohnungseigentümern schlichten kann. Schon der Wunsch eines einzigen Eigentümers genügt, dass ein Verwalter bestellt werden muss. Über dessen Person entscheidet die Gemeinschaft mit einfachem Mehrheitsbeschluss. Der Verwalter kann für fünf Jahre, sollte aber höchstens für drei Jahre gewählt werden. "Dann kann man sich schneller trennen, wenn etwas schief läuft", erklärt Lyncker.

Der Verwaltervertrag beschreibt die Aufgaben und Vergütung des Verwalters sowie die Laufzeit der Bestellung. Die Vergütung richtet sich nach technischem Standard und Größe des Anwesens. Ein Altbau ohne Aufzug mit Gasetagenheizung verursacht geringere Kosten als ein hochtechnisch ausgestatteter Neubau. Faustregel: Je mehr Einheiten eine Anlage hat, desto günstiger wird die Vergütung. Die Bandbreite liegt zwischen 20 und 25 Euro pro Einheit und Monat.

Die Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag sowie den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Vor allem für Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums muss der Verwalter erforderliche Maßnahmen treffen. Dafür muss er Angebote von mehreren Handwerkern einholen. Vergibt der Wohnungsverwalter allerdings eigenmächtig Aufträge an Handwerker, ohne dazu Beschlüsse der Eigentümer abzuwarten, können diese den Verwaltervertrag kündigen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, 2Z BR 181/03).

Gemeinschaftliche Gelder muss der Verwalter auf einem Konto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem Treuhandkonto anlegen. Keinesfalls dürfen die Mittel auf einem der Betriebskonten liegen oder mit Guthaben anderer Eigentümergemeinschaften vermischt werden. Die Rücklage soll Zinsen erwirtschaften, aber nicht risikoreich angelegt werden. "Der Verwalter muss zwischen dem Risikoschutz und einer möglichst hohen Verzinsung abwägen", sagt Lyncker.

Jeder Miteigentümer kann Einsicht in die Buchungsunterlagen in den Büroräumen des Verwalters verlangen. Dieser ist auch verpflichtet, auf Anforderung und gegen Kostenerstattung Belege zu kopieren und zu übersenden (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 29. Mai 2006, 34 Wx 27/06). Schließlich können sich die Wohnungseigentümer künftig besser über den Inhalt aktueller Beschlüsse der Gemeinschaft informieren: Die Reform des Wohnungseigentumsrechts, die am 1. Juli in Kraft treten soll, verpflichtet den Verwalter, eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Zu den Aufgaben des Verwalters zählen die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung über angefallene Kosten und Lasten. Auch in diesem Punkt haben Verwalter künftig mehr Pflichten: Ein neues Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF-Rundschreiben vom 3. November 2006, GZ IV C 4-S 2296b-60/06) erlaubt es auch Wohnungseigentümern und deren Mietern, die Lohnkosten für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerker für das Gemeinschaftseigentum von der Steuer abzusetzen. Folge für den Verwalter: Er wird darauf achten müssen, dass die Rechnungen die Lohnkosten gesondert ausweisen.

(Die Checklisten "So finden Sie den geeigneten Verwalter!" und "Wie gut arbeitet Ihr Hausverwalter?" gibt es für drei Euro unter: bestellung@wohnen-im-eigentum.de)